就在两个月内，莱蒙国际先后向Pure Jade出售全资附属公司、向天津静海区政府交还3宗土地、向融创中国出售上海枫丹股份，共涉及价值约6.76亿港元。彼时莱蒙国际发布2015年中报时，“利润为首”的原则言犹在耳，然而在房企争抢英国资产以及国内一线城市土地的当下，究竟是什么原因让莱蒙国际“逆流”甩卖？

　　在楼市火热的深圳，当地发家的房企莱蒙国际，却正遭受凛冽寒风。

　　就在两个月内，莱蒙国际先后向Pure Jade出售全资附属公司、向天津静海区政府交还3宗土地、向融创中国出售上海枫丹股份，共涉及价值约6.76亿港元。

　　彼时莱蒙国际发布2015年中报时，“利润为首”的原则言犹在耳，然而在房企争抢英国资产以及国内一线城市土地的当下，究竟是什么原因让莱蒙国际“逆流”甩卖？

　　现状：接连“卖儿鬻女”

　　莱蒙国际最近的一笔交易是，向融创中国出售上海枫丹3.0558%持股，现金代价1.07亿元（约1.27亿港元），估计出售税前收益1.05亿港元。

　　资料显示，上海枫丹持有位于上海市浦东新区的东郊地块，占地面积62.62万平方米，建筑面积为111.6万平方米，可售面积为101.01万平方米。

　　此前2015年2月，莱蒙国际间接全资附属深圳深国投已经向融创中国间接全资附属上海融创睿丰投资，出售上海枫丹7.855%股权连同股东贷款，代价2.75亿元（约3.44亿港元），所得款项约为1.34亿元，拟作拨付集团新投资或偿还现有借贷，录得未经审核除税前收益约9601.79万元。

　　融创中国亦表态说：“相信收购事项将进一步增加在上海的优质土地储备，扩大集团在上海的市场份额，进一步确立集团在上海房地产市场的领先地位和巩固品牌影响力。”

　　很难想象，长期厮杀“上海滩”的莱蒙国际怎会轻易放弃这块“兵家必争之地”。就在今年1月21日，禹洲地产以26.3亿元击退融侨地产，夺得闵行区马桥镇MHC10803单元25A-07A纯宅地，楼板价2.8972万元/平方米，溢价率高达189.2%。

　　有房地产开发人士就此分析，这类收购，要么缘于公司内部的“烂账”，要么是因为产品过时，没有跟上地产形势的变化及时转型，因而被迫让出了主动权。此外，对大型房企而言，并购也比“拍地王”划算得多，直接收购没有问题的现成项目，从决定收购到完成收购，整个过程不会超过一年，且风险很低。

　　不仅仅是上海，英国项目“惨遭”抛售。2015年11月，莱蒙国际公布，向独立第三方PureJade出售位于曼彻斯特的Milliner’sWharf及索尔福德的MiddlewoodLocks物业25%权益，现金代价1507万英镑（约1.76亿港元），估计出售收益1337万港元。

　　资料显示，这两个项目均位于曼彻斯特，规模约25万平方米。其中，Middlewood Locks物业地盘面积约为23.6英亩，预期将开发成为运河畔混合商业用途的中高层住宅公寓，第一期发展计划将于2016年年底前竣工。Milliners Wharf物业地盘面积约为1.06英亩，第二期发展包括144个中高层住宅公寓及配套零售设施的规划同意书已批出，预计该144个公寓发展项目将于股东协议日期起计12个月内展开，并将于2016年年底前竣工。

　　出售英国物业股权，让莱蒙成为房企投资英国热潮的逆行者。几乎在同一时间，万科称为其英国伦敦项目提供最多2310万英镑担保，以推动合资公司开发英国伦敦地产项目；此前，绿地集团在英国投资开发的首个房地产项目“兰姆公馆”开工，绿地集团执行副总裁许敬还在开工仪式上预期，绿地未来几年在英国的投资累计将达到13亿英镑。

　　有机构统计，在中国人海外投资置业最喜爱国家排行榜中，英国是最受欢迎的欧洲国家。在这种情况下，孖士打律师行合伙人、房地产投资部主管黄健平仅2015年12月一个月就完成了7亿英镑的交易。

　　实际上，莱蒙国际曾在香港夏季全国媒体见面会上欣然宣布，进军海外市场，首站选在英国第二大城市曼彻斯特——如此看来，卖掉英国物业股权，莱蒙的高管们，大都也没想到。

　　而天津静海区总占地面积约36.91万平方米的3宗优质地块，则是莱蒙早在上市之前就拿下的得意之作，该地块本打算发展成为一个农业物流市场。

　　然而，因为若干开发问题而闲置，今年1月12日，莱蒙国际间接非全资附属公司海吉星投资、海吉星建设及津俊投资将3宗土地交还天津静海区政府，并获3.16亿元补偿，虽然莱蒙国际3家子公司不需为该闲置土地担责，但将产生亏损约2679万港元。

