上周末深圳出台“3·25新政”，限购政策从严，迫使深圳客继续外溢，东莞为把握时机，快速承接深圳客源，10多个项目进行新盘或新品加推，市场迎来今年春节后首个推货高峰，基本都是主打深圳客，争夺深圳客源。

　　其中松湖碧桂园开盘最为瞩目，选择在深圳大运中心开盘，对深圳客促动作用突出，当天推1648套三房、四房精装修均价18000元/㎡，去货七成左右，成为热销的代表。但并不是所有推货项目都能实现高去货，部分项目定价过高，客户抗性较高，开盘当日去货仅二三成，侧面反映出东莞市场也出现“降温”的现象，可以看出，在这一轮深圳房价的疯涨中，东莞大多数区域也发生非理性上涨。

　　A.深圳客开始观望 购买趋向理性

　　深圳新政出台，对于开发商而言，或多或少影响市场信心，导致部分开发商连夜开盘抢占入市先机，定价将趋向理性；对于深圳购房者来说，根据数据显示，“非深户社保1改3”这一政策虽然影响的人群不足10%，但是这一政策释放的是政府对“降温”楼市的决心，另外结合二套房首付上调到四成，进一步提高购房者尤其是投机投资者的购房门槛，投资风险加大，市场观望情绪再度升级，导致部分短期投机客主动降价抛售房源，另外，还有部分二手业主对房价上涨预期走弱，也从之前的捂盘惜售转变到主动降价谋求变现，短期内二手房成交或将上涨。

　　同时，自去年5月1日起实施的营改增明细细则正式定了下来，该细则规定与目前实施的营业税内容基本一致，考虑到价税分离部分，营改增后，税负会稍微下降，但是整体而言，未超过预期，所以对深圳楼市影响不大。

　　上周东莞住宅市场成交环比较大幅下滑，尽管分别有佳兆业御龙山、松湖碧桂园、碧桂园智慧家、信鸿澜岸、米兰天空、荟萃连城等10个项目开盘或加推，但是受到之前中介丑闻及深圳“3·25新政”影响，之前的日光盘变成昙花一现，深圳客购房占比也有所下滑，表明深圳客购买趋向理性。

　　B.热度骤降 楼盘来访量环比下滑

　　据东莞中原CCES系统显示，上周楼市热度出现大幅骤降，楼盘来访量环比下滑20%。市场观望氛围已经形成并蔓延，若东莞本地若无其他的利好释放引导，预计近期深圳客流入持续放缓。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，上周东莞住宅成交2316套，环比上周下降20%。从成交个盘看，热销项目明显锐减，其中住宅成交套数超过40套的项目数减少了一半多，从上上周的19个下降至9个。经历前期的“高烧”后，上周东莞住宅楼市成交迅速放缓，究其原因：一、许多于3月中上旬开盘的项目已集中在上上周达到签约高峰，上周签约过百套的仅有嘉华星际湾、丰泰橡树溪谷和宏远汇龙湾。二、受中介丑闻和深圳限购从严影响，深圳客观望情绪加重，据东莞中原CCES系统显示，上周东莞楼盘来访量环比缩水20%，基本都是主打深圳客的楼盘在下滑，来自虎门、樟木头、沙田、企石、厚街的不少项目的深圳客来访量出现腰斩。

　　中原地产东莞市场研究总监车德锐分析，自2015年下半年至今，东莞房价飞速上涨趋向“天花板”，房价上涨预期的偏低导致部分深圳刚需客和深圳投资客入市放缓，观望情绪加重。同时，本地购买力不足，短期内东莞楼市将“降温”；另外，东莞高企房价致使价格洼地的优势逐渐丧失，结合深中通道的建设及轨道交通的完善，新价格洼地的中山和惠州将主动承接外溢深圳客，因此接下来东莞开发商应理性定价，并借助各种利好引导深圳客入市。瑞峰地产研究部经理李玲玲表示，深圳楼市新政出台，提高购房者入市门槛，限购升级对投资需求有一定的抑制作用，一定程度上加快深圳投资客的外溢，但东莞目前部分区域高房价引起投资客的抗性，深圳客流入开始放缓，临深片区楼市率先降温，观望情绪逐步浓重导致成交出现下滑。但是上周楼市成交量虽然下滑，却依然处在高位运行。

