本报记者 田晓玉

　　2月份契税、营业税“双降”，加上3月1日起的央行“降准”，利好政策的密集发布，引发叠加效应，让房地产市场“忽如一夜春风来”，那么，新政落地后，郑州楼市的实际表现如何？记者一线探盘，实地采访，亲历买房热潮，见证“新政春风化雨，楼市春和景明”。

　　新房市场 百花齐放春满园

　　随着政策密集发布，全国范围内楼市集体回暖，一线城市更是出现房价“上不封顶”的涨势。据国家统计局2月26日公布的数据显示，1月份，70城房价指数同比及环比均上升且涨幅扩大，其中一线城市涨势“汹涌”，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均比上月明显扩大，平均涨幅分别比上月扩大0.5和1.2个百分点。统计数据显示，1月份一线城市房价平均同比上涨了20%，深圳同比暴涨了50%，北上广深楼市亢奋。

　　相对于一线城市近乎疯狂的“高烧不退”，2016年1月，郑州存量住宅均价环比上涨了0.82个百分点，同比增长5.06%。记者连续几天的实地探盘，发现各大售楼部客户到访量和成交量虽然明显增加，但房价并没有出现大幅度上涨，新房交易量价齐升，保持相对平稳态势。

　　在亚星·金运外滩售楼部，记者看到沙盘前挤满了前来看房的客户，记者随机采访了前来看房的李女士。她告诉记者，自己年前看中了一套150平方米的四房，但由于资金问题当时没有出手。新政推出后，她果断决定出手，“这是我的首套房，之前契税要3个点，现在契税能省一半，算是意外的惊喜。”

　　针对近期旗下项目迅速升温的市场态势，亚星集团营销中心总经理段炤利表示：“从前期出台的降首付政策，叠加税费减免政策，楼市的刺激性政策在逐步加码，市场将会迎来越来越清晰的上升行情。北上广深4个一线城市不在政策受益之列，显示出差别化调控的意图，楼市基本面良好的二线龙头城市将成为最大的受益者。从亚星旗下各项目的实际表现来看，无论是到访量，还是成交量都有明显提升。亚星良好的品牌形象、优越的区位优势、精准的市场定位和优良的性价比，使得各个项目一直深受购房者追捧，此次财政部出台的楼市税政，对购买大户型的客户无疑是一大利好，省去了一笔不小的契税成本，因此，近日亚星系各项目客户激增，更有客户获知新政出台的消息后，当即就拨打电话给销售员询问房源情况，急切之情溢于言表。”

　　无独有偶，上周末在长江一号·宏图的售楼部，记者也看到了人流如织的选房人群，“恭喜签约”的祝贺声不断传来。嘉业地产营销副总经理李立峰表示，契税、营业税“双降”后，客户到访量和成交量明显增加，一天可以去化十几套房源。长江一号的位置本来就好，受利于新政的锦上添花，原本不打算近期出手的市民可能也会加入购房行列，市场需求量将放大，郑州房地产市场目前处在继续上涨的预期中，此次新政必然会助其一臂之力。

　　采访中，记者了解到，新春过后看房、选房、买房在郑州已经成为普遍现象。谈及新政对房地产市场的影响，五建新街坊项目相关人员表示：“政策在一定程度上提振了房地产行业上、下游银行、建筑、建材、家电、装饰等产业的信心，有利于提升市场人气和市场持续向好。新政实施以来，新街坊客户到访量较之以前有所提升，这不仅得益于利好政策的刺激，更重要的是项目自身品质、位置、配套等。相对于其他区域，五建新街坊所在的中原区配套成熟，性价比高，很多老郑州人对西区有着一种情怀，愿意在这里居住。五建在中原区一定会做出彰显五建实力的产品。”

　　与此同时，其他各大售楼部也上演着“抢房大战”：建业海马九如府上周末两天热销2亿元；东润泰和短短10天就取得了销售7000万元的佳绩；汇泉西悦城上周末两天销售75套、永威南樾上周末两天销售20套、华强城市广场上周末两天销售17套、正商金域世家上周末两天销售39套、正商四大铭筑更是创造了一日成交近十套公寓的业绩……