　　缘由：高负债卷土重来

　　作为一家中小型房企，莱蒙国际2001年开始全面进入国内房地产市场，借势于中国房地产黄金10年，地产业务从无到有跨越式发展壮大，从2006年的年销售额6亿多港元，发展到2011年赴港上市后的50多亿港元，常州、东莞、杭州和深圳的年合同销售面积分别占46%、36%及18%。

　　趁着赴香港上市的东风，莱蒙国际2011年分别在天津、惠州和常州购入土地112.0105万平方米——彼时莱蒙国际的负债率已经远超100%（2010年底的负债率高达151%），但由于购地成本较低等因素，尽管2011年销售额较上年还较少了15.8%，2011年底集团负债率竟只有34.1%，其股票自此也迎来一波持续上扬行情。

　　然而好景不长，2012年以后，莱蒙国际又进入了高负债的怪圈。不管是2012年减少拿地面积，还是2013年加大拿地力度，负债率却如脱缰的野马般一路攀升——2012年底为67.5%，2013年底达到惊人的100.6%之高。

　　一般认为，资产负债率的适宜水平是40%-60%，有利于风险与收益的平衡，如果指标大于100%，表明企业已经资不抵债，视为达到破产警戒线。

　　至此，已有越来越多的媒体和业内人士为莱蒙国际敲响警钟。但直至2015年年中，莱蒙国际的负债率依旧高达为93.3%。

　　在这些负债之中，银行贷款及其他借贷、应付票据以及应付非控股股东款项高达126.755亿港元，其中约57.546亿港元须于一年內偿还、约63.766亿港元须于一年后但5年内偿还及约5.443亿港元则须于5年后偿还。

　　对于莱蒙国际来说，集团现金及银行存款(包括受限制及已抵押存款)账面值只有63.85亿港元左右，已经较2014年12月31日减少约34.2%，而在这之中也还有很大一部分将可能在一年内随时用来还款。与此同时，企业毛利率也较同期下跌了将近一半，为上市以来新低，可谓是雪上加霜。

　　经营企业不得不面对风险，但也不得不管理风险。如果负债居高不下，各项业务如履薄冰，仅仅靠会计处理上进行“盈余管理”，莱蒙国际更多问题还将充分暴露，毕竟，金融市场始终有办法让傲慢的企业变得谦卑。

　　或许正是这负债、资金两端的重压，让莱蒙国际只能售卖优质资产，让本可以赚慢钱的大好机会，变成实实在在的现金进账。那么，问题来了，卖掉“嘴边的肥肉”、提升眼前的业绩之后，莱蒙国际应该怎么走？

　　未来：不看盈亏看实力

　　当前，莱蒙国际正在用“十八般武艺”摆脱资金上的困扰。

　　除了出售资产外，莱蒙国际还于今年1月发行本金总额为1亿美元的首批债券，首批投资者为英属公司Lord Business Holding IV Limited、港企长城环亚国际投资有限公司以及外企中国东方增强收入基金，认购约2.02亿股股份，占莱蒙国际现有已发行股本约17.1%；悉数兑换首批债券后莱蒙国际经新股份扩大的全部已发行股本约14.6%。

　　而第二批投资者Lord Business与云南省城市建设投资集团有限公司的全资附属公司彩云国际投资有限公司，也将以1亿美元认购莱蒙国际第二批可换股债券。第二批债券将与首批债券合并并组成单一系列，可换股债券将按年利率6%计息，到期日为2019年1月6日。

　　好消息是，莱蒙国际2015年中报中的待售物业总价值为174.58559亿港元，按照公司近两年销售速度估算，最快需要3年左右的时间，恰好是2018年底。在中小房企去库存“压力山大”的当下，这样的成绩算是中规中矩，但更重要的是，可以在债务到期前按时偿还本息。

　　然而，对于莱蒙国际的未来，活下来之后，还需要突破自身的瓶颈，包括选择正确转型方向、强化内部管控等等。

　　实际上，在深圳一些地产业内人士眼中，莱蒙国际的品牌效应在深圳并不亚于万科，由于良好的土地储备，曾使得莱蒙国际在2006年之后取得发展良机，但当企业走向全国之后，发展方向并不明确，正处于一个转型期。

　　莱蒙国际首席营运官陈风杨在2014年时曾表示：“从2013开始，莱蒙国际和大部分开发商一样都在寻找新的经营模式，我们提出的口号是‘守住红海、寻找蓝海’。”

