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库存较高城市将减少住房用地供应国土部从源头去库存

  • 发布时间:2016-04-15 08:11:00  来源:人民网  作者:肖玮  责任编辑:罗伯特

  作为今年经济社会发展的主要任务之一,去库存正面临着政策收效甚微、楼市分化加剧等多重压力。国土部近日印发《国土资源“十三五”规划纲要》(以下简称《纲要》),《纲要》指出,要在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模;对房地产库存较高的城市,则要减少直至停止住房用地供应。这一举措无疑从源头上遏制了部分城市持续增加库存的风险,但扼住源头仅是第一步,刺激购买需求、转变房地产用地用途也被视为是去库存的“良药”。

  多个城市去库存周期超两年

  相比较一线城市以及部分二线城市需要通过政策来给楼市降温,三四线城市面临的则是“有房卖不出”的尴尬。

  某研究院曾对包括北京、上海、杭州、武汉、温州等在内的35个城市进行库存量监测,数据显示,广东茂名、广西北海、山东的济宁和烟台等城市的库存量确实居高不下。比如北海、烟台等城市的库存消化周期都在两年以上,北海甚至高达34个月。

  但高库存绝不只是三四线城市的难题。一份全国30个城市房地产库存排行数据显示,在30个城市中,有19个城市商品房库存高于合理水平,半数城市楼市库存去化周期超过一年。其中,太原以60个月的去库存周期高居榜首,换句话说,太原需要用五年才能完全消化掉现有的库存。此外,呼和浩特、大连、烟台、哈尔滨、沈阳等城市的去库存周期也都超过两年。

  曾有数据显示,截至2月末,全国商品房待售面积已增加至7.39亿平方米,增速达到15.7%。但一方面是总体库存量高居不下,另一方面,房屋新开工面积及竣工面积也随之水涨船高。统计局数据显示,今年1-2月,住宅新开工面积10811万平方米,增长9.7%。而房屋竣工面积则为13942万平方米,同比增长28.9%。

  对此,中原地产首席分析师张大伟认为,去库存不仅仅需要增加市场购买需求,更需要减少供应,不能出现“去库存是为了增库存”的现象。“而从政策预期看,减少库存过高城市的土地供应有利于从供应角度降低库存增量,也有利于逐渐降低地方政府对房地产的依赖,转变经济发展结构。”张大伟说。

  政策收效甚微 压力有增无减

  实际上,为了打好去库存的战役,中央及各地已经在政策方面予以了相当程度的倾斜,降低首付、放宽信贷、活用公积金杠杆、降低税费等政策于近期频频出台。

  2月2日,央行、银监会发布通知称,在不实施限购措施的城市,居民首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付比例由25%降至20%。2月17日,三部委再发文上调公积金存款利率。紧随其后的19日,财政部、国税总局及住建部又出台房产交易契税和营业税优惠政策,对房产交易环节进行成本减免。

  各地方也根据中央政策而制定了一系列适合本地的去库存政策。沈阳就在日前发布了俗称“沈22条”的《关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》,具体包括对个人购买住房市区两级给予奖励政策;降低二手住房交易税费;鼓励农民进城买房居住;支持毕业生及在校生购房;土地供应减半等22项房产新政。

  海口同样也出台了调控意见,要求调整好房地产供需关系,控制库存增长,同时提高棚户区改造货币化安置比例等等。

  但在业内人士看来,如今的市场反应与政策初衷之间出现了背离,本就是库存“重灾区”的三四线城市因为土地供应过剩、产业基础薄弱等原因,去库存压力更是有增无减。

  去库存“治本”尚需刺激需求

  面对如今各地高居不下的库存压力,业内认为,限制土地供应仅是第一步,各地政府应有打“持久战”的准备,没有一蹴而就的“药方”,去库存还需长短结合,因城因时施策。

  在伟业我爱我家集团品牌中心总监孔丹看来,目前三四线城市去库存面临的最大难题是需求不足。“由于人口持续流向外地,导致当地缺乏应有的产业基础和配套设施,也难有消化大批商品房库存的能力。”孔丹说。

  而在另一位地产专家看来,新型城镇化是去库存所要把握住的机会之一。“房企需要进行复合型开发,比如着重商业、产业、文化旅游等项目,解决市民养老、教育、公共服务需求,这样才能聚集人口,盘活楼市。”该专家表示。

  除此之外,业内还有分析认为,一些未开工建设的房地产开发用地也可以转变土地用途。此前,湖南省政府就曾发文表示,“对于已取得用地但未开工的房地产用地,可以用于新兴产业、养老产业、文化产业等项目用途的开发建设”。兰州市也曾表示,可以将未开工建设的房地产开发用地转为棚户区改造、危房改造和保障性住房项目等。(肖玮 南淄博)

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