经济学家马光远认为，在政策总体没有逆转的情况下，一季度没有参与疯涨的二线城市、部分省会城市以及国家级的城市群，房价仍然会有表现

　　■本报记者 王丽新

　　燥热的“京沪深”一线楼市开始降温，一线城市周边城市和二线城市房价则进入“逆袭”时刻。

　　据中国指数研究院最近发布的百城房价报告显示，2016年4月份，“北上广深”全部跌出涨幅前10名，涨幅排名前十的城市被一线周边以及热门二线城市所取代，其分别为惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞和武汉。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，“尽管上海上周商品住宅均价仍然高达40885元/平方米，房企捂盘惜售涨价预期仍在，但随着成交量的急剧下滑，上海楼市马上将进入‘有价无市’状态，降价时间不远了，预计今年10月份将成为上海楼市降价的‘窗口期’。”

　　经济学家马光远认为，在政策总体没有逆转的情况下，一季度没有参与疯涨的二线城市、部分省会城市以及国家级的城市群，房价仍然会有表现。

　　一线楼市降温

　　据上述报告显示，2016年4月份，全国百城新建住宅平均价格为11467元∕平方米，环比上涨1.45%，涨幅较上月收窄0.45个百分点。其中，71个城市房价环比上涨。

　　值得一提的是，“京沪广深”四大一线城市均跌出房价涨幅榜前十位。具体来看，上述排名涨幅榜前十的城市中，惠州、中山、厦门和苏州涨幅超过5%。

　　据该报告显示，整体来看，4月份百城房价指数环比收窄、同比涨幅进一步扩大，环比上涨数量明显增多。鉴于各地政府继续因城施策，廊坊、惠州等一线城市周边城市投机需求增加，房价上涨过快，政府紧急出台限购、提高首付比例等政策，为楼市降温；南京、苏州等城市房价水平较高且上涨势头较快，政府出台限价政策，平抑房价涨幅。吉林、长沙等部分城市库存压力依然严峻，政府通过提高贷款额度、给予财政补贴等措施刺激需求释放，鼓励库存去化。

　　而在需求方面，深圳、上海调控政策效果显现，成交量有所回落。反倒是周边惠州、昆山等三线城市承接部分外溢需求，成交量上升；南京、武汉等二线城市成交继续维持较高热度。

　　至于后市，在价格方面，中国指数研究院认为，一线周边及热点二线城市房价上涨动力仍然较足，但随着稳房价政策效果的显现，涨幅将逐渐趋缓。

　　马光远认为，以前一线城市是房地产的风向标。但很显然，下一步房地产的热点和风向标都会转换，热点会转向一季度缺乏表现的二线城市、大部分的省会城市以及大的城市群的核心城市。这是政策最希望看到的，维持这个热度，才能为三、四线城市的去库存营造不错的环境。

　　品牌房企二线城市抢地

　　一线城市周边城市及二线城市房价涨幅的走高也传导至土地市场。品牌房企开始在二线城市抢地。

　　根据中原地产研究部数据，2016年4月份，二线城市合计土地出让676宗土地，土地出让金达到1224.73亿元，环比上涨29%，同比涨幅达227%；成交楼面均价2607.73元/平方米，平均溢价率61.85%，均创出最高历史记录。而一线城市4月份成交土地仅11宗，成交金额6亿元，只有上海与广州有地块出让，北京、深圳均无土地成交。

　　值得关注的是，中国指数研究院的最新报告显示，品牌房企正攻占二线核心城市，主要城市楼面均价同比环比上涨逾四成，宅地涨幅大于整体，二线城市继续领涨。2016年4月份，全国300个城市成交楼面均价为1827元/平方米，环比上涨43%，同比上涨65%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为3657元/平方米，环比上涨52%，同比上涨86%。

　　其中，苏州、南京等热点城市频频上演“抢地战”，受此影响平均溢价率整体偏高。

　　简单总结，全国土地市场进入4月份后，一线城市明显降温，二线城市成交火热，三、四城市仍然偏冷。

　　“目前一、二线城市的库存去化周期基本都在10个月以内，库存明显锐减，而土地供应的减少又影响了市场预期，这种情况下市场价格的加速上涨趋势非常明显。”中原地产首席分析师张大伟如是表示。

　　不过，马光远认为，前期已经大涨的包括苏州、南京、合肥等城市，在调控的背景下，房价快速上涨的态势也会逆转。