中指院最新公布的数据显示，2月份百城住宅均价环比上涨0.6%，同比上涨5.25%，环比、同比连续第七个月双涨，且涨幅双双扩大。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20842元/平方米，环比上涨0.51%，涨幅较上月收窄0.03%；同比上涨9.94%，涨幅较上月扩大0.75%。

　　如果说市场回暖，房价稳定，倒是一件大好事。特别对去库存，能够产生极为重要的影响。现在的问题是，目前房地产市场出现的回暖，是以房价上涨为主要特征的，特别是一线城市，已经出现了房价快速上涨的迹象。如深圳，房价上涨幅度已经超过了50%。对原本房价就已经很高的一线城市来说，无疑是雪上加霜。

　　值得注意的是，假如一线城市房价的上涨，是以刚需支撑和推动的，倒也无所谓，至少，不会有太大的风险。关键在于，从去年以来一线城市房价上涨的实际情况看，更多的是投资和投机造成的。尤其是投机，已经成为一线城市房价上涨的主推动力，成为近一段时间以来一线城市住房销售的主力军。

　　更重要的，在深圳、上海等一线城市以及南京等二线城市，许多投机者是以高杠杆来完成商品房投机任务的，有的是通过房产中介，有的是通过投资机构，更有一些P2P平台也加入到了住房投机的行列中来，为商品房投机者提供资金支撑。这也意味着，一线城市的房价，已经为投机及投机者所绑架。这样的结果，只会让房价泡沫愈演愈烈。

　　要知道，中央在政策上给予去库存更多的支持，目的就是为了化解房地产市场的风险。而去库存也决不仅仅是商品房从开发商转到其他人手中就算达到目的了。去库存的最终目标，应当是让商品房演变成居住房，让库存转化成刚需，如果仅仅是将商品房变成投资品，让商品房从开发商手中转到投机和投资者手中，且促使这些商品房转化的资金，主要来源于银行、来源于P2P平台、来源于一些投资机构，而银行资金则以损害实体经济利益为代价，P2P平台和投资机构则以风险积累为目标，那么，其去库存的目标也就走偏了，是将一种风险转化成了另一种风险，并在房价泡沫破裂后，风险从其他渠道爆发，那要去库存干什么。

　　央行及其相关负责人反复表示，目前个人住房贷款占全部贷款的比重还不高，因此，加大个人住房贷款投放力度、提高个人住房贷款占整个贷款的比重，对于去库存有着十分重要的作用。但是，却忽视了三个最重要的细节。一是中国信贷投放速度增长太快，且无论是存款还是贷款，都有不小的水分。如银行在给企业投放贷款时，常常用贷款保证金来压减企业实际可获得的贷款，从而形成贷款和存款的双虚增。相反，个人住房贷款不存在这个问题。自然，也就等于人为地降低了个人住房贷款占全部贷款的比重了；二是贷款的结构严重失衡，开发企业、政府融资平台、少数大企业拥有的贷款比重过高，实体经济的贷款比重明显偏低，尤其是产能严重过剩行业占用了大量贷款，导致贷款的周转效率极其低下，贷款规模不断扩大。在这样的情况下，个人住房贷款占比偏低，也就失去了意义，不具有可比性；三是间接融资的比重过大，直接融资的比重过低，客观上带来个人住房贷款比重的偏低。实际上，个人住房贷款的绝对额已经不低。如果单纯用占比来判断个人住房贷款的情况，容易走入误区，形成个人住房贷款政策的盲目放宽，导致风险的不断积聚。

　　也正是因为存在这样三个方面的细节，所以，在一线和主要二线城市设置个人住房贷款政策时，不能过度放任个人住房贷款的发放，尤其是投资和投机者，更应当严格控制。如果过度相信“购买”二字，过度相信商品房从开发商手中转化出去了，就认为是去库存达到目的了，是非常危险的。

　　更为重要的是，一线城市和主要二线城市的土地资源已经相当紧缺，如果再不对土地进行控制，再不对商品房投资和投机行为进行遏制，那么，这些城市的住房刚需会被进一步压制，造成住房方面的矛盾更加尖锐。一旦房价上涨到一定程度，泡沫破裂带来的金融风险、市场风险就会爆发，而刚需没有满足引发的社会矛盾也会爆发，形成两种矛盾的对立和恶化，其可能对经济发展、社会稳定构成极大的压力。

　　为了控制一线城市的房价不被投机所绑架，有关方面应当尽快针对一线城市和房价上涨过快城市出台包括商品房转让契税、营业税等的政策，抬高转让的门槛，延长转让的期限，提高转让的各种税费率，迫使投资和投机者进行理性选择与思考，确保房价不再非理性上涨。

　　文/谭浩俊