近期，一线重点城市楼市异常火爆。对此，业内有一股很有分量的声音，即这些城市的宏观经济基本面支持楼市火爆，如资源的吸附能力很强，人口净流入是长期态势；土地供给紧缩，中心区无地可供，供求矛盾长期无解；产业结构转型，收入水平较高；高净值人群和高收入居民集中，投资需求强烈。总而言之，这类观点普遍认为，重点城市的楼市是比较健康的、有基本面支撑。

　　笔者认为，对于近期一线城市楼市火爆，固然要考虑基本面的推动，但也要慎防上下齐动的“去库存”利好效应无谓外溢到重点城市。事实上，包括北上广深等一线城市在内的重点城市，不仅不需要去库存，甚至还要补库存。根据易居研究院监测的数据，截止今年1月底，北上广深的去库存周期已降至8.6个月，上海和深圳为7.3个月，北京和广州均为10个月。同时，重点二线城市库存也降至10个月以内，部分城市南京、苏州和合肥等库存消化周期仅4个月，当然，在“去库存”策略上，2015年下半年以来，国家始终坚持分类调控、因城施策的大原则。

　　但是，“去库存”对于一线及二线重点城市有明显的溢出效应。首先，2015年以来，几次楼市宽松政策都直接惠及到了重点城市。例如2014年的“9.30”新政中对首套房的认定标准，从严格控制杠杆水平的“认房又认贷”调整了“认贷不认房”；2015年“3.30”新政中营业税全额缴纳“5改2”政策；2016年2月19日税收新政中，契税优惠政策也直接降低一线城市大户型住宅交易成本。

　　此外，贯穿2014-2015年的公积金新政（降低公积金利率、提高贷款额度），以及2014年下半年以来“5次降息、5次降准”等资金宽松政策不断，贷款利率降至历史新低。融360数据显示，截止到今年2月23日，35个重点城市首套房贷利率全部跌破5%，北上广深四个一线城市被各大银行给予的优惠最多，首套房贷利率低至8.2折。诚然，支持首套房在保民生、促内需上意义重大，但“认贷不认房”下，一线城市房价上涨预期强烈，加上交易成本降低，催生了以获取短期收益为目的的“先还再贷”假首套、以假离婚或真离婚骗得首套资格等投资投机行为。

　　链家数据显示，2015年，深圳二手房市场45%的购房者以离婚（提供虚假离婚证明或“真离婚”）获得购房资格或享受首套房高杠杆、低成本优惠。2015年，深圳个人住房贷款平均成数为6.5成，难道绝大部分都是首套房吗？同时，链家数据也显示，2015年四季度，深圳二手住房投资客（明确表示所购房屋非自住）占比从三季度的20%上升到30%，为2011年的3倍多，出于投资目的买房者占比远高过30%。很多中介从业人员告诉笔者，二手住房实际投资比例在40%-50%，新房投资客占比在60%左右。此外，此次上海链家事件，暴露出了去年以来楼市银行体系外融资的问题，或意味着北上深等一线城市楼市买房的实际杠杆水平高于银行房贷限制的水平。

　　另外，基本面支撑一线城市楼市长期被看好，这是毫无疑问的，但并不代表短期内暴涨是基本面的反映。相反，从国际经验看，房价短期内暴涨多数为投机炒作所为。人口流向一线城市长期利好楼市，但我国30多年的二元管制下，外来人口整体购房能力不能高估；一线城市高收入人群集中，需求旺盛具有必然性，但低利率、低成本、高杠杆往往会助推包括高收入人群在内的投机炒作；一线城市供求紧张，但《中国家庭金融调查报告》显示，城市家庭拥有两套以上住房的占19.07%，一旦预期改变，短期内二手房供应明显增加；一线城市产业转型正在进行中，深圳互联网领域月薪1万元左右的就业人群很多，整体收入水平不足以支付高房价。

　　由此，笔者认为，一线城市房价暴涨，基本面仅占一小块，低利率、低成本、高杠杆下的投资和炒作，可能是重要原因。因此，在政策上，要严防“去库存”政策无谓外溢到这些城市。根据中指院的数据，2015年，一线城市住房均价累计上涨了17.2%，二线和三线城市则分别下跌了0.5%和1.92%。成交量方面，2015年一线和二线重点城市新房成交量同比平均增幅在20-35%之间，其他二三四线城市则相对较弱；进入2016年，一线和少数二线重点城市房价加速上涨，而二三线城市则基本持平。由此，我们不得不怀疑“去库存”利好无谓溢出到一线和少数二线城市。

　　近日，央行超预期降准，业内纷纷以利好重点城市楼市作为报道重点，这对于预期可谓火上浇油。笔者认为，在资产配置荒、利率不断走低时，一线城市楼市资产属性凸显，货币宽松会进一步刺激楼市、虹吸社会资金，这无助于稳定房地产投资和全国“去库存”，也挤出了合理需求。为更好地推进楼市“去库存”，防止实业资金流向重点城市，促进重点城市楼市发展回归基本面驱动，积极发挥其楼市“领头羊”的角色，未来在楼市政策上，要严防“去库存”利好无谓溢出到重点城市。

　　在政策选择上，一方面，一线城市主政者要及时发布调控措施，抑制投机炒作行为，特别是借助银行杠杆、体系外融资参与炒作，在推高房价的同时埋下金融风险的伏笔，上海已经发布相关措施，但力度相对较小；另一方面，金融监管部门在一线城市适当调整首套房认定标准，严防“先还再贷”假首套、以假离婚或真离婚骗得首套资格等高杠杆投资和投机行为，推高房价、挤出合理需求，让楼市脱离基本面；最后，要规范房产中介、互联网金融等体系外融资推出以“首付贷”为代表的加杠杆产品对房贷金融杠杆的突破，扰乱金融秩序和助长楼市投机氛围。

　　(作者李宇嘉系深圳市房地产研究中心高级研究员)