《中山统计年鉴（2015）》显示，2010年中山常住人口为312.27万，2014年底319.27万，5年人口仅增加7万人。同期，中山楼市价格也相对保持稳定，均价维持在每平方米6000元左右。

　　“产业决定人口、人口决定房价，其中最核心的主宰因素，是产业决定了收入的多少和可持续性。”知名财经专栏作家叶檀提到的这个道理，长期以来也被各地市地产市场不断印证，尤其是对于北上广深等一线城市，由于自身城市和产业的强大吸引力，外来人口不断涌入其中，在供给相对稳定的情况下，房价则被不断推高。

　　在去年下半年之前，这个规律也与中山楼市相吻合。然而自去年下半年以来，由于深中通道及其他政策利好的叠加，在人口变化不大的情况下，中山楼市价格和成交量均呈飞速上涨的情况，目前火炬开发区和东区均价已经逼近8000元/平方米。

　　中山楼市是否上涨过快？缺乏人口支撑的高房价又能否持续？外来客推高的房价又由谁来接盘？记者就此话题进行走访，以期为中山楼市进行冷思考。 南方日报记者 李凤祥 实习生 伍杰

　　疑问

　　一篇网帖引发热议：中山房价是否存泡沫？

　　“35万套房，短短半年，一扫而光。目前7500元/平方米的均价，破万迫在眉睫，东区无货可卖、万科柏悦湾从6000元/平方米涨到15000元/平方米、悦盈新城从4900元/平方米涨到9000元/平方米、正和中州从4800元/平方米涨到6800元/平方米！中山库存告急！粤B洗劫的下一站：南头镇！”

　　这两天，一篇名为《炒房团“血腥”扫荡中山，深圳人这回是真疯还是假疯？》的文章出现在许多中山人的微信朋友圈和网络论坛。文章在论述了中山楼市当前的火爆画面之后，笔锋一转，提出在中山投资购房并不靠谱！其理由主要包括三个方面：其一，深中通道2023年方可建成，投资时效过长；其二，即使深中通道建成，由于两地之间的通行时间、金钱成本过高，双城生活并不现实；其三，中山楼市供应量大，本地人多数有房，缺乏外来移民的中山，恐怕无法承接深圳人炒高的房价。

　　在去年深中通道等利好频传之下，楼市早已成为中山人日常生活最为关注的话题，这篇文章同样也引发了诸多市民的讨论。“深圳人大概十年前曾来中山炒楼，其结果要么平价抛售，要么现在还攥在手里。升值之后的房子卖给谁？中山本地人大多有房且不止一套，难不成指望外来工接盘吗？”网友@wind在其朋友圈评论道。

　　引起最多人共鸣的是文章中反对意见的第三个理由，因为中山是不设县的地级市，城区人口相对有限。截至2014年，传统观念中的主城区（石岐区、东区、西区、南区）总人口约为53.57万人，只占全市人口的1/6，大部分的中山人分布在镇区。有网友据此分析认为，中山有自建房的本地人并不在少数，原来房价不高的时候，外来人口尚能形成购买力；如果房价按照当前的速度涨下去，本地人无刚性购房需求，外来工的收入又不足以支撑这样的高房价，而以深圳人为代表的投资客买房即为获利，当其最后抛售套现之时，恐怕届时将无人接盘。

　　不过也有市民持相反的观点。“2015年之前的中山房价，在过去10年只涨了8%。我是真心觉得应该要涨一涨了。”@caolvqion认为，在珠三角，中山楼市被称为“价格洼地”，库存量长期维持在7万套以上，价格在今年也始终在6000元/平方米上下波动，就算是目前的价格，与周边城市相比也处于一个相对较低的位置，暂无风险。

　　探析

　　人口流入放缓，楼价上涨是否与预期相悖？

　　“城区的房价涨得太快了，看了一圈，基本没有7000元/平方米以下的房。对于刚需买房者来说，压力好大。”看着蹭蹭上涨的房价，陈鸿坐不住了，在事业单位上班的他，刚工作三年，原本打算过两年再买房，但最近却频频参加购房团，出入各个楼盘的销售中心，“越看越心慌，越等恐怕房价涨得越快”。

