深圳楼市调控政策终于“落地”了。之所以有“千呼万唤始出来”的印记，是因为在国家要求“去行政化”干预，发挥市场决定资源配置，以及地方调控要发挥主体责任、精准发力的框架下，市政府及行业主管部门在去年以来，一直在调研市场，分析哪些人在买房、属于刚性需求、合理投资需求（发展租赁市场），还是投机需求，资金从哪里来等等，力求达到精准调控。

　　根据调研，目前我市居民购房投资比例尽管在上升，但有助于租赁市场发展、住房供应体系完善，住房空置率很低。同时，以首付贷为主的房地产场外配资规模较小，大概在25-30亿之间，若以7500亿的一二手房成交规模看，首付款至少在2250亿，首付贷占比也仅仅在1.3%，平均首付比例在3.7成。因此，居民绝大多数在用自己的钱买房、买者自负。考虑到楼市政策宽松、货币政策宽松、楼市金融属性凸显，可以判断，尽管去年深圳房地产市场火爆，但还未出现“失控”的问题。

　　另外，此次深圳市在上海出台调控政策后，紧接着当晚发布政策，有的媒体认为深圳要等到上海出台政策后，才敢发布政策，这是不客观的。因为，从2014年开始，国家就一直强调调控的自主性、发挥地方主体责任，深圳出不出政策、出什么政策，取决于深圳市政府对于本地楼市的判断，不存在深圳要等到上海出了政策才敢出政策的必要。当然，同作为一线城市，作为全国楼市的“领头羊”，对于全国楼市触底回升、全国楼市“去库存”有着重大影响，深圳在发布政策时会考虑兄弟城市的动向。

　　此次政策内容与春节前后市场传言有一定吻合，有的媒体认为，政策效果不会明显，但政策传言长达4个月，这本身已经释放出了调控的信号，近期市场出现稳定和回调迹象，特别是高价盘放盘价明显下调，事实上就是前期政策传言对于市场预期的影响。此次政策的发布，一方面是对于前期政策传言的兑现，另一方面也意味着，若市场继续快速上涨，我们还会从政策工具箱中拿出已经储备好的政策。

　　此次，之所以提高了非户籍人口购房社保缴纳门槛，一方面是基于引导市场需求走向理性的考虑。一般来说，一个外地人来到深圳，若真想在深圳长期居住，应该先“落脚”，然后有一定积累，然后再去购房，连续缴纳三年时间的社保是合理的，比北京、上海5年的社保门槛还是低了很多；另一方面，这也是筛选那些真正在深圳扎根（而不仅仅是投资炒房）的外来人口，确保这部分人群的住房需求，不仅不是歧视，反而是保护将要流在深圳创业生活的外来人口的购房圈。另外据调研，社保缴纳在3年以上的外来人口占大多数，政策打击面不大。

　　在人口净流入、产业转型和收入不断增长的背景下，深圳住房供求关系长期紧张。再加上，楼市政策宽松、货币宽松，经济下行，配置一线城市楼市资产的人有很多，各类需求蓬勃生长，短期内控制房价有一定难度，增加供给才是长效机制、根本之策。因此，不能寄希望于需求端抑制能够解决房价问题。过去10年，需求端抑制的政策很多，但房价快速上涨的问题并没有根治，这就是例证。

　　因此，此次深圳楼市政策更加强调供给侧的管理，即多渠道增加住房供应和大力加强住房保障，新增用地、盘活存量、城市更新、棚改等四个渠道，显示了决策者构建长效机制的信心，40万套保障房筹建的规模比“十二五”几乎翻了一倍。在需求适度控制的情况下，这些供给端的措施若落到实处，房价长期内稳定是有希望的。

　　（作者李宇嘉系深圳市房地产研究中心高级研究员）