泛珠江新城学区化正式划定 暂对小学入学影响不大

　　日前，广州市天河区泛珠江新城学区成立大会在天河中学珠江新城校区举行，这标志着天河CBD泛珠江新城学区化正式划定。根据2015年广州市教育局年前发出的招生方案，广州越秀、天河等五区将在全区范围实现“学区化”办学，“学区化”是否意味着学位房含金量下降？对此，有业内人士表示，广州的学区化现阶段对小学入学影响不大，目前更多的是考虑小升初。而已经开始实行学区化的天河，学位房涨势依然生猛，据悉，珠江新城有学位房去年四五月份的成交价在450万元左右，到年底相似户型面积的单位成交价已经到550万元了。中介置业专家认为，天河实行学区化办学，学位房价格或会更稳定。文/图：广州日报记者 刘丽琴

　　据了解，天河新整合的五大学区筹备工作基本完成，这些学区会更大限度地实现资源共享，而升学政策就保持不变，包括泛珠江新城学区：天河中学、天河外国语学校为龙头，带动18所中小学；体育中心、天河北、五山学区：47中学为龙头，带动13所中小学；东圃学区：东圃中学为龙头，带动22所中小学；龙洞学区：89中学为龙头，带动11所中小学；沙河学区：75中为龙头，带动6所中小学。据悉，天河早就实行学区化，现在来看，天河区的学区化，并不会打破地段，也不会按照同一学区内摇珠升学。天河的每一个学区都会遵循小学按地段入学，小升初对口直升的升学方式。学区的划分并不影响现行招生政策。也就是说，学位房还会是学位房。

　　实行学区化让教育资源共享

　　据介绍，学区化的意义是让教育资源共享，比如即使原来学校资源不够优越，也可以通过学区化后获得名校级的资源。学区化后，学生可以从小学开始了解初中，从初中了解高中，还可以提前接触中学课程、中学老师的教育方法，接触特色课程。据悉，天河还将引入智库和第三方测评机构，学区内哪个学校发展得快哪个发展得慢，都由第三方来评价，追求各学校均衡发展。这样一来，也更有利于控制学位房。

　　泛珠江新城学区正式划定，学区由20间中小学构成：以天河中学、天河外国语学校为龙头，带动四十四中学初中部、天荣中学、华颖外国语学校、南国学校、猎德实验学校、陶育实验学校、体育东小学、冼村小学、暨大附中、员村小学、昌乐小学、石东小学、华融小学、实验一小、石牌小学、龙岗路小学、体育西小学、华成小学等18家义务阶段学校共同发展。学区化具体的影响还看不出来，但珠江新城的学位房的价格却表现出明显的升幅。

　　中原地产盈嘉花园高级营业经理陈学良表示，珠江新城内学校不多，学位房交易比较活跃的是中部区域，尤其是年底成交。想今年9月入学的多在去年年底和今年年初就完成学位房的购置，去年三四月，珠江新城学位房价格基本在4.2万~4.3万元/m2，目前不少单位超过5万元/m2。如保利心语108平方米左右的三房，去年四五月份成交价在450万元左右，现在同样的户型单位则要550万元了。陈学良表示，泛珠江新城学区化正式划定，区域内的教育资源更加优越，学位房仍有升值空间。目前，天河区一手新房价格都不低，位于植物园板块的宝翠园要3万多元/m2，珠江新城的单位价格以4万多元/m2为主，还是较有吸引力的，尤其目前相对年中放盘供应量稍多一些，有不少买到笋盘的机会。

　　华成、体育西小学学位房看涨

　　合富置业高级营业经理魏力有表示，现在华成小学是区一级小学，如果华成小学纳入泛珠江新城学区，对周边房源销售有很大帮助。入读华成小学的房源主要有中怡城市花园、天誉花园、 荟雅苑等。其中，中怡城市花园二手均价约3.5万元/m2，荟雅苑二手均价约2.6万~2.7万元/m2，天誉花园一期均价约2.5万~2.6万元/m2，二期均价约2.8万~3万元/m2。买华阳小学房源的买家都是冲着其学位而购买的，而买华成小学所处的体育西板块房源的买家主要是求交通、生活等方面的方便，并且有部分买家已经有华阳小学的房源，是为改善而购买，而并不追求名校学位。另外，如果是买楼梯楼的买家，是因为这里的价格便宜。

