专家：提振楼市，房贷利率优惠比降首付更有效？

　　昨天，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会下发《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（以下简称“通知”）。通知要求，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点，也就是说，首套商贷最低首付可降至20%。此外，二套住房商贷最低首付由原来的四成降低至三成。

　　 首套房贷首付最低两成

　　二套房贷首付最低三成

　　通知明确，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

　　目前，除了北京、上海、广州、深圳4个一线城市和三亚仍然限购外，其他城市已经取消了限购。在业内看来，这次央行新政是去年9月30日政策的补充。去年9月30日，央行宣布调低首套普通住房商业贷款首付比例，由之前最低30%，下调至25%。昨天的新政补充了“各地可向下浮动5个百分点”的弹性执行标准，这意味着，原来最低首付还有下探的空间，最低可降至20%。

　　另外，二套房最低首付由之前的四成下降至三成。一套总价300万元的房子，二次商业贷款，新政前后最低首付相差30万元。

　　市场对经济预期迷茫

　　二套房新政不会撬动太多改善需求

　　对于央行新政，钱江晚报智库专家、浙江著名房产评论专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为“一切都在意料之中”。他说：“此次放松房贷政策理论上应该在春节后、‘两会’期间出台，但面对当下严峻的经济形势，提振市场的金融政策只能以‘跑步’的速度出台了。”

　　丁建刚认为，这次新政的亮点除了首套有5个百分点的下浮空间外，更大的亮点在于，二套房商业房贷首付降至三成。刚刚过去的2015年，杭州楼市新房成交量达到12.7万套，创下历史新高，其中改善需求爆发，中高端楼盘成为2015年楼市成交的强大支撑力。

　　此次二套房商贷最低首付下调，是否会再次撬动2016年的改善市场？“对改善型家庭来说，新政降低了换房门槛，是利好，但影响不会太大。因为目前在汇市与股市绞杀中，市场对大的经济环境预期迷茫和悲观。”丁建刚说。

　　要提振整个楼市，在丁建刚看来，从最低首付上降低门槛还远远不够，更关键的是房贷利率优惠。比如，首套房享有8.5折利率优惠，取消二套房基准利率上浮10%的政策，让二套房贷利率恢复到基准利率，“仅目前一项政策，远远不够，也不足以让市场兴奋，需大量后续政策叠加。”他说。

　　截至昨天傍晚，记者采访了建设银行省分行等多家国有银行，他们尚未接到新政的具体执行通知。

　　精准发力“去库存”

　　并非简单托底楼市

　　浙商银行经济分析师杨跃表示，本次首付款比例调整仅针对不实施 “限购”的城市，将“限购”和不“限购”进行区分，这种特别强调背后大有深意。

　　近年来，除北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市外，国内其他城市都已取消“限购”政策。而从实际房地产走势看，恰恰是这几个限购的一线城市普遍出现量价齐升的现象，其他城市特别是三四线城市市场相对低迷，去库存压力较大。本次政策调整有意剔除限购城市，从本质上反映出国家并非是简单的稳定楼市、托底房地产行业发展，而是精准发力，着力推进“去库存”，从经济新常态全局统筹层面促进房地产行业健康发展。

　　其一，首套商贷房首付比例下降，将能有效提升不“限购”城市的购房能力，切实将潜在购房需求转化成有效需求。其二，本次政策出台，将引导房地产开发商和购房者把握国家政策导向，从供需两方共同推进房地产行业优化改革。一方面开发商需要清晰把握市场定位和项目开发区域定位，主动通过降价等方式转变发展模式，对接真实需求；另一方面通过预期管理引导消费者理性购房、差异化购房，避免房价跟风式大起大落。

　　据了解，对居民首套商贷房，浙商银行原则上首付款最低比例为25%，总行将根据各分行当地房地产市场实际情况，确定可执行最低20%首付款比例的区域；对已拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件购买普通住房的，商贷首付款最低比例为30%。（记者 王筱璐 俞萍丽）