——专家谈政策密集期的购房策略

　　■ 深圳特区报记者 张程

　　2016年后的深圳楼市，无数猜想和判断穿插其中。有人疑虑，有人挣扎。有人抽身离去，有人毅然参与。房地产市场风云变幻，难以揣测。

　　在3月25日的新一轮楼市调控政策出台之前，深圳楼市早已暗流涌动：社保“1改3”、营业税免征“2改5”等传闻早在春节后就已传出；进入3月，市金融办发函要排查房地产交易过热中出现的“首付贷”等现象；没过几天，市房地产经纪协会又发布提示，称4月1日起深圳二手房交易评估价格将上调50%左右；接下来，“众筹炒楼”被叫停；随后，一份未知真假的《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》又在网上流传……

　　如今，调控政策落地，但写下的并非句号，中长期市场变化如何、还会不会有后续措施，一切都未知。

　　那就先来看看”3.25政策“本身吧：首先是非深户如要购房需要社保“1改3”；其次，首套房贷还清后购买二套房时，首付由3成提高至4成；还有加快推进保障房、土地和商品房供应量等6条措施。市规划国土委对此表示，此举是“为了保护居民合理住房需求，抑制市场短期投机炒作”。调控的目标显而易见。

　　针对新政可能给市场带来的影响，记者专门搜集了三类人群不同的住房需求，邀请地产专家、综合开发研究院旅游与地产研究中心主任分门别类进行分析，以期对潜在购房者以启发。

　　【情形一：刚需者】 专家观点：别耽搁，看准了就下手

　　（受访者：小李，28岁，首套刚需者，没在大涨前买房，一直后悔中。）

　　小李：“去年本来想买房，但赚的没有涨的多，今年稍微有了点积蓄，又面临着结婚，不知道我这种情况今年适不适合买房？”

　　宋丁：“如果的确是刚需，那今年应该买，别考虑其他因素，一旦看到合适的房子就下手。”

　　小李：“可现在调控政策出台了，楼市也冷静了不少，假如一套房现在卖35000元/平方米，未来降到32000元怎么办？是不是等一等再说？”

　　宋丁：“确实在开春后，整个楼市进入疲态。这次调控政策一出，更有了些降温的味道，不少人也在观望。但是，假如大家都抱着这个心态，要买的人都收手了，结果就是阶段性的供需关系有了变化，‘需’降的时候，‘供’就谨慎了，开发商都会捂盘，就不会急着卖了。”

　　记者：“去年卖得太好，存量也不是很大了。”

　　宋丁：“所以对于首套刚需者来讲，留给你选择的空间不多。当然，也不排除有些开发商迫于贷款压力大，需要急着降价促销来回笼资金。大部分开发商都不急着卖，都捂着呢！供需同时收缩的格局就这么出来了。去年很多刚需市民一直在等跌，结果后面贵得已经够不着了，这就是等出来的结果。”

　　小李：“如果现在要买首套房，应该要考虑哪些方面？”

　　宋丁：“从你自己的现实情况出发，选择适合你的地段、楼盘，周边商业、教育和医疗相对还可以的。个人的建议是，好好研究下深圳未来的城市发展和走向，考察一个未来3-5年会成片开发的区域，不要去单一‘赌’房价，风险太大了。”

　　记者：“‘赌’房价下降不如‘赌’市政开发？”

　　宋丁：“现在配套齐全的房子价格已太高了，如果首套刚需者‘赌’房价下降，一旦‘赌’不上，会极大影响幸福感，也不一定能赶上下一轮上涨。”

　　小李：“那么二手房方面今年应该怎样考虑呢？”

　　宋丁：“据我所知，二手房成交量最近有些收缩，但整体还没出现明显下降。如果持续收缩的话，二手房价会适度降低，但也不会大幅下降，所以今年购买二手房是有好机会的，需要把握好。”

　　【情形二：投资客】

　　专家观点：最好保持现状，谨慎抛盘

　　（受访者：陈先生，41岁，“半个”炒房客，即手上有为数不多的房源。）

　　陈先生：“以投资的方向来看，今年楼市走向不像去年那么清晰了，看不太懂，不知道今年是购入、出手还是观望好？”

　　宋丁：“作为投资者，如果现阶段手上的房子较多，超过4、5套的话，可以考虑放出一两套出来试试市场反应，如果只有两三套的话，我建议今年就不要‘轻举妄动’了。近期深圳楼市降温的市场预期正在形成，一些投资者早已开始抛盘了。”

　　陈先生：“如果要出手，哪一类优先抛掉最好？”

　　宋丁：“这要根据还贷压力来看，因为很多投资客也是靠贷款的。一旦选择要抛，建议先选择涨幅过快的区域。”

　　记者：“去年南山、龙华是涨幅比较快的地方。”

　　宋丁：“对，如果投资者手上的房子在未来3-5年会建设出很好的配套，或者户型本身很好，我建议千万不要动。”

　　陈先生：“我手上的房子确实还贷着款，希望能缓解下手头资金压力。”

　　宋丁：“成熟的地方抛一两套也可以，因为它未来的上涨空间相对小一点，卖掉后的资金也可以缓解贷款压力。”

　　记者：“从投资的角度而言，今年应该做怎样的打算？”

　　宋丁：“鉴于深圳刚刚出台的新政基本上可以认为是直接针对投资客的，现在确实也差不多到瓶颈口了，房价可能会盘整一下，不排除在高压下会有小幅下滑。以投资者的角度来说，选择机会有很多，可以从容一点。”

　　陈先生：“如果希望继续买入手的话，应该怎样做哪些考虑？”

　　宋丁：“如果买入是建立在抛盘的情况下，那需要更加谨慎。毕竟因为限购政策，抛掉后在深圳地区再买就不方便了。买入则可考虑到临深片区，例如东莞和惠州，但最好别打算短期变现。如果不是基于投机心理去投资，我的建议是保持现状。”

　　【情形三：改善型】

　　专家观点：时间充足，请从容选择

　　（受访者：谢女士，36岁，和丈夫自住一套70平方米两房，有改善性需求。）

　　谢女士：“我想把父母接来深圳，但有了一个小孩，住房空间偏小，正考虑换一套三房，但价格太高了，不知今年是不是出手置换的好时机？”

　　宋丁：“改善性需求其实也是刚需的一种，如果是自身需要，说实话也没有时间去等，但要根据具体情况出发，不必随大流一窝蜂搞改善，毕竟今年的房价还是会处在一个高位。”

　　记者：“所以改善需求者今年也应谨慎吗？”

　　宋丁：“今年确实可以从容选择，因为改善住房的市民需要考虑的不仅是地段、价格、户型，还要考虑怎么处置和第一套的关系、二套房的贷款与首付的比例等等，要考虑的东西比较多。此外，今年不太会再现房价暴涨的格局了，但是急速回落的可能性也基本没有，所以迟一天、早一天，关系并不大。”

　　谢女士：“是不是最好也别耽搁太久？”

　　宋丁：“对，留给改善需求市民的时间虽然比较足，但这实际上也是刚需的另一种表达，仍然不能太过犹豫。决定了，就去买。刚需本身没有多少选择。”

　　记者：“很多改善性需求的市民同样也担心，万一买后，今年价格走低了会很不划算。”

　　宋丁：“在当前房价现实上，不要想降到多低再出手，我认为没有可能。建议在深圳地区选择一个综合条件下你能够承受的，比如关内不行了，那就去关外，观澜、光明，甚至可以去临深片区多找找。”