　　合富置业天河南二路分行主管韦茂永表示，体育东小学的学位房，目前供应的房源比较多，如六运小区等入读体育东小学的学位房，二手均价约2.5万~2.6万元/m2。因为体育西小学是市一级小学，而体育东小学是省一级小学，所以体育西小学的学位房销售行情没有体育东小学的学位房旺。入读体育西小学的楼梯楼二手均价约是2.4万~2.5万元/m2。

　　置业帮

　　买楼赎契做按揭 中介角色不可或缺

　　房屋买卖“大喇喇”几十万上百万甚至过千万，买卖双方各自有顾忌，处理按揭的房屋时尤为明显——持证交易的业主觉得买方只付了首期，尾款如果撤销贷款，自己就“没了个房子”；业主的房屋仍在按揭中，买方先行支付首期垫资赎契，也担心被业主骗去钱财。按揭中介人士表示，由于买卖双方天然的不信任以及赎契或按揭过程中涉及已出新证的情况，更需要按揭中介的居间角色。

　　问题一：银行已出同贷书，业主收了首付款并过户，如何保证买家不去撤销贷款？

　　记者解答：银行已出同贷书，业主收首期款并过户，这个过程在市房地产交易登记中心会进行一个“闭环”操作，即过户—入押—出新证都是在房地产交易登记中心内进行，不会经买家的手，等入押放款后，买家可拿到备注了他项权利的房产证。如果买家在出同贷书和递件之前撤销贷款申请，这种行为等同违约，也要受到买卖合同的条款约束。在办理银行贷款申请过程中，业主需要签署房屋作为抵押物的同意书，这个同意书仅是在按揭合同生效后才起作用，业主不必担心签署有关同意书就相当于“没了间屋”，但业主的房产证应当保管好，在递件时才提交给交易登记中心。如业主担心买家递件前突然撤销贷款，可在签合同时要求高额的定金（不得超过楼款的10%），因买家如果稍后违约，需要赔偿双倍定金，但这需要买卖双方协商，从买家角度看，他们也会尽可能在递件前少付定金，因此双方协商达成一致，合同方可成立。

　　问题二：卖方要求买方代赎契，且数额较大，如何做才能保障买方的资金安全？

　　记者解答：业主的房屋在按揭中，进行交易的方式有转按和赎契，转按是“闭环操作”，银行的他项权利人改变，对银行来说是“左手交右手”的关系，这种交易方式最安全。据按揭中介人士透露，买家倾向的按揭银行条件未必能在原贷款银行得到满足，且出于贷款业绩的考虑，原按揭银行必须要求转按需在原按揭银行办理，就算是转一个支行都不可以，因此实际上转按宗数不多。

　　第二种方式是赎契，业主先提前还款再进行持证交易。如果买家是一次性付款，业主要求买家提前支付部分首付来赎契的情况较常出现，因为买家也不需要做按揭。即使是买家需做按揭，业主也希望提前拿到首期来赎契。由于赎契是业主单方操作，不涉及交易环节，很容易出现买家“钱房”两空的情形，垫资赎契的钱花去了，但业主拿到新证却消失无踪或者一房二卖。

　　买家应尽可能争取有利于自己的条款：一，要求业主自行垫资赎契，或者让业主自行使用担保赎契，这种操作完全不需要买家提前支付首期进行赎契，对买家最有利；二，如业主必须要买家赎契，且买家又十分喜欢该盘源，那么在垫资赎契过程必须要由按揭中介进行监管，具体操作如下：买家和卖家与中介签订三方合同，约定由买方垫资赎契；业主向银行提出申请提前还款，在此过程中买家的身份证和银行卡、存折需由中介保管，业主的网上银行、手机银行需取消，支付平台解绑银行卡和折，买家在得到银行通知需要存入提前还款的金额才进行转账，按揭中介敦促银行进行扣款，以确保在此过程中有关资金不会被业主挪用。业主提前还款成功后，按揭中介凭业主委托书、身份证、房产证到房地产交易登记中心涂销抵押登记，出新证后仍由按揭中介保管，并立即启动交易流程。 记者李凤荷