四川出台新政推动商业地产去库存——

　　3月25日，四川出台助推商业地产去库存的新政策：已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可根据土地使用权人申请，在符合规划和有关规定条件下，经审批转型为商品住宅用地，重新核定出让价款；已建在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下，经法定程序批准并向社会公示无异议后，可改变建筑使用功能，用于教育培训、幼儿园、文化、旅游等经营性、公益性用途。

　　据了解，目前省内部分二三线城市商业、办公用房可售周期已达50个月左右，成都市商业地产可售周期时间则更长。对此，成都知名地产策划人李绍华说，“这个政策真正实施后，将加速商业项目去库存，同时让更多的商家和投资者受益，从而降低本区域楼市的风险”。

　　□本报记者 文强

　　政府出招助推商业地产去库存

　　“在多年开工建设热潮带动下，写字楼、商场项目日益增多，已导致成都商业地产体量过大，部分区域商业地产空置率不断攀升，物业租金水平却不断降低，无论是投资者还是经营者都叫苦不迭。”成都健鹰地产总经理杨健鹰说。“据相关数据显示，截至去年底，成都商业物业存量面积接近500万平方米，预计去库存周期将达100个月。另据不完全统计，去年以来成都处于停工半停工的商业项目已经超过10个。同时，还不断有商业项目建设用地上市，未来商业项目销售压力和经营风险还在逐渐放大。”成都尺度地产董事长曾祥庸说，目前省内住宅项目去库存迫在眉睫，但是商业项目如何去库存，直接关系到市场是否健康。政府出台这个“商改住”政策犹如“雪中送炭”，有望加速我省商业项目去库存。“截至2016年2月底，成都开业运营、规划在建的综合体达到140家，不少商业项目经营困难，恶性竞争和退租不断涌现，商业去库存压力很大。”四川省连锁商业协会会长冉立春说，此次“商改住”政策提出，对于部分区域来说，相当于一次再规划。

　　市场生变“商改住”将削减LOFT

　　“政策执行细则出台之后，一些符合条件的商业用地开发商会尽快进行‘商改住’的变更。”西南财经大学经济学院副教授刘璐认为，由于住宅本身供应量巨大，这些商业项目“变性”后，不会对原有住宅市场形成大冲击，但是商业用地一般位置较好，在转变为住宅用地之后，会建设一些较受市场追捧的高性价比住宅产品，这样同一区域的部分同类项目销售将会受到冲击。

　　过去一些地产项目由于受规划条件的限制，部分项目在无路可走的情况下规划了一些LOFT产品，这类产品一般总价较低、可居家、可办公，也可做酒店，但目前这类产品销售一直不理想。“如今，随着‘商改住’政策的出台，LOFT产品或将逐渐退出历史舞台。”杨健鹰在接受本报记者采访时说，一些口岸好、产品规划较合理的LOFT产品不但受影响小，反倒有可能进入快速的增值通道。“多个购物中心相继建成，同质化竞争较为激烈，招商困难，写字楼大量空置。”成都全心集团总裁李国峰说，成都目前商业体量严重过剩区域主要集中在城南三环路外，多个商业项目由于受电商冲击、企业品牌拓展收缩等因素影响，部分项目经营显得举步维艰。通过“商改住”政策的释放，给部分开发商提供了一个合法“掉头”的机会，但这类开发商并未真正退出市场，无论规划什么产品，在目前的市场态势下，未来的销售压力依然很严峻。

　　变“性”挤“利”谨防“齐步走”风险

　　“一般来说，商业用地尤其是纯商业用地价格要低于住宅用地价，如果要改变土地用途，土地出让金的补缴标准是什么？是按照起拍价还是按照周围其他地块的参考价？这都是必须要细化落实的。”刘璐表示。“‘商改住’其实是把‘双刃剑’，如果开发商积极参与项目‘变性’，可降低市场风险，加速资金回笼。但也可能因为在‘变性’的过程中，向政府补缴相关费用而挤压项目的利润空间。”成都香木林置业营销策划总监陈光健说，开发商在这个过程中应该多做市场调研，谨防“齐步走”带来的更大风险。“政府出台‘商改住’政策，首先，有助于缓解商业地产积压，有利于盘活城市资源；其次，商业项目改成住宅产品后，产权有望从原来的40年变成70年，这可以增强开发商和投资者的信心；第三，目前四川房地产库存最大的应是商业地产，这个政策将加速类似产品去库存，保证行业良性发展；第四，成都等地多年来推行高容积率指标，尤其是商业用地，这次‘商改住’政策，或许是政府进行产业深度改革的机会。”中洲控股成都公司营销总监杨晓梅说，在降低大量同质化商业开发的同时，有望使商业物业在分布与体量上更加合理，缓解天量供应下带来的同质化、价格战、回报低等相关问题，使四川楼市走向更加健康的发展轨道。