缺乏新意、品牌重复的老一代百货商场正逐渐在商业地产的产业革命中淡出，而融合了餐饮、购物、休闲、娱乐等多种体验消费功能的购物中心正在大规模崛起。随着天津城市经济水平的不断提升，商业项目的投资前景被看好，品牌覆盖率与吸引度不断增加，未来，本市购物中心增量显著。强劲需求下，竞争也不容小觑。于是，“拼业态”、“拼功能”成为今后体验式购物中心的发展方向。

　　天津零售地产需求强劲

　　根据仲量联行最新的统计报告显示，2016年第一季度，本市零售地产净吸纳量达到了167300平方米，保持需求增长势头。虽然净吸纳量环比下降17%，但相比于2015年的平均季度吸纳量翻了一番。新增需求主要来自于休闲餐饮、娱乐及生活消费品品牌。三家大型超市入驻非核心区域的社区型购物中心，目的在于尝试将超市引进到这些区域来满足消费者日常需求，同时提升客流和销售额。例如，永辉旗下精品超市在凯德广场租赁了6000平方米零售面积，人人乐精品超市在远洋未来购物广场租赁4000平方米店铺。另一个值得关注的新店是苹果Apple Store在恒隆广场的天津第二家实体店，其面积超过1000平方米。

　　新增项目方面，熙悦汇购物中心成为一季度唯一新增入市项目。随着熙悦汇进入非核心零售区域，为天津增加20万平方米零售面积，将天津零售总存量提升至360万平方米。新增需求和新增供给相平衡，促使一季度市场平均空置率稳定保持在16.9%，相比上季度消费下降0.1个百分点，相比去年同期增长0.8个百分点。由于核心区域的成熟购物中心表现良好，保持着高客流和低空置，市场整体租金小幅上涨。

　　业内人士表示，随着社会消费品零售额的增长、可支配收入和零售商需求的增加，天津零售地产的吸引力也在不断加强，许多国际开发企业也纷纷加速了在津布局扩张的步伐。预计2016年零售市场竞争将持续加剧，且仍将继续为租户受益的市场，尤其是核心零售区域。

　　购物中心担纲商业主导

　　强劲的市场需求下，是一场关于传统与新兴的商业抗衡。

　　近年来，天津百货业态受网店和体验式购物中心的冲击颓势明显，根据天津权威部门最新发布的一份《2015天津零售业发展报告》显示，天津老牌传统百货凯旋门百货、劝业场百货西南角店、津乐汇百货在2015年先后闭店。天津老牌传统百货迎来了前所未有的危机。

　　与此同时，以体验式购物中心为代表的一大批新兴商业项目却势如破竹般崛起。万达、大悦城、永旺、爱琴海等零售企业品牌大力布局，扩张开店，业绩增长速度也保持着强劲势头，一场商业地产模式的“升级换代”已经势在必行。根据资料显示，2015年，天津包括远东、百盛在内的五个百货商场相继关闭，总体量共计20万平方米；但就在同一年，五个购物中心完工入市，新增面积超过50万平方米。仲量联行天津研究部高级分析师柴乔杉表示，天津零售市场仍在持续发展和扩张，不过，购物中心业态将越来越成为城市零售主导。

　　不仅模式上在积极求变，为了吸纳、引进更多的业态资源进驻，购物中心的单体体量也出现不断增长的发展趋势。第一太平戴维斯统计结果显示，2016年，天津全市将有6个优质商业项目开业，届时将带来约60万平方米的商业面积。预计截至2018年末，天津购物中心平均面积有望超过10.5万平方米。

　　另一方面，拥有商业运营经验更为丰富的企业品牌背景也成为项目“吸睛”制胜的一大关键。如近期开业的天津世纪都会，和记黄埔的老牌地产“傍身”加上坐落于南京路传统商圈，从落址起就备受关注；同样于4月亮相的滨海万达广场，以城市综合体形式出现，尽管购物中心要一年后才能开张纳客，但因为拥有商业操盘经验成熟“万达系”背景，且滨海同类项目空白，所以也成为业界焦点。

　　第一太平戴维斯分析表示，未来三年，天津零售市场还将迎来大规模新增供给，整体市场供过于求的情况将进一步加剧，持续的供应方量以及经济增长放缓的新常态都将给商业带来更多挑战。未来，在竞争愈加激烈的严峻市场环境中，提升顾客购物体验和打造项目特色将在商业运营中占据更为重要的位置。

　　“体验功能”朝多元化发展

　　面对消费者日益丰富的物质与精神需求，适应时代，适时调整，不断地进行创新与求变是商业业态的绝佳出路。突出“体验式”消费的购物中心，其功能也在不断地朝着多元化方向发展。

　　仲量联行天津研究部对本地12家购物中心深入分析后得出，餐饮、服装、家居生活和娱乐类是现今购物中心的常态。其中，娱乐功能不仅作为主力店吸引消费者进入，并且给了消费者留在购物中心的理由。在12家购物中心样本中，11家拥有电影院并且有5家同时引入溜冰场。除此之外，儿童游乐中心、KTV和电子游艺厅也是主要的娱乐主力店。

　　通过对样本中购物中心的分析，大悦城、银河购物中心、恒隆广场和新业广场主要关注时尚品牌，约三分之一零售面积为服装零售，这四个购物中心亦是天津消费者的首选。而大部分社区型零售项目，如永旺梦乐城梅江购物中心、熙悦汇购物中心、河东万达广场，40%的面积为家居类品牌，如华润万家、苏宁电器。

　　此外，报告还指出，虽然购物中心数量在不断增加，但由于租户组合不同，它们将各自吸引不同的顾客类型。因此，并不是每个购物中心都与市场上其他购物中心形成直接竞争。就服装零售品类来看，购物中心经营表现确实良莠不齐，但对于居住社区发展“本地”购物中心、以提供基本服务和满足周末餐饮需求的项目，仍有很大的发展空间。未来，天津零售市场将持续发展，市场竞争仍将存在，但未来项目将受益于定位明确和细分市场的稀缺性。

　　天津商业地产业内人士表示，体验式购物中心未来的业态发展将更加创新与丰富，比如将文化的元素融合进购物中心里来，为文化爱好者搭建一个活动交流的创新平台；与体育休闲运动展开进一步深入的跨界合作；还有智能、环保等新兴产业的运用体验，如高科技会展等。根据消费者日益丰富的物质及精神追求，对创新事物采取全敞开式的吸纳态度，全面整合各类资源优势来满足大众日益多元化的需求，是未来购物中心的发展趋势。