24日，山东省公布契税新政，首套房认定标准调整以“区”为单位，一时间引起各方强烈讨论。不过，记者研究了房地产交易环节中的各项税费标准后发现，首套房按“区”划分只是针对买房者，而在个税缴纳和住房贷款方面，首套房的认定标准又各不相同。也就是说，同一套房，在不同的环节是否属于首套房的认定标准也并不相同。 本版文/图记者史尚静

　　买方承担契税，首套房按“区”定

　　根据2月24日山东省关于转发《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》 的通知，在住房认定上，“家庭唯一住房”、“家庭第二套改善性住房”由购房所在地房地产主管部门查询纳税人家庭成员（范围包括购房人、配偶以及未成年子女）住房情况，出具书面查询结果，并将查询结果和相关住房情况信息及时传递给主管税务机关，纳税人持书面查询结果办理涉税事项。其中，新政策中提出，“住房情况查询范围为拟购住房所在县（市、区）行政区域”，意味着原先我省契税缴纳时首套房查询范围由“市”变更为“县（市、区）”。

　　据记者了解，契税是一种面向产权承受人征收的一种财产税。也就是说，契税缴纳政策的调整所针对的是承受人的住房情况查询，即买方是否在本区首次购房。通俗来讲，假如市民王先生在济南历下区有一套登记房产，那么按照原先的政策来看，王先生在槐荫区新买的房子属于二套房，需要按照二套房缴纳契税；而新政实施后，按照新的住房认定标准，王先生这套槐荫区的房子就按照首套房契税政策进行缴纳了。

　　免个税看是否是卖方家庭唯一住宅

　　在2月22日及24日公布的优惠政策中，记者注意到，二手房交易中的“大头”个人所得税并没有名列其中，仅针对契税和营业税进行了调整。而关注过二手房交易税费的市民们都知道，在交易过程中往往个税所占额度较大。根据济南目前执行的个税缴纳标准，征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。同时，当该套住房为家庭唯一住宅，购买时间超过5年，如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

　　由于根据相关政策，个人所得税一般存在于二手房交易过程中由卖方个人缴纳。因此，对于个税环节的卖方来说，首套房的认定标准为是否该套住房为家庭唯一住宅。举例来说，如果该套住房为卖家的家庭唯一住宅，在个税环节这套住房就被称为“首套房”；而如果所转让住房并不是卖家家庭的唯一住房，那么即便买方在同一县（市、区）首次购房，根据新规算作“首套房”，但是按照现在济南二手房交易市场上，“三大税”基本全部由买家承担的常规做法，他也将为卖家的“非首套房”埋单。

　　房贷首套标准“看贷不看房”

　　别以为首套房认定标准只在税费环节有所不同，在房贷环节中，首套房的定义又有所不同。而自24日契税首套房认定标准调整为以“区”为单位后，不少市民也向记者咨询是否只要没在同一区买过房，就可以称为首套房？比如说，市民王先生在历下区贷款购买了一套房，24日新政实施以后，王先生这套房的贷款还未还清，此时他如果在槐荫区再贷款购入一套住房，按照契税新规可以算作“首套房”，不过在房贷环节中却并不能这样认定。

　　据记者了解，在房贷认定标准中，济南市实行的首套房、二套房的认定没有根据24日新政发生变化，与以往一样，仍然是“认贷不认人”。根据2015年3月16日济南购房贷款统一首套房认定标准，拥有一套住房并结清贷款的家庭，使用公积金或商业贷款购买商品房时，视为首套房，是所谓的“认贷不认房”。而在此之前，济南的购房贷款市场一度出现过两种标准共存的局面，即商业贷款“认贷不认房”，住房公积金贷款“认房不认贷”。因此，在购房贷款环节，首套房是根据是否结清贷款来算。

　　现场探访

　　新政实施近一周

　　济南楼市现“水花” 总体仍“淡定”

　　继周一国家房产契税新政正式实施后，24日我省继续再次放出购房“大招”，契税首套房认定按“区”划分，轮番利好政策落地，济南的房产交易市场反响如何？昨天，记者来到济南市房地产大厦，相较于正月十五前，前来办理业务的市民明显增多，不过对于房产契税新政，市民们的反应还是挺“淡定”。

　　昨天下午，记者来到济南市房地产大厦二楼办事大厅，相较于上周记者前来探访时，大厅里的办事市民明显增多了不少，大厅内设置的等待座位基本座无虚席，还有不少人三两成群聚在一起。大厅西侧的住房交易办税服务厅里，人气则更旺一些，咨询辅导区初税填表和咨询的市民将工作人员团团围住，涉税受理区基本每个工位前都有市民正在办理业务。而公告栏则张贴着22日开始执行的《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部 关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，也吸引了不少市民驻足阅读。

　　春节过后的第一个工作日，记者曾经探访过房地产交易大厅，虽然停了一个年节的网签、涉税等业务办理，但年后也并没有出现办事市民扎堆的情况，不少房产中介向记者表示，以往过完年办理业务的客户还挺多的，但今年好几天可能才有一个。而契税新政出台，大厅办事市民明显增多，难道是轮番利好政策吸引了众多市民？对此，现场不少房产中介却并不认同，花园路附近的一家房产中介工作人员告诉记者：“人稍微多起来主要还是正月十五过完了，外地的客户回来，二手房交易市场热闹起来了。”而相较于以往一出房产新政，办事大厅就排起长队的景象，今年看来还是挺“淡定”的。

　　而对于最近一波接一波的契税、营业税新政策，不少房产中介则表示，最近来咨询的人比较多，但买房是个刚需消费，个别政策不会对市场短时间内起到明显的刺激作用，毕竟符合新政条件的市民只占了购房群体的30%左右。而记者随机采访了几位前来办理业务的市民，他们交易的房子也大多是80多平米的小户型，或者购买的是首套房，无法享受政策红利。一位正在办理缴税业务的市民程女士，为了孩子上学近期在市区购买了一套120平米左右的学区房，不过作为家里首套购买的房子，新出台的契税政策并没有为程女士省下钱来。新政策一出台，程女士便研究着自己能不能省点钱，不过发现自己并不属于新政范围内，不仅如此，她告诉记者：“不仅没省着钱，因为房子是房改房，没有缴过土地出让金，我在办房产转移的时候还得多缴钱呢。”