　　作为来自湖北的新中山人，陈鸿大学毕业就来到中山工作，早已把这座城市当成了自己的第二个家，在这里买房定居也在计划之中。与此相对，改革开放以来，外来人口也是中山等珠三角城市实现快速发展的重要推动力。截至2014年，在中山319.27万常住人口中，外来人口163.21万，超过户籍人口156.06万。

　　业界普遍认为，人口净流入可以作为一个地区未来房价的判断指标。人口净流入越大，预期房价越高。然而，近年来，由于多种原因，中山的人口流入却在不断放缓，一些镇区甚至出现外来人口递减的情况。

　　以小榄镇为例，《中山统计年鉴（2015）》显示，2014年底常住人口为32.24万人，2010年为31.58万人，五年时间，常住人口增加0.66万人，如果除去人口的自然增长，外来人口在五年时间内几乎没有什么变化。

　　与官方统计数据相比，民间对外来人口变化的感受也许更为直观。在人口聚集的珠三角，民营医院对外来人口的变化十分敏感。小榄一家连锁民营医院负责人表示，与2010年以前相比，小榄、三乡等镇区外来人口减少非常明显。据他个人观察，高峰时期小榄镇常住人口加流动人口总额可能超过50万，如今外来人口已至少减少了40%。

　　“以前我们开着车从泰丰广场经过，大白天人行道、马路上全都是人，几百米路程要开十几分钟才能过。”另一家民营医院负责人称，“如今就算晚上去泰丰，周围也不见得有多少人，开车可以开到60公里/小时”。就珠三角层面而言，中山人口的增速明显较缓。《广东统计年鉴（2015）》数据显示，2014年底中山常住人口319.27万，2010年为312.27万，5年人口净增加7万，同期广州增加38万，深圳增加40万，佛山增加16万，东莞增加12万；而从2005年至2010年，中山人口净增加69万，广州321万，深圳210万，佛山139万，东莞166万。虽然人口基数不同，但中山人口的增幅近五年来呈明显放缓态势，且减缓速度越来越快。

　　“一个地方的楼市，不能完全依赖于外地客，依赖外来客不仅不健康而且不可持续。坦白来说，正常情况下，一个城市的房价不应该是由外来客炒起来的，而是本地人承托的。”中山中原地产市场拓展部总监植建军认为，虽然以外来人口流入减缓的现状看，中山楼价的上涨不符合规律，但由于之前中山楼市价格相比周边城市过低，所以目前价格的上扬尚且合理。

　　趋势

　　楼价或趋向平稳，高位入市谁来接盘？

　　“这几个月来价格的确涨得太快。房价的合理性调整是受供求关系所影响的。求大于供，房价就上涨，人口增长引起的刚需增加，这就是合理的。现阶段的中山楼市，人口并未见增长，但受投资客的影响大涨，这难免让市场产生恐慌情绪，也让人担心泡沫问题。”合富辉煌中山公司市场研究部经理谢仲娟认为。

　　不过在她看来，这样的泡沫情况并不明显。“一方面，中山一直是珠三角楼市的价格洼地，现在只是被市场所填平，近阶段的上涨只能算是‘补涨’；另一方面，横向对比一下其他城市，深圳去年一年从2万多元/平方米涨至4万多元/平方米，从涨幅来看，也比中山要高，且邻近深圳的东莞、惠州也有上涨，目前价位也比中山要高。

　　那缺乏人口支撑的中山楼市接下来会怎样？“今年，中山楼市的价格还会在一个快车道上发展，价格和成交量都会持续上涨，并且深圳客的影响范围将会扩展到东升、五桂山等非热门板块。”植建军认为，“深中通道还有八年才可以开通，之后成交量应该还可以保持，但价格应该会逐渐趋向平稳，不会像去年到现在涨得这么快”。

　　该说法也得到了谢仲娟的认同：“中山房价和深圳息息相关，只要深圳房价保持稳健，中山的房价应该可以保持稳定，受深圳辐射的区域，包括惠州、东莞，所以我们并不是一个人在战斗。不过长期来看，将来房价不会上涨得太快，今年下半年，当深圳的楼市稳定下来，中山的楼市也会同步稳定。”