　　一组组数据点亮了房产市场，暖热了郑州楼市。河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社分析称：契税的调整和公积金利率的调整都是中央在去库存工作中的有效动作。相比于公积金利率调整，调整契税相对更“实惠”，惠及人群更为广泛。减税行为是真金白银，切中市场肯綮，直接降低了人们的购房负担。“对郑州而言，现在卖得较好的是年轻人热衷的90平方米左右刚需房，而契税调整政策则会刺激大户型的销售。此外，随着‘二孩政策’的全面实施，越来越多家庭会选择大户型，契税调整也会让购房者自主购房、选择性购房空间更大。”

　　二手房交易 忽如一夜春风来

　　在新房交易市场如火如荼之时，二手房交易同样热火朝天。中原地产监测的21个城市，上周二手住宅成交面积较春节前一周上升33%，其中，上海、北京两地甚至较去年的周均值上升超过四成。另外，市场成交量的迅速回升带动了二手房业主市场预期的水涨船高。

　　不仅一线城市的二手房市场一房难求，郑州二手房交易持续火热，许多观望的客户考虑入市。记者在郑州一家房产中介机构见到了张先生，他想卖掉手中的小户型房子，再升级换代购入一套大房子，改善居住条件。“毕业后在郑州打拼几年，已经买了一套住房，但面积小，不能接父母一起居住，想把这套90平方米的卖了，买套130平方米左右的。但是以前无论是首付还是契税都让我感觉到有点吃力，如果卖掉现有小户型，因为购买不到两年，要交的营业税高达5.6%，再加个人所得税，是笔不小的开支。这次赶上政府出台利好政策，算下来仅营业税、个税这个环节就能省不少钱，不仅是改善性需求入手大户型的绝佳时机，对于我们这些以小换大的购房者来说，更是不容错过。”

　　在市场上，类似张先生这类的购房需求可谓众矣，有许多购房者想趁着政策的东风，加快购入二手房的步伐。对此，郑州21世纪不动产郑州区域总经理王川表示：“新政切合市场消费习惯，大户型的需求在逐渐增加，许多人不满足于‘够住’，新政减税，直接降低了改善型住房购买成本，刺激了人们改善住房的欲望。更多人愿意把小房子拿出来卖，房源变多，市场变活跃。其实，郑州市的二手房市场不是突然变好的，而是有延续性的。从去年6月份开始，郑州二手房成交量就一直保持高位运行，政策利好不断刺激‘发酵’，年底需求集中释放，尤其是去年12月份，整个郑州市二手房销售了近7000套。预计2016年全年郑州二手房市场应该会销售6万~7万套。”也有业内人士预判，营业税调整看似最受益的是二手房市场，但是反过来会起到鼓励“卖旧买新”的消费行为，为改善型购房添薪，最终会惠及一手房市场。

　　“房地产交易环节契税、营业税的全面下调和减免实为重大利好消息，减少交易成本利于房地产去库存，利于稳定房地产市场，对于稳定经济及股市也有非常重要的意义，也是二手房市场火热的原因。从此次政策可以看出，政府的出发点有三个：第一，继续保护刚需购房者的利益。第二，鼓励有条件的购房者积极购置大户型住房。第三，鼓励购房者积极换房。所以此次政策惠及面较大，是2016年刺激住房消费、盘活存量住房资产的重要举措和手段。但由于二手房实时交税，房产新政将对二手房市场有更大影响。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　　未来走势 万紫千红总是春

　　专家表示，2015年是楼市政策从逐步放松向全面利好转变的一年，政策的利好推动全国房地产市场销售企稳复苏。在“稳定住房消费”的大方针指导下，从全国到地方的各类托市政策轮番出台，“3·30新政”引发二手房市场井喷，“9·30新政”令2015年年末市场暖冬再现。2016开年以来，利好新政不断，虽然目前房产市场销售情况表现良好，但“去库存”依然是2016年房地产的主旋律。

