跨过深圳河：深港楼市的微妙变化

　　证券时报记者 吴家明

　　1月的深圳，空气中透着一丝丝冷意。地产中介小王和往常一样，早早起床准备跨过深圳河，到香港上班。对他来说，这只是被高房价逼出来的每天例行来往，但他已经察觉到：深港两地楼市正发生着微妙的变化。

　　深圳依旧火热

　　2015年，全球资本市场的动荡让投资者警惕起来，楼市也是一样。但在深圳，无论是新房还是二手房，深圳过去这一年的房价涨幅将上海、北京和广州远远抛在了身后，在全国普遍低增长甚至负增长的情况下依然一枝独秀，遥遥领先，个别片区二手房价格在一年内甚至翻倍。

　　据国家统计局最新公布的数据显示，去年12月70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅与上月相同，由于各城市供需状况各不相同，城市间房价分化现象仍非常明显。一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市；其余二线城市环比较为平稳；大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。与这形成鲜明对的是，根据深圳中原研究中心的数据显示，2015年深圳全市二手住宅共成交约1064万平方米，与2014年相比增长118%。二手房全年成交均价提升了59%，达到每平方米48239元。

　　其实，现在市场上对2016年深圳楼市趋于谨慎的观点不在少数。有研究机构认为，当前经济现状已经接近2008年金融危机的水平，一旦数据继续走差，深圳楼市也难独善其身，楼市将受其拖累。然而，进入2016年之后，不少购房者还停留在房价高增长的惯性里，在房产投资路上越走越远。

　　虽然临近春节，但深圳许多新开盘项目继续上演“千人抢房”、“日销八成”等壮观场面。在刚刚过去的周末中，深圳楼市又现疯狂抢房现象。一个位于龙华观澜片区的楼盘开盘，近3000人冒雨抢房，每平米均价3.5万元基本售罄。对于2016年深圳楼市，多数机构依旧持有信心。美联物业全国研究中心预计，深圳房价仍会持续上涨，但比较2015年的暴涨而言无疑应将温和很多，预计一手住宅成交均价将呈波动性上涨，总体涨幅在10%左右，二手房价格涨幅在10%至15%。

　　“以前都说深圳房价迟早追平香港，都觉得遥不可及，没想到很快就要实现了。”小王笑说，“都说北上广不相信眼泪，深圳人则开始有点不相信房价了。”在香港工作的小王之所以选择在深圳罗湖居住，就是为了躲避香港的高房价和高房租，加之自己在香港北区上班。3年前，他在罗湖区文锦渡口岸附近买下了一套一室一厅，当时才每平方米20000元出头，如今已经接近每平方米6万元。“只怪自己当时买的太小了，在香港这样的房价涨幅也是望尘莫及，而且这个价格在香港北部地区也可能买到二手房了。”

　　香港传来寒意

　　作为地产中介人士，深圳房价在去年的飙涨让小王也看不懂。这边仍在高歌猛进，但对于深圳河另一边的香港，仍在高位的楼市似乎已经出现一些不一样的声音。

　　2016年伊始，许多关于香港楼市的“坏消息”传来。香港差饷物业估价署最新数据显示，香港私人住宅楼价指数在连续两个月下跌后，去年11月落于293.4的低位，创下自去年3月以来新低。香港特别行政区行政长官梁振英近日多次在公开谈话中表示，近来房屋供应明显增多，楼价和租金开始回落。据香港媒体报道，今年年初香港长和集团主席李嘉诚在出席集团周年晚宴前称，今年香港的商业环境正在变得更加艰难，香港房价下跌10%也没什么特别的。

　　据美联物业提供的香港楼价走势图，从去年8月开始，香港楼市就开始出现向下的趋势，到去年12月建筑面积的平均尺价已从去年8月的8740港元跌至8190港元。

　　的确，在小王看来，最近几个月的成交有所减少。“我都有点羡慕在深圳的同事，深圳楼市的投资需求相当旺盛。以前说香港的房子买不起，现在深圳的房价即使对于香港的普通工薪阶层，也不是一件容易的事。”

　　欧洲投行里昂证券在一份报告显示，香港房价在2015年最后一个季度下跌了7.5%。香港楼市从去年第三季度起气氛转淡，住宅价格与成交量双双下跌，二手房交易量更是连续多月在低位徘徊。此外，香港地产商的“价格战”可能会推动香港房价在今年第一季度跌幅达到8%，且在全年达到10%的跌幅。还有很多分析机构在看空香港房价。伦敦房地产咨询机构Knight Frank预期，今年香港的豪宅价格将下跌，将取代新加坡成为豪宅市场里表现最差的城市。市场也预期，香港政府会放松购房政策来刺激房市，美银认为相比调整印花税，降低首付比例可能性更大。

　　对此，美联集团发展与研究部董事刘嘉辉对记者表示，未来供应量增加、香港跟随美联储加息的可能性较大、经济环境转弱、但香港政府楼市调控“辣招”不会轻易解除，这些因素都会影响今年香港楼市的表现，预计今年香港二手楼市场会出现10%的跌幅。

　　哪里才是家？

　　夜幕降临，小王又跨过深圳河回家。不过，每天奔波于深港之间，让小王产生这样一个想法：把深圳的房子卖了，回香港买房。

　　“但香港房价不是在下跌吗？”记者问到。

　　“深圳房价的确涨得太猛，相对于内地，香港贷款利率比较低。相对股票而言，房屋始终是一项风险较低的投资，因此即使现在楼价明显下跌，仍有不少港人会将资金投放楼市。”小王如是说。

　　据美联物业的数据，尽管楼价出现回调，一套位于屯门的397平方英尺单位刚刚以220万港元成交，200万港元的成交重现屯门区。据悉，原业主在2002年以60万港元买入该单位，物业升值约2.7倍。如果从租金回报率来看，香港一般二手房的租金回报率的确比深圳普通二手房普遍要高。从深圳到香港从事动漫工作的陈先生对记者表示：“要是有足够的首付在香港一定要买房而不要租房。我在香港北角租的一套450平方英尺的单位，租金要16000港元，买的话大概550万港元，租金回报率依旧有3.8%左右。”记者在位于深圳中心区的福田彩田片区采访时发现，一套50平方米的小两房月租金达到5000元左右，但售价高达310万元，回报率不到2%。

　　“不过，内地买家去香港买房要交高额的印花税，加之经济大环境，我还是要考虑考虑要不要在香港买房。”陈先生说道。