2015楼市年终盘点 区域篇

　　受益于改善型需求激增，2015年的天津楼市可谓亮点多多，精彩纷呈。在上一期中，我们分区域和片区进行了总结盘点，但由于篇幅所限，对于其中销量“一路领跑”的武清区并没有做出更详细的解读。到底是谁在武清买房？北京客群为何会选择这里？未来的武清将何去何从？本期，让我们一起来聊聊这个“2015最热销”区域。

　　2015年的天津楼市可谓各有特色、全线飘红，这其中，受益于京津冀一体化战略的武清更是一路领跑。进入4月份以来，武清楼市拉出一拨又一拨新高，新建商品住宅成交蝉联销量榜首，全市平均每卖出四套房子，就有一套在武清。在区域整体发展看好、配套逐步完善、房贷政策放松等诸多因素共同作用下，武清楼市迎来新机遇。

　　日均销量破百成常态

　　武清楼市的“第二春”来得悄无声息。今年1-2月，武清区新建商品住宅的成交量还排在全市第三的位置；3-5月排名攀升至第二位；从6月份开始，武清霸占楼市销量榜首。据房管局《每日房价》公布的数据统计，今年前三季度，武清商品住宅成交8294套，环比上涨62%，同比涨幅达315.3%。这一数据占全市商品房成交总量的23.95%，也就是说全市平均每卖出四套房子，就有一套在武清。

　　截至12月17日，武清在售楼盘销售总量达24570套，日均销量70套。特别是进入下半年后，单月成交突破2000套，日均销售百套已经成为武清楼市的“常态”。

　　克尔瑞房价点评网分析师孙韬认为，如果对武清新建商品住宅成交区域进行划分，南部下朱庄片区、中部杨村片区及北部高村片区占据了成交的八成左右，成为拉动武清楼市成交上扬的三大主力。而从成交量上来看，呈现出由南向北逐渐递增的趋势，成交面积分别为60万平方米、95万平方米和105万平方米（数据统计截止至11月底）。孙韬同时表示，虽然武清今年整体呈现上扬走势，但市场分化得非常明显，新旧项目、不同区域，特别是不同客群之间均有不同表现。

　　京津冀战略拉动北京客群

　　陈鹏从2014年开始就一直通过各种论坛和社交软件关注武清楼市。陈鹏和妻子都是“北漂”，一直租房生活，由于公司每个月都给报销往返交通费用，让他萌发了在武清买房的打算。“如果从武清坐高铁到南站，换乘地铁4号线只要坐2站，再步行1公里就能到单位，一个小时足够了。”陈鹏此前听说蓝印户口取消后武清房价会下跌，所以一直在观望，但今年京津冀战略的实施和武清楼市节节攀升的销量，让他和妻子坐不住了。选了一个周日，俩人只看了高铁站附近的两个项目，当天就交了买房订金。

　　陈鹏的购房经历代表了一部分北京客群在武清购房的心路历程。从怀疑、观望到多方考察，中央审议通过《京津冀协同发展规划纲要》成为他们最终决定出手的定心石。看起来武清楼市是今年突然爆发，但其实这片区域已经积累了两三年的关注度，京津冀战略如同一支催化剂，让越来越多的投资客和自住客看好区域的未来发展潜力。

　　北京客群的大量涌入在北部高村片区表现得最为明显。由于毗邻北京，这里到北京国贸的距离比到天津市区还近。据该片区一楼盘销售人员介绍，这里90%以上的买房者都是“北京来的”，很多人是通过朋友、同事的介绍前来选房。尽管该楼盘的价格一直在上涨，但在售高层9000元/平方米和在售洋房10000元/平方米的均价与北京及河北燕郊相比还是相对便宜。特别是北京市政府迁往通州及通州限购的消息一出，燕郊房价“疯涨”，相比之下，武清楼市则以其稳定的走势和价格赢得了更多“北漂”刚需购房者的关注。此外，在环京楼市中，武清的经济水平超过其他区域，通过积分落户也能让购房者子女在入学、就医等方面享受“天津待遇”，比河北户口更具吸引力。

　　而如果仅仅依靠刚需置业者，还不足以支撑起武清楼市的半壁江山。择居网新房置业顾问李正楠告诉记者，越来越多的北京人看好武清的自然环境，把这里当成“休闲度假”首选，因此很多项目的别墅产品和洋房也取得了不俗的销量。李正楠还告诉记者，在这部分客群中，口口相传的作用比广告更大，有时候朋友圈的一两张照片就能吸引朋友同事“组团”到武清来。

　　另外，随着京津冀一体化进程的加快，很多北京的企业已开始向周边地区外迁，其中包括中铁二十二局四公司等央企以及当当网、亚马逊等电子商务企业陆续进驻武清，这无疑将增加大量的住房需求。

　　本地客群置业看重配套

　　与北京购房者关注交通便捷度和自然环境相比，武清本地客群更看重商业、医疗、教育等基础配套。杨村片区作为武清区政府所在地，是经济文化中心，各方面基础设施较其他片区更为完善。佛罗伦萨小镇、威尼都、京津城际武清站、北大公学天津国际学校等一批配套设施的相继建成和投用为该区域带来了更强的吸引力。

　　据了解，武清常住人口有100多万人，其中杨村片区大概30万人左右。随着武清企业工厂的增加，乡镇居民的刚性购房需求不断释放到杨村片区。而另一方面，武清本地高收入群体的改善购房意愿强烈。自2014年下半年进入降息通道以来，央行多次降息降准，房贷利率已降至24年来最低，购房的经济压力正在变小。同时，随着首套房及二套房首付比例的降低，加上武清房子每套50-70万元左右的低总价，让更多潜在置业群体有了更快出手购房的可能。

　　在武清城际站附近的一处楼盘内，售楼人员介绍称，在此处买房的80%都不是首套房，因为看好这里交通便捷、拥有大城市商业配套以及优美的自然环境，能拥有更好的居住品质，未来升值空间较大。

　　此外，靠近天津市区的下朱庄片区依托南湖风景区和今年绿博会的“宣传”，提高了认可度，主打自然生态卖点，成为改善置业以及养老置业的好选择。在此处购房的多为武清企事业单位员工、乡镇内的高收入人群以及一部分北辰、市区外溢客群。同时，区域内一些本地开发商针对首次置业刚需群体推出均价在6000元左右的楼盘，也能吸引中低收入客群。

　　孙韬分析认为，受政策等利好因素影响，武清楼市今年的爆发背后有其“必然性”。从性价比综合考量，武清区目前尚处价值洼地，未来具备承载京津大都市圈人口和产业外迁的潜力，住房需求的增加将给楼市带来更多活力，未来有望保持较高销量。