联想地产业务也有“第四道坎” 融科智地75亿融资背后的规模试题

　　来源:观点地产网

　　都说“背靠大树好乘凉”，然而融科智地尽管背靠联想控股这棵坚实的“大树”，却仍然很遗憾地错过了房地产发展机遇最好的黄金十年。

　　因为近几年来业绩增长瓶颈，加上近日自媒体事件纷扰，联想集团这段时间处于烦心之中。

　　联想控股董事长、联想集团创始人柳传志早前在2016年联想新年年会演讲中，也曾直接指出，联想发展面临第四道大坎，即由于技术和商业模式的创新，联想PC业务被压缩，手机、服务器等新业务尚未形成气候。

　　与联想的IT业务一样，另一项核心业务房地产似乎也面临着自身发展的“第四道坎”。

　　2月17日，联想控股公告披露，附属公司融科智地房地产拟向中国证监会申请发行面额累计不超过人民币25亿元的融科地产2016年公司债券，及面额累计不超过人民币50亿元的融科地产2016年私募债券。

　　75亿融资背后，是融科智地多年来一直徘徊不前的规模困局。

　　联想地产业务困局

　　作为联想除IT业务外的第二大核心业务，融科智地为联想房地产业务主要平台，联想控股直接及间接持有融科地产约93.09%股权。

　　观点地产新媒体翻查过往资料显示，融科智地前身为联想工业实业有限公司，于2001年6月11日正式成立。成立之初，融科智地主要业务为开发科技、商业地产的开发与运营领域，并相继打造了深圳(楼盘)研发中心、联想集团(Lenovo)上地总部大厦、神州数码软件开发中心、融科资讯中心A、C座。

　　随着住宅市场近几年突飞猛进的发展，2003年融科为了加快发展也开始进入北京(楼盘)、天津(楼盘)等住宅开发领域，并于2004年宣布结束在写字楼市场长达三年的试探。

　　2008年，联想控股提出上市的目标，旗下融科智地也进入上市程序，并计划在2010年前后实现在A股上市。

　　不久后，联想控股确定了整体上市的战略，融科智地独立上市的计划因此被迫中断。随后，联想控股采用母子公司的组织结构，业务布局包括核心资产运营、资产管理、“联想之星”孵化器投资三大板块。

　　其中，以融科智地为主的房地产业务也被排在了联想赖以起家的IT之后的第二位。据了解，为了配合联想控股的整体上市，融科智地再次改变以往发展步伐，以扩大规模为目标。

　　经过两年调整，融科智地业绩确实有了明显提升，2012年度、2013年度实现销售收入分别为81.71亿元、137.03亿元。

　　但好景不长，公司整体开发和销售的节奏均在2014年有所放慢。最新数据显示，2014年度和2015年1-9月，融科智地实现销售收入仅为65.53亿元和82.22亿元。

　　在联想控股最新发布的中期财报中显示，联想房地产板块今年上半年收入大幅增加至43.4亿元，较上年同期增长120%;净利润17.33亿元，同比增长79.61%。

　　即便有大幅增长，但因房地产收入的43.4亿元仅占联想控股总收入(1421.01亿元)的3%，更是完全不能担负起柳传志期望的“一级火箭”功能。

　　都说“背靠大树好乘凉”，然而融科智地尽管背靠联想控股这棵坚实的“大树”，却仍然很遗憾地错过了房地产发展机遇最好的黄金十年，始终无法实现业绩及规模的做大做强。

　　在外界正热火朝天地讨论联想近几年来差强人意的业绩之际，是次融科智地的75亿的大手笔融资公告就显得耐人寻味很多。业内人士分析，这或许正是联想意图做大业绩规模的一个信号。

　　融资背后规模试题

　　观点地产新媒体查阅公告显示，是次融科智地拟向中国证监会申请发行面额累计不超过人民币25亿元的融科地产2016年公司债券，及面额累计不超过人民币50亿元的融科地产2016年私募债券。

　　其中，2016年公司债券拟发行规模不超过人民币25亿元，采用分期发行方式，第一期债券的发行规模为不超过人民币20亿元。债券所募集资金中20亿元拟用于偿还公司债务，所募集资金中的5亿元拟用于补充公司流动资金。

　　融科智地在公开发行公司债券募集说明书上明确指出，为积极推动公司战略的纵深开展，利用市场需求增长带来的市场机遇，做强做大业务，提升市场竞争力，公司亟需长期稳定的资金满足经营发展需要。

　　通过发行公司债券，融科智地可以获得长期稳定的资金来源，可以满足公司发展的融资需求，也可以调整和优化债务结构，有利于公司加强流动性储备，防范财务风险。

　　观点地产新媒体查阅资料发现，2012年度、2013年度、2014年度和2015年1-9月，融科智地购地面积分别为54.50万平方米、152.85万平方米、32.61万平方米和18.70万平方米，购地实际支出分别为192，917.41万元、585，297.71万元、588，225.00万元和72，277.03万元。

　　尽管融科智地方面表示，2014年度和2015年1-9月购地面积大幅下降，主要是公司根据自身发展阶段以及全国房地产市场情况，审慎控制业务规模，有意降低土地购置规模所致，但市场猜测这或许也与融科智地长期以来较高的负债结构以及不充裕的现金流情况有关。

　　数据显示，截至2015年9月30日，融科智地在全国12个城市共有超过35个项目，剩余土地储备占地面积仅444.14万平方米。

　　缺少充足的土地储备，做大规模只能是空谈。融科智地此番75亿融资，有助于公司长期稳定资金来源的获取，也可以满足公司发展的融资需求，或将帮助公司更好扩充土储以及扩大规模。

　　联想意欲改变地产业务规模“做不大”局面的心思，早在去年一系列高层人事大换血中便可见端倪。2015年11月份，柳传志就疑因不满业绩低迷，将融科智地总裁室全部解职，其中更包括带领融科智地一路成长、被誉为“联想地产少帅”的总裁陈国栋。

　　对于陈国栋被撤职，彼时，大多数行业内人士认为或与其领导下的融科智地规模近年来“做不大”有关。

　　亿翰智库研究中心主任张化东彼时在接受观点地产新媒体采访时也指出，融科智地此举很可能是在做战略调整。

　　无论如何，联想地产业务落于人后已是不争的事实，而在未来，公司能否通过找准战略定位，提升自身竞争力以扩大布局，最终跨过规模困局这道“坎”，仍然有待观察。