租金较高 客流不足

　　3月18日，港股上市公司人和商业控股发布公告称，以招标方式出售23幢已落成商城、11幢在建商城和10幢已取得相关建筑批文的规划中商城，总建筑面积约410万平方米，出售物业分别位于哈尔滨、广州、东莞、重庆等地。人和商业在国内创造了知名的“地一大道”系列地下商业项目，此次出售之举也意味着人和商业在多个城市放弃了“地一大道”这一地下商业品牌。

　　据了解，6年前，人和商业盘下成都地下“天座商城”，改建打造成“地一大道”，在招商宣传阶段声势极大，可经历了开业后短暂的辉煌后，就因为租金偏高、客流不足等原因，商家经营艰难，不断撤离，如今早已在成都商业界沉寂。

　　□本报记者 赵张冬 文/图

　　现状

　　空铺多到门口可跳广场舞

　　3月25日，记者在成都“地一大道”探访时发现，目前仍在开门迎客的仅有顺城大街北侧靠玉带桥一段和盐市口附近的商铺，盐市口附近的商铺以小饰品、服装为主，而顺城大街北侧一端则以快餐和饮品为主，主要上客时间集中在中午。至于中间地段的商铺，大多大门紧闭，走上三五分钟才能碰到一个人，还有10多位大妈在空置的商铺门口跳起了广场舞。

　　记者走访查询了解到，成都“地一大道”总面积约10万平方米，由曾经辉煌的天座商城改建而成，连接起成都市中心盐市口、春熙路、骡马市三大商圈。2011年底，“地一大道”率先营业的盐市口和东御街地段商家开业率曾达到80%。据一位铺面业主李徽建回忆，当时“地一大道”开盘销售时，一铺难求，自己排了很久才买到。可5年不到，“地一大道”从开业率八成到现在的门可罗雀，从一个侧面折射出地下商业在成都的尴尬状况。

　　问题

　　人流少和租金高是硬伤

　　第一太平戴维斯华西区商铺部董事邓耀华告诉记者，纯粹的地下商业分为与公共交通轨道连接的地下商业，以及不与公共交通轨道连接的地下商业。若地下商业能与公共交通轨道相连接，则可保证稳定且基数较大的客流，这是地下商业良好运营的前提条件；相反，若地下商业不与公共交通轨道相连接，一般表现形态为下穿隧道，客流只能以步行客流为主，客流基数较小，在商业运营方面会有较大挑战。

　　“地一大道”所处区域，尚不能享受到公共交通轨道带来的人流红利，可其租金并没有因为人流不足而便宜。一家咖啡奶茶店的老板告诉记者，最大的开支来自于店铺租金，每平方米的月租金需要275元，“20多平方米的小店租金要五六千元，目前仅仅能勉强维持。”

　　另有数据显示，截至一季度末，成都优质零售商业面积超过600万平方米，未来供应量同样高企，这对地下商业的生存来说更为不利。人流偏少，租金高企，加之地下商场阴冷潮湿等问题，使得很多租户也越发不愿意租用。并且，现在年轻人购物也更加倾向于网络购物，使得在实体商业已属末流的地下商业雪上加霜。

　　破局

　　靠轨道引流和招商规划

　　据了解，虽然香港、上海等国际化都市的地下空间商业利用较好，但也都依赖于轨道交通。因此，根据“客流第一性”的原则，地下商业运营应该注重能否与公共交通轨道相连接。邓耀华认为，在地下商业运营中还应当注重以下几个方面：一是招商品牌定位及客单价，由于地下商业的目标人群大多为年轻人，且消费方式以快为主，所以招商品牌定位及客单价不宜过高。其次，由于地下商业的空间局限性，在空间设计上应更加注重，不宜给人压抑局促的感觉。营业时间需与公共交通轨道开通时间同步。更重要的是，工程设计中必须重视避免明火，注重消防安全，客流、货流及车流的引导及疏散的通达性及便捷性。

　　天府广场的今站购物中心，就是凭借无缝连接地铁一号线与二号线的优势，在成都地下商业业态中脱颖而出。记者了解到，这里每日平均客流高达50万人次。除此之外，今站购物中心的补充招商及业态优化部分有专业机构参与，之前项目招商规划时所搭建的完整框架，随着客流及营业额的提升，业主也迎来了调整的新的机遇，未来将进行新一轮的项目升级改造。

　　对于成都“地一大道”的未来，成都资深地产研究人姜格给出了另一种可能：就是该项目若因经营难以为继而破产后，由政府收回改建为地下交通隧道，从而缓解成都核心商业区的拥堵。他认为，从成都地理气候等因素看，冬季不爆冷，夏季少酷热，市民并不习惯前往地下商场购物，反倒喜欢晒太阳休闲消费，因此无论“地一大道”的规划及配套怎么改，商业经营都很难起死回生，所以改为地下交通隧道，才是最可行的选择。