　　“在房地产市场已经告别短缺的情况下，政策带来的机会只是结构性的机会。对于人口流入的大城市群而言，需求仍然存在，政策的组合拳一定会激发出真实需求。但对于库存太大、房子供应严重过剩的地区而言，房地产市场不会因为政策而告别调整。2016年房价分化的走势会持续，一线城市和热点城市这些地方的房价至少还有10%的涨幅，上海、南京等地属于第一上涨梯队，郑州、成都等地属于第二上涨梯队。” 知名经济学家马光远预判。

　　碧桂园河南区域总裁杨海波则认为，郑州楼市是一个相对供需平衡的市场，在没有突发意外情况下， 2016年郑州楼市整体将是平稳的，可能会出现小量增幅。但一些具体区域可能出现较大增长，包括高新区荥阳片区、中牟绿博园片区、郑州经济技术开发区以及平原新区。“2016年是碧桂园进入河南的第三个年头，在房企纷纷逃离三四线城市时，碧桂园选择逆势而动加紧入驻地市。三四线城市更多是改善型人群，这部分人有消费能力和消费意愿，我们将提供最好的服务、配套和质量，来满足这部分改善型需求；在郑州，我们依然将主要做郊区的改善项目和刚需项目。”

　　谈及2016年郑州房产市场的走势，河南新田置业有限公司总裁冯常生告诉记者：“2月份以来的新政加上3月1日开始实施的降准等各项利好政策，意味着更加宽松的货币政策和税收政策，增加了民众对房地产市场的信心。郑州目前去库存的拉动力一部分是因为政策刺激而释放出来的二次置业乃至多次置业的需求，一部分源自城中村改造后刚性需求的释放，还有一部分是拆迁户的再次置业。未来的市场是两极分化的市场，强者恒强，产品和服务不能满足客户需求的企业，在这个过程中将会被淘汰。预计未来1~2个月内，郑州市场将持续火热，之后回归平稳，但2016年上半年整体是略有上扬的趋势。”

　　易居营销集团副总裁河南区域董事长金琪昌谈到当下房产市场时表示：“政策的集中出台迅速催热市场，除了一线城市价格飞涨之外，二线城市普遍大热，恰如‘忽如一夜春风来’，很多城市的库存已经降至低点。经济基础建设增加、人口增长、配套建设加速，土地投放量的减少等因素使得二线城市的房价被抬高，有些热点城市在领涨。”

　　提及郑州房产市场和未来发展趋势，金琪昌表达了三个观点：一是预计未来郑州的市场火热态势会延续3~6个月，量价齐升是关键词，地产企业在此“窗口期”也会加速推货，但住宅消费市场会总量平衡，新房热销的同时，二手房的销量也迅速增多；二是房地产市场短期大热之后存在遇冷的风险，地产企业需注意风控，让郑州房地产市场持续平稳发展，对消费者而言，虽然现在投资正当时，但是也要理性购房，不要以投机的心理做投资；三是国家经济转型和产业结构调整使得城市红利的释放是一个长期的过程，未来会影响楼市量价关系，目前住房消费结构以改善型为主，未来产品定位不清晰、产品品质跟不上的地产商或许会被淘汰。

　　相关链接：

　　2月2日，央行、银监会发布公告：不限购的城市首套房首付款可低至20%，二套房首付最低降至30%。

　　2月17日，央行、住建部、财政部发布公告，宣布职工公积金账户利率上调至按年计。

　　2月19日，财政部、税务总局、住建部再发公告，宣布房地产交易环节契税、营业税全面下调。家庭唯一住房：90平方米以下按1%税率征收契税；90平方米以上按1.5%。家庭二套住房：90平方米以下按1%税率征收契税；90平方米以上按2%。（北上广深不执行二套房相关契税政策。）个人将购买两年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

　　3月1日起，央行普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。