　　“守住红海”，即指“坚持一二线布局、主流产品、高周转”，目前并不乐观，随着负债的加重，再度变卖优质资产并非没有可能。

　　而蓝海则指其将大力发展养老地产、绿色建筑、旅游地产以及商业地产等领域。莱蒙国际副总裁丁向华曾透露，莱蒙国际还将提供三大特色的健康服务，包括健康医疗服务、健康生鲜供应服务、健康休闲服务。

　　就近期的动作看，莱蒙国际在健康养老、休闲农业着力颇多，去年先后推出1000亩海洋牧场及国内首家专业级的海钓俱乐部，成立深圳市绿膳谷农业创新发展有限公司，间接全资附属公司深圳水榭花都与祥绍、利龙、太平洋生物及磐业订立股份转让协议，扩张步伐可谓不小，但这些领域对莱蒙国际来说，也多为新进的陌生领域，皆尚处于投资初期，投资额大、投资周期长，并没有对业绩和利润的增厚做出贡献。

　　除了深圳龙华项目外，2017年下半年可能入市的深圳龙岗旧改项目，则成为莱蒙国际高管们眼中的强心剂。

　　这主要还是缘于深圳近期火爆的楼市与不断上涨的房价。深圳市规划和国土资源委员会2月1日发布的深圳1月份楼市数据显示，新房成交均价再创新高，每平方米4.6515万元，同比增长74.27%、环比增长9.51%，但新建商品房的成交面积同比下降了19.79%，观望情绪趋于浓厚。

　　由于投入时间长，占地约117万平米的龙岗中心区旧改项目，依旧“远水救不了近火”，未来深圳楼市走势也充满变数。

　　那么，新的合作方、大股东云南城投呢？虽然其PPP项目开发正风生水起，在资本市场上的并购也颇为瞩目，但经云南城投置业股份今年2月的初步测算，预计2015年年度实现归属于上市公司股东的净利润为2亿元-2.7亿元之间，与上年同期相比下降38%-55%。此外，负债率、高库存也是云南城投历来存在的问题。虽然去年9月云南城投董事局主席许雷已经成为莱蒙国际董事局副主席兼非执行董事，从目前看来，莱蒙国际执行董事、主席兼行政总裁黄俊康仍然是控股股东，按照黄俊康此前表述，双方目前没有进一步的合作计划，因此坊间的易主传闻短期实现概率不大。

　　黄俊康目前依旧还是深交所上市公司天虹商场的第二大股东，长期以来被称为左手零售、右手地产的企业家、投资人，在他30多年从商经历中，还参与了福临门、金龙鱼、长城葡萄酒、凯莱酒店、三亚亚龙湾综合开发项目等。

　　但就目前看，不仅莱蒙国际受电商冲击、盈利能力持续下滑，天虹商场最近的日子也很不好过。

　　需要注意的是，即便需要共体时艰，作为上市公司仍需要警惕数据方面的不准和不实。就在公布去年中报不久，莱蒙国际突然爆出的数据“乌龙”事件——2015年3月底止季度集团录得1977.9万港元亏损，而非早前公告的1.09亿港元盈利。

　　按照莱蒙国际的解释，出错的原因是，不慎地于原应由间接全资附属公司深圳国投出售7.855%上海枫丹股本权益独立第三方所占出售事项产生的收益时，并没有就该项收益对所得税作出拨备。

　　毫无疑问，这项解释难以让投资者信服，毕竟，通过合并财务报表时做账以实现特殊目的的案例并不鲜见于资本市场。实际上，莱蒙的正面盈利预告与盈利预警也曾出现过短期内反复的情况，原因则主要为一两个项目销售面积和毛利减少或增加，除此之外，投资者看不到更多令人信服的细节。

　　无论如何，模糊甚至扭曲的财务报表并不能解决企业面临的竞争力和管理问题，只是将问题延后，甚至使得问题恶化。

　　按照同样的逻辑，莱蒙国际需在客户服务上回归本心。就在不久前，杭州莱蒙水榭春天就曝出“画错”无障碍停车位引起的纠纷，此类细节如果处理不好，莱蒙“品质地产”的招牌也会逐渐被侵蚀殆尽。

　　“我们不仅是为了盈利，更是为了营造一种生活，提供一种服务。”在上市之前，时任莱蒙国际集团副总裁的范成东如是说。为着力打造莱蒙国际，黄俊康不惜高薪从国内知名房企挖掘人才，创建了一支豪华的管理团队，范成东正是其从金地挖来的业内精英，但目前已经消失在公众的视野。

　　而曾经一度离开公司的执行董事王天，此番回归并获1000万股购股权，又或许是一个积极的信号。