二手房交易火爆，对改善型买家来说却不是一个好消息，原来以为可慢慢挑还还价，现在买家的竞争加大，而突然而来的学位升值，更使一些十几年楼龄的电梯单体楼业主坐地升价或铁价不二。读者郝女士住在天河区楼梯楼7楼，希望一次性付款买个预算在250万元以内的电梯次新两房，要求在中心城区，最好是老荔湾、越秀、天河体育中心或滨江路，由于是作为退休居所，完全不需要考虑学位，希望楼龄在7年内，证满2年，最好带小区，靠近公园。记者向三大行发出“笋盘擂台”“战书”，看看250万元买一个电梯次新两房到底能否如愿。以70~80平方米两房计算，250万元买到的是单价3万元/m2的房屋，这个预算在广州主城区是紧巴巴，更让人意外的是，记者收到盘源后立即转给郝女士，有的盘源竟几天就“嗖嗖”没了。 文/图：广州日报记者李凤荷

　　看房经历：看房半年 涨价20万

　　郝女士去年年底动了换房的念头，当时在体育中心附近看过几个13年左右楼龄的电梯房，觉得间隔不好且房屋较旧。让她惊讶的是去年至今，同样的房型居然也涨了20万元。她告诉记者，去年底她在体育西苑和西雅苑看到合心意的约74平方米两房单位，开价230万元，经过狂飙突进的3月，发现同类型单位开价都在250万元左右，使她不得不把预算上调到250万元。

　　郝女士想，250万元不如看看其他区域的电梯次新房，于是她向本报发出“笋盘擂台”的需求。由于考虑到郝女士买房的意愿较迫切，记者破例在稿件未刊出就把盘源的信息以及联系的经纪发给郝女士。她比较过后决定主看滨江东一带的房源，她此前曾看过市二宫地铁上盖的富基广场，一手毛坯房不到3万元/m2，如今一手价也在3.1万元/m2左右。郝女士在微信添加了经纪的信息，经纪带她去看了一个楼龄15年的电梯房改房大院房子，这个房屋楼层低，基本上是“不见天日”，她立即否决了该盘源。滨江西君华天汇完全符合她的置业需求，不过看后发现该盘源属于回迁房部分，管理不如商品房那边好。

　　郝女士目前住在体育东附近，跨区看了几个房源后她决定回归体育中心附近，因以后还是想住得离儿子近好互相照顾。她找房半年看着房价一个劲地往上涨，体育西苑和西雅苑以往地段小学是华成小学，今年华成小学被华阳小学合并，两个楼盘“升呢”成为学位盘，楼价随即暴涨。她感叹道，如果早早定下来，就不会那么折腾了。

　　搜查：250万买电梯次新房好难

　　链家满堂红市场部刘镜棠介绍，完全符合郝女士要求的物业非常少，目前在郝女士的置业目标地段，楼龄7年以内的次新房，均价基本在3.6万元/m2以上，总价都超过300万元。如珠江新城成交量较为活跃的保利心语花园，楼龄约7年，成交均价约4.85万元/m2，两房单位总价成交最低价为345万元；又如荔湾区龙津华府，放售均价约4.3万~4.6万元/m2，两房总价均超过300万元；越秀区素质较好、楼龄较短的电梯楼有东风广场、富力东堤湾基本都上400万元，而海珠区滨江路一带，7年楼龄的次新房相对较少，基本上都在10年左右，仅有滨江水恋楼龄较短，但均价亦在3.6万~3.7万元/m2，两房单位总价亦要300多万元，所以建议适当放宽条件限制。

　　中原地产上寓分行高级营业经理廖其荣表示，“员村板块低于7年的二手楼盘数量极少，如东方新世界，楼龄恰好7年，但市场单价为4万元/m2，两房面积为86~92平方米，总价需要330万~340万元。目前仅少数较为优惠的二手单位符合郝女士的置业要求。”

