写字楼年度供应量将超越2007年历史峰值，甲级写字楼租价承压

　　日前，第一太平戴维斯发布楼市研究报告认为，宽松的政策环境、不断推出的房贷举措等，都在一定程度上促使居民置业需求得到进一步释放，为楼市成交上涨提供了内在动力。另一方面，在土地市场成交活跃的背景下，中心城区今年将迎来部分地王或高价项目的入市，中高端改善型客户的需求将得到满足，并拉高楼市成交均价。预期2016年广州楼市将呈现上升态势。今年广州零售物业市场预期将迎来多个大型优质项目的开业，市场存量不断放大，加上整体消费增速下滑的背景，广州零售物业市场面临的形势不容乐观。包括周大福金融中心在内的7栋甲级写字楼将陆续投入使用，年度供应量将超越2007年达到历史最高值，其中大多数将进入租赁市场，广州甲级写字楼市场将面临极大考验和压力。

　　本栏文/图： 广州日报记者 刘丽琴

　　零售业：新兴商圈开始占据供应主力

　　2015年四季度，广州零售物业市场迎来凯德广场·云尚、永旺梦乐城、南沙万达广场和富力海珠城四个项目开门营业，市场新增供应量为36.9万平方米，并助推零售物业市场的整体存量达到435万平方米。这些新开业的零售物业均位于城市新兴商圈，即珠江新城、白云和番禺，大多由经验丰富的运营商进行管理，并非常注重商场主题的营造，各有特点。因此当前租户入驻情况良好，为广州整体零售市场带来新的气息。而全市主要优质购物中心首层平均租金保持稳定，环比和同比分别微升1.2%和0.8%，至707.1元/m2/月； 受新项目集中入市的影响，全市主要优质购物中心空置率有所上升，达到3.9%，环比增长1.2%。受新项目入市影响，全市优质购物中心的空置率有所上升，去年四季度水平为3.9%，环比增长1.2%。珠江新城由于高德置地冬商场仍空置率较高，该区域整体入住情况受累，去年第四季度空置率水平达到10%以上。

　　值得关注的是，大牌在撤场但轻奢、快时尚品牌在扩张，如LV丽柏广场店关张，而Vivienne Westwood、JustCavalli等轻奢品牌进驻高德冬广场，Newlook、OldNavy、H&M、优衣库等快时尚继续开新店。商业业态调整仍在持续，天河北的万菱汇近半商场店铺围挡，租户大幅调整。珠江新城太阳新天地定位转变，引进多个快时尚品牌。番禺奥园广场将位于三层的儿童主题乐园改为儿童零售。数据显示，番禺商圈的购物中心业态配比中，零售业态所占比重最高，达到80%；餐饮业态占比最高的是珠江新城，约为37%，其次是白云和荔湾；休闲娱乐业态在各大商圈的比重仍较小，大多在5%~10%之间，预计未来将有所提高。如正佳广场建筑面积达5.8万平方米的室内海洋馆试业，太阳新天地8楼设置500平方米小型音乐剧场，而新开业项目不约而同设置30%或以上比例的餐饮业态。

　　2016年广州零售物业市场预期将迎来多个大型优质项目的开业，比如天环、K11、捷登都会广场以及位于番禺的敏捷广场、荔园新天地(二期)，其中新兴商圈的供应逐渐占据主力，2015年新兴商圈供应量占比36%，到2017年时这一比例将达到44%。市场存量不断放大，一方面将有助于本地零售市场的升级，另一方面将促使市场竞争日趋激烈。再加上整体消费增速下滑的背景，广州零售物业市场面临的形势不容乐观。租户方面，奢侈品销售遇冷，门店收缩，而快时尚和国内品牌依然保持一定的扩张。新型业态如儿童类在相关政策的推动下，将为零售物业带来新的感受。挑战与机遇并存，零售物业项目若能积极采取措施丰富购物体验，满足消费者的购物需求，依然有望在当前市场中获益。

　　写字楼：珠江新城将迎最后供应高峰

　　去年四季度，广州甲级写字楼市场迎来富力盈东国际、珠控国际中心、环球都会广场三栋新项目交付，为市场带来约27.5万平方米的新增供应面积。新项目均为销售型物业，自用比例较高。全市空置率降至10.3%的水平，环比降幅为0.9%。租金则环比上涨0.3%，至155.3元/m2/月。

　　从珠江新城甲级写字楼租赁热度排行榜看，越秀金融大厦、广州周大福金融中心、侨鑫国际中心、保利克洛维二期、珠江城是最受租户青睐。从2015年成交数量来看，民营企业是办公租赁成交的主力租户，其次是外资公司，大型国企占比不多；同时，相比较其他行业而言，金融类企业更为活跃。广州甲级写字楼的毛收益率基本稳定在6%左右浮动，珠江新城和琶洲则分别为4.4%和4.9%，新兴商圈甲级写字楼收益率较低，主要由于当前写字楼售价较高所导致。

　　2016年，包括周大福金融中心在内的七栋甲级写字楼物业将陆续投入使用，年度供应量将超越2007年达到历史最高值，且其中大多数将进入租赁市场，广州甲级写字楼市场将面临极大的考验和压力。在此背景下，未来12个月内广州甲级写字楼市场整体空置率水平将被推高，租金水平将承受下行压力。珠江新城将迎来集中供应的最后一波高峰，随着区域日益成熟，甲级写字楼开发逐渐进入尾声。接下来的琶洲和国际金融城将成为广州商务区的重点发展区域。