■ 张 畅 杭 炜

　　2014年11月，国务院印发了《关于调整城市规模划分标准的通知》（以下简称《通知》），对原有城市规模划分标准进行了调整，明确了新的城市规模划分标准。按照新标准，全国城市被划分为五类七档，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，分别是北京、上海、天津、重庆、广州、深圳、武汉等7座城市；成都、南京、香港等10座城市符合特大城市标准。

　　深圳房地产的发展轨迹和城市发展轨迹同步，过去20多年里，呈现了由点到线，由线到面的特点，从罗湖到福田、南山，沿深南大道、滨海大道不断西进，及至红树湾、前海、后海等板块的出现，把城市化人居推向一个巅峰。而在城市进入高速发展的今天，作为一个超大城市的深圳，点和面的概念或将被大区域市场所代替，在深中同城、深莞惠一体化趋势的推动下，大深圳人居的刚需大量外溢，“超视距模式”已经开启。

　　大深圳外围三大板块轮廓清晰

　　一线城市房地产市场发展迅猛，房价涨速惊人，历经多轮调控而“高烧不退”，深圳楼价涨幅更是领跑全国，高企的房价让置业者感到恐慌与迷茫，也启发我们更加客观和理智面对楼市。深圳相关负责人日前在回复深圳高房价问题时表示了这样的看法：总的来说，高房价这种的趋势，想彻底的把它打下去，也不客观，要尊重市场经济，尊重市场规律。谈到解决方案，该相关负责人表示重点就是要在原特区外供给大量的土地。有专家进一步地解读这里所指的“原特区外”的概念或将远远超越行政概念。从大深圳人居角度来看，深中板块、东莞临深片区、深圳东惠州板块正是特区外供给的重点，去年的市场进一步表明，东莞临深片区、大亚湾、深中板块发展如火如荼，而以上这三大板块的轮廓已经十分清晰。

　　大深圳外围三大板块将是深圳刚需的主场

　　业内人士表示，市区内新房供应日渐紧缺，房价高企，一般刚需难以承受，大量的刚需置业者向中山、东莞、惠州外溢，这是个不争的事实，也是一种趋势。据最新的调查统计，有61%的深圳购房者表示会抢在这两年到中山买房，更有前瞻眼光的购房者早在去年就捷足先登。据中山雅居乐销售负责人透露，作为受惠于深中通道利好，雅居乐旗下的若干楼盘接待了大量的深圳客，随着深中同城生活的实现，深圳人在中山的置业范围或将迅速突破深中通道沿线，向中区的石歧甚至其它区域渗透。

　　其次，深圳东板块的市场也坚决证明了这种趋势，深圳人在惠州置业的热点区域主要集中于惠阳的主城区和惠州南站区域。大亚湾的西区、中区、澳头，以及与坪山接壤的临深片区，此外还有主打滨海度假的惠东的小径湾、亚婆角以及巽寮湾。惠州市房管局统计数据显示，2016年前2个月共成交一手住宅23981套，均价达到6929元/平方米。成交面积和成交金额都比去年同期接近翻番。今年惠州楼市延续去年的火热行情。东莞临近深圳的各镇区作为大深圳人居三大主场之一，包含塘厦、凤岗、松山湖、长安、黄江等镇区。从地理位置来说，东莞临近深圳的各镇区称得上是深莞惠的弧形中心区，毗邻深圳特区，在这一板块，深圳客占了超过百分之六十以上。业内人士认为，深圳客向西、向北、向东，大深圳人居市场正在向外蔓延，三大刚需主场即将上演更加精彩的楼市大片。