　　天河区：华景新城选择较多

　　中原地产上寓分行高级营业经理廖其荣表示，现时有一套华景新城76平方米电梯中层两房两厅单位放盘，总价为240万元，楼龄约7年，证满两年。华景新城是天河超大型社区，放盘量充足，市场价为3.5万元/m2，因此该两房单位算是相当优惠。合富置业华景新城分行主管吴凡表示，现时，华景五期有一套78平方米的两房两厅，业主开价250万元，另外陶然庭苑有一套78平方米两房两厅，业主开价也是250万元。

　　中原地产廖其荣还推荐一套理想青年荟电梯高层复式两房两厅，面积为46平方米，总价260万元，楼龄十多年，证满两年。现时该盘市价为5.6万~5.7万元/m2，放盘量少，不少自住买家看中该楼盘居住氛围浓厚，选择在此置业。

　　荔湾区：新旧西关都有合适盘源

　　链家满堂红富力广场分店店长龙志恒介绍，目前在中山八路一带，富力盛悦居均价约3.7万~3.8万元/m2，龙津世家均价约4.1万元/m2，龙津华府均价约4.3万~4.6万元/m2，富力广场楼龄较新栋苑均价在3.3万~3.4万元/m2。他推荐一套楼龄在10年左右的富力广场电梯楼高层单位，面积72平方米两房两厅，双阳台，南北向望小区花园，带有普通装修；证过两年，总价230万元，均价不足3.2万元/m2。链家满堂红华贵分店店长方奕真介绍，西关一带买楼龄新净，总价在250万元左右的电梯楼两房可选择不多，现有一套元邦明月星晖约70平方米电梯楼高层北向两房两厅，双阳台带精致装修；证过两年，均价约3万元/m2，总价约215万元。

　　合富置业中山七分行主管卢沪城表示，美荔心筑现有一套68平方米两房两厅北向单位，业主开价230万元。另外，万科金域华府64平方米的两房两厅单位，东北向，业主开价270万元。

　　中原地产怡芳苑分行高级营业经理许照雄表示，分行有一套新世界凯粤湾电梯中高层两房南向单位，面积为78平方米，总价250万元，证满两年，全新未住。目前该盘二手均价为3.2万元/m2，放盘量少，业主以自住居多，但心态不太强硬，可有议价空间。而买家大多选择该盘的一手单位，但多为三房或以上户型，总价相对较高。

　　海珠区：滨江路盘源“闪电”售出

　　链家满堂红滨江东路分店店长梁玉介绍，在滨江路一带电梯楼均价约3.4万元/m2，楼龄低于10年的电梯楼盘有佳大银湾、世纪云顶、滨江水恋；其中佳大银湾均价约3.5万~3.6万元/m2，世纪云顶价约3.3万~3.4万元/m2，滨江水恋均价超3.6万元/m2，两房总价要300万元以上。按郝女士的购房需求，在滨江东周边买楼龄新净且总价在250万元左右的电梯楼单位比较难，现分店有一套佳大银湾的中层两房，面积72平方米，带开发商原有装修，楼龄约5年，步行到海印公园约10分钟，证过两年，总价260万元，单价约3.6万元/m2，该套房源是在滨江路一带购房的较好选择。郝女士一收到盘源后立即致电经纪，可惜经纪说该盘源一两天前就由行家卖出。

　　合富置业宝岗分行主管谢俊琳表示，宝岗电梯两房二手均价约2.5万元/m2，楼龄较新的大约2.8万元/m2。250万元以内的预算，在宝岗可以买到电梯楼两房，如君华天汇有一套82平方米的南向两房一厅，业主开价240万元，而润田花园也有一套西南望花园的78平方米两房一厅，业主开价240万元。

　　合富置业锦骏华庭分行主管林导繁表示，滨江东电梯楼两房二手均价约3.4万~3.5万元元/m2，250万元以内预算可考虑锦骏华庭或金濠家园。现时，锦骏华庭有一套79平方米的望江两房，业主开价240万元。而金豪嘉苑有一套78平方米两房，业主开价245万元。