多位专家均表示，逾百个城市用不同手段积极去库存，部分二线城市房价或将上涨

　　■本报记者 王丽新

　　昨日起，除“北上广深”外，全国各地实施房地产交易环节契税、营业税优惠新政，即首套房契税最低减按1%的税率征收，二套房最高减按2%的税率征收契税;个人购买2年以上的住房对外销售免征营业税。

　　事实上，在房地产交易环节，这轮税费新政税率已接近探底，甚至很多城市还可以减免、抵扣。而2014年下半年以来，多地都在密集出台宽松的房地产政策。

　　多位专家均表示，逾百个城市用不同手段积极去库存，部分二线城市房价或将上涨。但另有业内人士认为，非一线城市楼市供需基本平衡，“330”新政以来需求已经被大量释放，房企不应捂盘惜售，要借政策“窗口期”加速推盘提升业绩，以免在市场变化之时陷入被动局面。

　　宽松政策频出

　　去年以来，中央连续出台推进“去库存”政策，包括山东、江西、甘肃、海南等20多个省份的100多个城市密集出招，从供需两端入手出台“去库存”政策。

　　总结来看，从购房者消费需求来看，从首付比例、房贷利率、公积金杠杆等多方面放松政策出台;从开发商融资层面来看，2014年初即放开房企融资平台，公司债融资利率已屡创新低，2014年全年，房企发行公司债3000亿元，同比涨18倍，更重要的是，甚至部分地区开发商可以申请改变土地用途。

　　在房贷利率方面，央行六次降息，房贷利率已经降至10年来最低水平;在购房资格方面，二、三线城市全面取消限购;在首付款方面，从“330新政”再到连续下调房贷首付比例，首套房最低首付比例已降至20%;在公积金杠杆方面，推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。

　　值得注意的是，在房地产供给侧方面，山东、宁夏将鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营。如山东、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业;将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。

　　此外，根据福建省最新相关政策，部分商业办公用地，可转商住用地，优化开发用地供应。对非住宅库存特别是商业办公库存明显供过于求的市、县，要暂停商业办公用地供应。2015年12月31日前签订土地出让合同、未构成闲置土地，且已全部缴清土地出让金的商业办公用地，可转型为商品住宅用地。

　　事实上，《证券日报》记者此前在采访中就曾获悉，福建省个别地区商业办公项目库存过量，难以消化，已建起的高楼大片空置，因此政府早有变“商业用地”为“住宅用地”的想法。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，福建省新政策力度较大，特别是针对商办用地可以改住宅，政策力度超前，有利于化解目前部分城市的商业地产过剩现象。

　　降税后买房将省约3万元

　　昨日起，除“北上广深”外，根据国务院有关部署，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。

　　契税方面，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　在营业税方面，通知中明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

　　据中国指数研究院报告显示，二套房契税下调降低购房成本，进一步刺激改善需求释放。针对新房，90平方米以上的房屋契税普遍下调，将增加对大户型房屋的需求，同时二套房契税调整幅度较大，改善性需求得到进一步的鼓励。

　　以一套套总价200万元(假设计税依据为房屋成交价格)的房屋为例，若为购买的首套房，且户型面积在144平方米以上，则缴纳契税减少3万元。对购买首套房的刚需群体来说，购置房屋面积越大，节省税费越多，更倾向于鼓励购房者一步到位满足需求。

　　仍以价值200万元的房屋为例，若购买的为二套房，契税之前按 3%计算。此次调整后，若户型面积为90平方米以下，则缴纳契税较之前减少4万元，若户型面积在90平方米以上，则缴纳契税减少2万元。可见，契税税率的下调对购房者的直接影响是购房成本明显降低，并进一步影响市场预期，推动成交回升。

　　针对二手房，此次政策调整，将进一步活跃各城市二手房交易，加快促进改善需求释放。政策调整前，一套满2年的200平方米大户型二手房，若以差价20万元征收营业税额为1.12万元，调整后免征营业税，对二手房买卖双方都减轻了负担，在一定程度上促进大户型二手房交易，而这部分卖房者其后又将进入市场，产生更大的购买力，有效刺激各地楼市去化。

　　房企应加快推盘

　　而本次税费新规，其中适用于北京的仅契税第一条，即“对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。”从这条表述来看，以往“普通住房”的说法已不复存在，取而代之的是更大范围的“住房”一词。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，以总价500万元购置家庭唯一一套住房为例，在新政前如果被判定为非普通住房，则需缴纳15万元契税，而执行新标准后，只需按照面积段来划分，90平米以内契税为5万元，90平米以上契税为7.5万元。这一契税征收范围表述的变更，在已全城豪宅化的北京住宅市场来说，对于“卖一买一”的改善型家庭来说作用相对更大，因此将刺激中端改善型项目入市。

　　更重要的是，据中国指数研究院报告显示，此次税费调整，将对近期市场热度持续攀升的部分二线城市带来较大影响，特别是之前房价较高、市场供求关系紧张的南京、厦门、杭州、合肥、苏州等城市，有望在政策影响下楼市量价持续创出新高。

　　相对于其它二线城市和三、四线城市，这些热点城市房价水平高、单套成交套总价也较高，政策调整后购置新房和二手房税费降低的绝对值较大，更易刺激购房者加快进入市场，而这些城市本身的库存水平又较低，供求关系偏紧，在此背景下楼市继续维持高热度将成必然。而对西安、长沙、沈阳等房价偏低、库存又大的城市来说，此次政策调整的边际刺激作用相对有限。

　　同策咨询研究部总监张宏伟则认为，契税新政有利于盘活非一线城市市场流通与销售环节。

　　对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好契税新政、六次降息五次降准等政策面给予的跑量去库存的“窗口期”，增加2016年上半年销售业绩在全年的比例，防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面。

　　同时，张宏伟向记者强调，对于非一线城市来讲，调整并优化库存结构，积极去库存，无论是90平方米以下的首套房，还是90平方米以上的首次改善项目或置换型项目，不要恋战，不要期待房价再次快速大幅上涨，或继续博弈市场，即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售，而是想方设法尽快实现销售业绩回升。在市场需求已基本得到满足的市场环境下，捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”，错过企业扭转局面的机会。如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，资金面也会因此遇到问题。