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　　近日，一组数据格外引人关注：截至2015年11月底，50个城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米，全国整体商品房待售面积则达6.96亿平方米，如果算上在建未售面积和待开工面积，房地产库存形势严峻。在前不久召开的中央经济工作会议上，“化解房地产库存”被列为2016年中国经济工作五大任务之一，并开出了户籍制度改革、发展住房租赁市场等“药方”。释放合理消费需求

　　住有所居，是一个家庭享受城市文明的基础；建有所售，是一方楼市健康发展的指针。在化解房地产库存的征程上，足够庞大且合理的自住型消费需求显然必不可少。

　　事实上，进一步释放住房需求的号角已经吹响。前不久，国家发改委主任徐绍史表示，要制定实施1亿非城镇户籍人口在城镇落户方案，落实户籍制度改革方案，加快农民工市民化，满足新市民住房要求，稳定房地产市场。他强调，地方特别是三四线城市的商品房库存压力还比较突出，各地发改委要抓紧推动制定化解库存方案，发展住房租赁市场，释放刚性需求和改善性需求。

　　不过，也有业内人士坦陈，在推进农民工市民化、尤其是鼓励新生代农民工进城买房的过程中，除了要考虑就业、公共服务、文化生活、社会保障等问题外，如何统筹好农民工市民化规模，处置好农民工原有的土地及宅基地，亦将是不得不面对的难题。

　　北京科技大学管理学院经济贸易系教授何维达表示，引导农民工进城买房是增加房地产消费的一个选择，但也要相应地考虑到农民工自身的购买力。

　　“目前我国楼市供大于求的情况其实主要集中在三四线城市。未来，如果把原来针对城市人口和公务员的‘两限房’和经济适用房也向农民工群体开放，同时着力提高农民的收入，则将非常有助于其购房需求的释放。”何维达说。

　　房企要在供给侧做调整

　　中央经济工作会议明确表示，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。与此同时，还要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。

　　“在去库存的背景下，房地产企业也应该在供给侧做一些结构性的调整，认真做好市场调研，搞清楚高端精品需求、中端改善性需求和基本居住型需求分别有多少，然后进行精准供应，而不是盲目大建‘奢华楼盘’或‘概念楼盘’。”何维达强调。

　　业内人士指出，随着城镇化步入中后期以及人口老龄化的到来，房地产业的“黄金时代”已经过去，供需已经开始逆转，但仍有不少开发商认为房地产永远是国家经济的支柱，进而想尽办法囤地、加杠杆，采用各种方式融资以求“撑”过寒冬。对于这些房企来说，首先要做的是转变观念，看清房地产市场发展的规律和趋势，及时顺应百姓需求做出真正的调整。

　　“吸引力落差”不容忽视

　　一边是京沪穗深等一线城市人口压力突出，房价屡屡攀升；另一边则是不少三四线城市“房比人多”，供求严重失衡。在去库存这个大命题之下，各地区经济发展程度和社会治理水平不均衡造成的“吸引力落差”亦不容忽视。

　　不久前召开的中央城市工作会议就提出，政府要创新城市治理方式，特别是要注意加强城市精细化管理。要提高市民文明素质，尊重市民对城市发展决策的知情权、参与权、监督权，鼓励企业和市民通过各种方式参与城市建设、管理，真正实现城市共治共管、共建共享。而这，无疑是促进各地城市治理与社会公平的一声“发令枪”。

　　何维达教授进一步指出，化解房地产库存还应注意三个方面的制度性问题：一是要做好卫星城和城市带规划，借鉴纽约、东京等地经验，在规划上充分重视一线城市周边地区的吸引力建设；二是进行户籍制度改革，将“户口”这一制约因素取消，从而有利于人们形成买房或长期租房的预期和需求；三是把房地产税等改革方向与楼市去库存有机结合起来，在充分权衡“去库存”“稳增长”“拓税源”等因素的基础上，缓步推行房产税征收。