■ 楼市观察

　　楼市和股市不是“跷跷板”，二者一般趋势是同向、不同步。每一轮上涨或下跌，二者基本同向运行，但先后次序不同，一般股市先变化，楼市后变化。

　　进入2016年，仅仅8个交易日，上证指数便大跌近17%、创业板大跌24%，把过去四个月的涨幅全部抺平，重回2015年8、9月份的低位，并且很可能朝着再创本轮下跌新低而去。

　　这种急跌，绝对出乎普通民众，甚至专家的意料之外。这其中，既有实行熔断机制、发行新股即将实行注册制等制度性因素，也有经济面偏弱、人民币兑美元再度贬值等因素。

　　回顾2015年8、9月份那波全球金融动荡，也是由中国人民币兑美元急贬、经济数据差、股灾等因素引起的。而进入2016年以来，同样又出现全球及中国资本市场下跌，堪称史上最糟糕开局。

　　这次金融动荡的原因之一，同样与人民币对美元贬值有关。虽然在中国央行的干预下，离岸外汇市场中人民币兑美元贬值势头暂时被抑制，但未来人民币走势仍然是一个未知数。

　　放眼外围市场，由于美国已于2015年12月进入加息周期，美股自2015年5月创新高后，上攻乏力，已有见顶征兆。而与大陆股市有较多联系的港股，则明显弱于美股，较2015年4月高点已下跌三成，形态已走熊。在不利的外部环境和较弱的内部环境下，2016年中国股市保持弱势调整的概率很大。

　　与股市大跌形成鲜明对比的是，进入2016年以来，一线城市楼市继续繁荣、房价高歌猛进。于是，老问题又来了：股市走熊，楼市还能走强吗？

　　2015年7、8月份，股灾之后，很多人认为楼市也将大跌，但结果却是：不仅没受影响，反而加速复苏，其中一线房价涨幅越来越大。可是，凭此就能断定楼市和股市是“跷跷板”关系吗？

　　实际情况非常复杂。在笔者看来，二者同向、不同步。每一轮上涨或下跌，二者基本同向运行，但先后次序不同，一般股市先变化，楼市后变化。

　　2015年6月中下旬股市下跌，9月后有所反弹，如今再度跌破3000点。基本上可以断定：去年6月的5178点，就是本轮牛市的峰值，2016年的大势将继续走熊。在股市下跌的初期，楼市还正处于上行期，比如2007年10月股市见顶，但房价滞后至2008年年中见顶；2009年8月股市见到反弹高点，但房价滞后到2011年年中才降温。

　　在这种情况下，股市下跌对楼市影响不大，甚至还有略微利好：从股市抽身的资金转而买房。但随着股市持续下跌，最终也会导致越来越多的股民财富缩水，而且被越套越不愿“割肉”，于是干脆“装死”。如此，则会使原来打算购房的股民，无奈延迟或放弃购房。

　　展望2016年，中国货币政策仍偏宽松，为了化解房地产库存，各级政府还将出台政策，利好楼市。但股市走熊带来的利空，将慢慢传递到楼市中。预计快则在2016年下半年，慢则在2017年会有所显现。利好与利空博弈和对冲，最终将由供求关系决定房价走势。综合而言，关于全国总体房地产市场，2016年仍可持偏乐观态度，但2017年宜偏谨慎。

　　□杨红旭（上海易居房地产研究院副院长）