　　把脉市场

　　合富置业东莞市场研究总监李兴旺：

　　东莞将受惠深圳客外溢

　　继上海、南京楼市调控之后，3月25日，深圳的楼市调控出台了，和上海凑齐了一对楼市“史上最严调控”。深圳户籍居民家庭，限购2套住房，非户籍居民家庭，限购1套住房；首套房贷款还清，二套房首付最低四成；非深户购房社保1年改3年。

　　近段时间临深片区非理性大幅上涨，价格优势被逐步填平，临深片区楼市有所减淡之际，莞北片区价格洼地相对显著终于引起深圳客注意，被视为最后的“一片洼地”，以及高速利好持续发酵得到深圳投资客青睐，楼市保持红火，近段时间陆续有新品供应补充。深圳严格调控房地产市场，对于毗邻的东莞而言，这既是挑战也是机会。深圳客户购买资格年限加长，再加上深圳房价高企，首付总价在高位，直逼深圳首套置业刚需出走，影响部分深圳客外流，一句“不准买”，这不得不使得深圳户籍居民“只能买外地”将成为可能，而东莞，可以说是实现这种“可能”的最佳城市。

　　中原地产东莞市场研究总监车德锐：

　　东莞房价疯涨时代已过

　　上周末开盘的许多项目成交较差，除了受到市场变化观望情绪加重外，其中最关键的因素是价格问题。一些项目定价已经冲破区域房价“天花板”，开发商叫价过高直接吓跑大量深圳客，许多客户直接头也不回地离开了现场。显而易见，许多深圳客由于入市更趋理性，已经不再为“高房价”买单。经历近一年，目前东莞许多项目价格已翻番，东莞房价疯涨时代已过，接下来将面临高位滞涨，上周普通住宅成交中，一部分项目房价出现小幅回调。加上深圳调控收紧，深圳房价回调预期增强，若近期东莞市场没有其他利好促进引导，预计市场观望氛围继续加重，项目走量大幅萎缩的形势下，极有可能会逼得一些项目小幅降价，短期内东莞房价或出现高位回调。

　　他山之石

　　惠州出台楼市“降温”令

　　与东莞一样，近期受深圳客大幅进驻扫货导致房价短期内上升较快的惠州市，日前正式出台楼市“降温”令。此次惠州出台楼市降温措施，是广东省内第一个出台楼市“降温”措施的非一线城市。

　　让惠州市房管局不能坐视不管的是：截至3月28日，惠州单月销售面积已达到164万平方米，创下新高。这意味着过去三个月的时间内，惠州完成了三年的去库存任务。不仅如此，市场交易的火爆还带来了房价的火速上涨。

　　3月29日，惠州市房产管理局、惠州市住房和城乡规划建设局，以及惠州市工商管理局召开楼市“降温”会议，现场发布了《关于严格规范商品房销售行为的通知》（以下简称《通知》），以及《房地产广告发布规定》，规范开发商行为，维护购房者利益，促进行业稳定发展。

　　举措1 ？？“开盘前”不得收取诚意金

　　《通知》显示，预售商品房时，应当取得《广东省惠州市商品房预售许可证》。取得商品房预售许可证前，开发企业不得以任何形式对外销售商品房，不得与购房人签订商品房认购书或以任何形式收取购房人的意向金（诚意金）、定金；不得委托销售代理机构（包含电商）对外销售，收取认筹金或团购服务费；不得由电商或者金融机构针对特定项目、特定楼栋、在特定时间以入会等形式收取会费或其他任何费用。

　　举措2 ？？未网签合同只需交定金

　　根据文件内容，开发企业在销售商品房时，应当先与购房人正式网签《商品房买卖合同》后，再按照合同约定的付款方式和期限要求购房人支付房款。在未网签购房合同前不得要求购房人支付除定金外的任何房款。开发企业出售预售商品房时，应当要求购房人将房款直接存入预售款专用账户，开发企业不得另设账户收存商品房预收房款。

　　举措3 ？？广告不得误导消费者

　　该规定中明文指出，房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业和升学等事宜的承诺。