　　再者，如果将来外来购房者选择高位抛售，中山楼市是否会因为无人接盘而出现风险？

　　“这点无须恐慌，中山并不是特例。市场担心深圳客抛售，但其实大部分深圳客是不会愿意降价抛售的，只会待价而沽。”谢仲娟认为，“现在到中山投资买房是他们评估风险过后的市场选择，而这也不是他们第一次组团来到中山（或其他地方）投资。他们之前已经到东莞、惠州投资很多年了，他们并不是市场上的雏儿，而是老手，他们的触觉并不比大部分人差。”

　　而在植建军看来，现在中山本土客户有一两套房的大有人在，如果说依赖中山本土人口来承接二手房，并不太现实，因为价格已经超出了他们的想象。“不过，也有另一方面的考虑，据我观察，这轮楼市上涨，中山本地人也不会袖手旁观，特别是在当前股市不振、投资渠道匮乏的情况下：当热门板块价格在五六千元每平方米的时候，本地人在观望；到7000元/平方米的时候，本地人就出手了，觉得再不买就贵了；当价格涨到过万的时候，本地人又在观望了；到了某个临界点，本地人又可能出手了……”植建军说，“坦白来说，本地人可能会在一个高点出手，这是我不愿意看到的，但这也是很多城市走过来的一个规律。”

　　植建军认为，在深中通道开通之后，或者开通之前一两年，中山楼市的情况不太好预料。“但是，过了外来客买房的热潮之后，能不能吸引一些外来企业真正落户中山，是保障中山房地产能够持续发展的一个重要因素。对于政府来说，不仅仅是把买房客拉过来，更重要的是怎么把企业拉过来，或者本身的企业借助深圳的创新资源做起来，借此充实人口，从而支撑房价，才是最关键。”

　　■声音

　　市民疑虑：越看越心慌是否该出手

　　业界声音：短期上涨填平价格洼地

　　90后青年王冠，三年前从中山学院毕业，工作数年正在考虑购置首套房。“去年年初我妈就催我买房，当时觉得自己未存够首期，又感觉中山楼价变化不大，因此并未出手。现在很着急了，楼价一周一变，我怕再迟几个月买，楼价还会继续上升。”随着房价的攀升，不少中山市民的心跳指数也跟着上升，现在出手购房是否合适时机？

　　合富辉煌谢仲娟认为，中山房价从去年第四季度开始上升，部分楼盘月均涨幅超过10%，要知道过去数年中山的累计升幅也就10%左右。此时出手购房，担忧楼市有泡沫是正常的。但换个角度看，也许会更明朗。首先，中山一直是珠三角楼市的价格洼地，现在只是被市场填平而已。中山的GDP排在广东前列，而房价竟处在全省末端，这是不合理的。其次，对比深圳、广州的楼价，从绝对数值上看，中山涨得并不算多。因此中山房价下跌的机会并不大，有刚需又有条件买房的市民，可以做出决定。

　　有人因为未买房而烦恼，却也有人因为有房而烦恼的。市民艾先生就面临这样的难题，2013年底他在近期热炒的柏悦湾以7600元/平方米的价格购置了一套婚房。但收楼后因家庭原因，他不想在那里居住了，意图另觅新居。柏悦湾最新报价已超15000元/平方米，为何还有担忧？一方面是担忧无人“接盘”，另一方面又怕把握不准放盘时机，怕卖早了也怕卖迟了。市民手里的二手房能够放出去吗？

　　谢仲娟表示，大部分深圳投资客并不缺乏资金，他们是不会愿意降价抛售的，只会待价而沽，有人“托底”很难遇见崩盘式下滑。事实上，中深两地房价息息相关，现阶段正是因为深圳本土房价太高，将深圳客推到中山投资。而按照深圳的竞争力和发展轨迹，现阶段并未看到他们会有下滑的迹象，市场上消极一点的看法也只是认为深圳房价将会放缓上涨的脚步。

　　现在柏悦湾的市价已经超过15000元/平方米，二手房售价一般比市价低一两千元，但与深圳投资客相比，艾先生拥有明显的成本优势。虽然中山二手房市场销量一直上不去，但只要适当调低价格，并不愁销路。