部分市民急于交易二手房

　　4月14日一大早，来到市房产交易大厅办理二手房交易的孙先生发现，虽然离上班时间还早，但前面已经排了不少和他一样的市民。“还有凌晨就来排队的呢。”前面一位排队的市民对颇感惊讶的孙先生说。

　　近期以来，这样的现象在市房产交易大厅已是常态。据了解，春节过后，省会房地产市场逐步升温，二手房成交量大涨。特别是4月份以来，二手房交易更为火爆。仅4月14日一天，办理二手房交易纳税的市民就达198人。

　　二手房交易为何如此火爆？业内人士认为，除了公积金贷款、贷款利率等利好政策影响外，近期二手房交易量猛增还有一个原因，即部分意欲交易二手房的市民对即将实施的营改增政策缺乏了解，再加上个别房产中介称营改增后，二手房交易流程将会改变，税负将会增加，使一些市民对营改增后的税负变化有所担忧。

　　“这导致了一些买房者急于在营改增政策实施前完成房产交易。”新华区地税局房产交易分局有关负责人说，但实际上，此次营改增不仅不会增加二手房交易的税负，甚至相关税负还将略有下降。

　　免税政策仍将保留

　　按照现行政策，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，可以免征营业税。“营改增后，这种情况还能不能免税？”众多疑问中，这个问题最为市民们关注。

　　据新华区地税局房产交易分局副局长赵少杰介绍，目前的二手房交易的营业税税收政策是：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的税率全额缴纳营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

　　营改增后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

　　“也就是说，免税政策将得到保留。”赵少杰说，营改增后，相同情况将免征增值税，不会增加交易人的纳税负担。

　　纳税人税负将略有下降

　　政策规定，营改增后，二手房交易增值税征收率是5%。这个税率和现行的营业税税率一样。这是不是说，营改增后所缴纳的税金没有变化？

　　但地税专家却告诉我们，营改增和营业税税率虽然一样，但税基却是不同的，税基有所减小，“因此，营改增后，二手房交易者所缴纳的增值税税金将略有下降。”

　　税基是什么？税基就是征税的部分。营业税是按含税价来征，换句话说，售价100万元的房子，100万元就是税基。营改增后，是按不含税价来征税的，即售价100万元的房子，需要用100万元除以105%，税基为95万多元。

　　赵少杰详细解释说，根据我国增值税政策规定，增值税属于价外税，也就是说计算税额时要剔除售价中的税款部分，而不是用售价直接乘以税率。因此，比照营业税来说，增值税实际税率是5%÷（1+5%）=4.76%。比如以上述按100万元计算的房价，营业税应缴100×5%=5万元；增值税应缴100万÷（1+5%）×5%=4.76万元。

　　所以，按照100万元计算，缴营业税时需要交5万元，缴增值税时只需要交4.76万元，少缴2400元。简言之，相当于原来营业税负担是5%，营改增以后的税收负担是4.76%。

　　营改增后仍到地税部门办税

　　营业税由地税部门征收，增值税由国税部门征收，此次营改增后，缴税是不是要换地方？缴税流程有没有改变？

　　赵少杰告诉记者，根据财政部、国家税务总局（财税〔2016〕36号）《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定：纳税人销售取得的不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。

　　“也就是说交易流程不会改变，还是由地税局征收。”赵少杰说，营改增后，个人的二手房交易和自然人二手房出租，仍然委托地税部门来代征、代开发票，“原来怎么申报的还是怎么申报，原来填什么表，在哪个地方办，都基本维持不变。”

　　针对当前出现的二手房交易高峰，赵少杰表示，他们已制定了多套应急方案，并在大力宣传营改增政策，及时为纳税人解疑释惑的同时，在办税服务厅增设初审人员，做好计税价格前置查询，分流手续不全或不符合业务办理条件的人员，减少纳税人等待时间。同时，引导房产中介机构错峰办税，对多单纳税人实施预约服务，最大程度方便纳税人办税。

　　本报首席记者 靳晓磊 通讯员 郭大志 张晓青

　　距离5月1日不到半个月了。届时，建筑业、房地产业等将纳入营改增试点，也就是说，二手房交易将由征收营业税改为增值税。这将给二手房交易带来哪些影响？个人出售二手房时会多缴税吗？

　　市地税专家表示，对于二手房交易来说，此次营改增主要涉及营业税，但相关免税等优惠政策没有改变，且税负将略有下降。