“325 新政”之后，市场持续低迷，市场观望情绪浓厚，访客量持续下滑，虽然上周（4.11—4.17）新房与二手房的成交量均有一定程度上涨，但在市场悲观情绪较浓的情况下，未来是否可以持续改善，仍然具有很多不确定性。结合深圳中原针对新房和二手房的几项预期指数，短期内客户观望情绪难以缓解，市场将在买卖双方互相博弈的情况下持续震荡调整。

　　上周迎来新盘入市高峰

　　上周深圳楼市有4个项目获批，其中住宅批售面积为23.92万㎡，有2688套新房，较此前一周256套的批售有明显上升；另外深业东岭花园二期有282套商铺获批，套均面积约为101m2。本周打破了继3月份新房批售市场持续冷清的状态，其主要原因为在前期市场持续低迷的情况下，开发商不断推后入市时间，导致库存挤压较多。一些开发商在挤压较多与业绩压力的双向作用下，选择上周集中入市。

　　从推盘来看，上周有8个项目集中入市，有1752套新房入市，除深圳湾公馆因开盘定价较高，销售率较差，其余项目的销售率均比较乐观。自“325新政“以来，新房入市速度明显放缓，且去化速度将明显回落，但是本周却打破之前市场持续低迷的状态。一方面由于前期开发商不断推后开盘时间，库存积压较多，在业绩压力和市场持续低迷的双面影响下，一些开发商采用合理定价，大量推售的营销模式。另一方面，深圳楼市供不应求严重，一些定价合理的新房，长期来看，具有一定的投资价值。

　　根据深圳市规土委数据显示，上周深圳全市一手住宅成交651套，成交面积为约6.87万平米，分别环比上涨了27.9%和29.3%，打破了6周连续下滑的低迷态势。据了解，开年后深圳中原新盘访客指数一直维持在低位，市场降温客户认筹情况不理想，导致开年后入市节奏一直未能明显好转，成交量也难以回升。虽然本周成交量较上周有明显上升，但是未来是否可以持续仍然具有很多不确定性。成交价格方面，上周一手成交价格为4.65万/m环比上涨0.7%。除这两周陆续有豪宅项目入市以外，节后未有新的豪宅项目入市，现阶段成交多以刚需项目为主。

　　二手住宅方面，根据深圳链家市场研究中心提供的数据显示，上周深圳全市共成交2503套，较上周分别环比上涨了22.1%。成交价格方面，上周深圳全市二手住宅成交均价为49227元/m环比下降3.3%。

　　后市展望将持续震荡调整

　　证券时报走访深圳市场发现，全市多个区域的业主报价持续下调，其中万象城、八卦岭及东门片区业主报价下调幅度均超过一成。福田个别片区业主报价仍在扩大下调幅度，如福田中心区下调5.7%、皇岗下调4.8%、车公庙下调4.7%。南山区方面，白石洲片区报价下调5.5%，南头、南油及蛇口片区报价下调幅度仍维持在3%左右。

　　据深圳中原地产提供的数据显示，从全市情况看，近四成房源报价下调幅度在1%至5%区间段，整体而言，全市报价平均下调幅度为2.4%，跌幅持续扩大。

　　深圳链家市场研究中心则认为，整体来看，二手房价格小幅下降，业主普遍降低心理预期下调放盘价格，但也有部分业主是先涨后降，实际并没有降价，只有一些急售的业主价格有一定的议价。

　　对于后市展望，深圳链家市场研究中心认为，随着政策的逐步消化，二手房潜在需求增加、新房推盘增加的作用下，预计市场会逐步回升；价格方面，由于目前市场处于低量，房源消化缓慢，买卖双方博弈较强，价格以稳定为主。

　　深圳中原研究中心负责人分析认为，就外围环境而言，美国4月密歇根消费者信心指数初值89.7，刷新去年9月以来最低，同时美联储在4月加息的阻力非常大。在美国经济的基本面非常好，货币政策逐渐恢复正常化比较合适，6月可能是下一个加息时点的。欧元区方面，制造业PMI 终值不仅好于预期，且均较初值有所提升，但这并不改变欧元区经济复苏的蹒跚，加之英国脱欧的潜在风险，货币调控的宽松基调仍将保持。美欧经济体不同的经济展望前景令两者间货币政策取向的分歧仍将延续，全球经济震荡仍将持续。

　　国内环境而言，一季度GDP增长6.7%，符合市场预期。但这一增速低于去年第四季度的6.8%，且创2009年一季度以来最低增速。短期中国经济阶段性可能呈现U型、W型，中长期走势可能是近似的L型。同时3月份居民的中长期贷款显著回升至4400亿，可见居民在房地产上加杠杆的迹象明显，如1-3月份，个人按揭贷款4670亿元，同比增长46.2%。尽管目前居民负债余额占GDP的比重并不高，仅为40%左右，但上升速度非常快。而且一季度房地产开发投资加速上升，同比增6.2%。同时，商品房销售回暖，商品房销售面积和销售额同比分别增长33.1%和54.1%。总的来看，一季度国民经济开局良好，特别是房地产行业，销售量大增，去库存明显。对于深圳这样的一线楼市而言，短期内将面临政策调控后带来的预期转向，在买卖双方的户型博弈下将持续震荡调整。（记者 张国锋）