“中指”年度报告全解读

　　2015年接近尾声，中国指数研究院也于近日发布“中国房地产市场2015总结报告”，报告从多方面对2015年中国房地产市场的表现进行了全面呈现，为此，本报邀请天津盛隆地产首席市场研究员汪婷婷对报告进行全面解读。

　　政策环境

　　金融财税政策频出力促消费市场运行环境日趋宽松

　　2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善。从需求端来看，中央多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本，推动需求入市；地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多措施刺激消费。从供应端来看，土地供应控规模、调结构，并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境。

　　【解读】

　　汪婷婷：中央多轮降准降息，并通过降低首套及二套房首付比例、减免税费、放开准入等措施，构建宽松的市场环境。地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多措施刺激消费。另外，土地供应控规模、调结构，并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境。应该说多轮政策组合奠定了楼市回暖基础，未来短期内仍有望在信贷、货币、税费等政策方面继续放松。同时，包括户籍改革、公积金改革、保障房货币化等在内的长效机制将积极推进，支持房地产市场的持续健康发展。

　　价格

　　百城住宅价格累计上涨3.39%，一线城市上涨15.1%，二三线城市均下跌

　　新房方面， 2015年1-11月百城住宅价格指数累计上涨3.39%，环比于5月止跌，同比于8月止跌，11月同环比连续第四个月双涨；一线城市累计上涨15.1%，二、三线城市累计下跌，跌幅在1%左右；不同城市间仍分化明显，深圳累计上涨33.92%，领涨全国。二手房方面，2015年1-11月十大城市二手住宅均价累计上涨11.81%，涨幅超过新房3.80个百分点；6月以来二手房均价同比由跌转涨，且涨幅逐月扩大。

　　【解读】

　　汪婷婷：今年以来在中央及地方多重利好政策推动下，楼市信心不断增强，购房需求平稳释放，热点城市房价上涨较多，根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2015年1-11月百城住宅价格累计上涨3.39%（去年同期为累计下跌2.25%），其中北京、上海等十大城市累计上涨8.01%。就天津而言，整个2015年的房价依旧延续近些年来的趋势，表现出稳中有升的态势，整体涨幅不大，但个别区域与去年同比上涨较为明显，市内六区依然是房价最坚挺的区域之一，滨海新区和津南等板块表现出了强劲的上涨势头。

　　在二手房方面，政策的连续放松使得二手房需求平稳释放，2015年天津二手住宅价格较去年有所上涨，尤其下半年来，同比涨幅逐月扩大，市场成交量同比大幅增长。

　　供求

　　市场持续回暖，新房成交创历史新高，供应过剩压力有所缓解

　　新房方面，政策利好推动成交持续攀升，1-11月50个代表城市月均成交接近2900万平方米，同比增长近三成，绝对量为历史同期最高水平，各类城市均增长，一线城市增幅最为显著。二手房方面，十大城市二手住宅总体成交99.04万套，同比大幅增长66.02%，增幅高于新房。供求方面，20个代表城市月均新增供应1390万平方米，同比下降10.7%，短期市场需求大于供应，销供比为1.14。

　　【解读】

　　汪婷婷：2015年以来，在政策刺激下，新房和二手房成交均回暖。新房成交在个别月份一度创下历史新高，滨海新区的新房成交也由今年年初的“雾里看花”逐渐清晰起来，特别是从8月份以来，新区的呈现出买方市场的一边倒局面，二手房对于市场变化更为敏感，但整体上也呈现出增长态势。总体来看，在供应端调整而需求不断增加的情况下，市场供求矛盾缓解，短期需求大于供应，但去库存化依然是市场的主要表现。

　　成交结构

　　改善需求显著释放，一线及重点二线城市高价位楼盘成交占比提升

　　成交结构方面，主要一线及重点二线城市套总价均值和中位数水平较去年明显上涨。深圳、上海套总价均值分别上涨31.8%和21.7%，中位数分别上涨23.2%和24.7%，涨幅均位居前两位，其中1000万元以上高价楼盘成交翻倍，在各价格段中涨幅最为明显；多数城市套总价均值和中位数涨跌幅度较小，整体保持相对平稳。从成交占比来看，一线城市高价位楼盘销售金额占比高，多数二三线城市中、低端需求旺盛，部分城市中、低价位楼盘销售金额占比超四成。

　　【解读】

　　汪婷婷：全年市场中整体呈现出低端需求旺盛，高端需求增长的态势，从成交套数变化来看，相比于2014年，天津、西安、深圳等19个城市90平方米以下住宅占比下降，其中天津下降10.1个百分点，下降幅度最大。而90-120平方米住宅占比提升，且提升幅度在3个百分点以上，随着改善型需求的集中释放，豪宅的成交数量和比例也在逐步上升。

　　时报记者 于浩洋 实习生 韩洁