2015楼市年终盘点 政策篇

　　编者按：

　　一转眼，2015年已接近尾声，京津冀协同发展、房贷松绑、公积金政策、降息等一系列关键词充斥着今年的房地产市场。从天津来看，开发商去化速度加快，购房者自住需求得以改善，二手房成交量创下历史新高……从本期开始，本版将对2015年的津城楼市进行梳理，从产品、区域、大势等诸多方面，带您回顾这一年中影响我们置业的方方面面。

　　2015年的中国楼市，各项房地产新政频繁出台，在组合拳的连续刺激下，市场也迎来了前所未有的发展机遇。回顾今年的楼市新政不难发现，2015年，对于房地产市场来说无疑是迎来了全新的红利时期。

　　“3·30新政”开启年度利好头炮

　　如果说一定要给今年的各项楼市新政提出一个“重中之重”，那么“3·30新政”当之无愧。它不仅打响了楼市全年的利好头炮，而且其直接及间接的影响涵盖涉及的层面也十分广泛。

　　今年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。而此前，二套房贷款执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。此外，新政还规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　此次的“开年大戏”被业内人士认为远超市场预期，而对已经显现疲态一年多的楼市而言，是一剂力度明显的强心针。专家表示，从需求方面来看，下调二套房贷款首付比例，有效地降低了消费者的购房门槛，直接刺激了部分刚需与改善置业需求结束观望、积极入市，也为2015年楼市的全面回暖奠定了最强有力的基础保障。

　　信贷环境进入“宽松”通道

　　如果说“3·30新政”有效降低了购房者的准入门槛，那么2015年的多次降息、降准也在相当大的程度上缓解了购房者的置业压力，宽松的货币信贷环境成为2015年楼市的“新常态”。

　　2015年2月5日，中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是2015年的首次降准，3月1日起下调金融机构一年期贷款基准利率和一年期存款基准利率0.25个百分点，2015年年内首次降息。随后，降息降准的频率开始密集出现：4月20日，央行再次降准，下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点；5月11日，央行下调存贷款基准利率0.25个百分点；6月28日，央行再次实行“双降”；8月26日，再次降准，将金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%，其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率均做出相应调整；而就在此后不到2个月，10月24日，央行再次宣布“双降”，可谓为年末楼市翘尾再添动力。至此，2015年央行共先后进行了五次降息，五年以上长贷利率已经破“5”，而存准率也回落到2008年三季度开始的宽松水平。商业房贷利率已是近十年来的最低，而公积金贷款利率也同时创下了历史新低。

　　楼市信贷环境的“松绑”直接降低了购房成本，大大减轻了购房压力，这意味着，目前买房，利率负担是近十年来最低的。据中国指数研究院分析人员估算，2015年10月最后一次降息后，按照每套总价200万、首付30%、等额本息30年按揭购房来计算，购房者的贷款利息为127.49万元，较8月末再减少近8万元，月还款省214.2元，较上年同期则总额节省近53万元，月供压力减轻1465元。购房成本的大幅下降进一步明确了部分观望购房潜在群体的意向，对提升房地产市场销售热度起到积极影响。

　　公积金功能全面盘活

　　回顾2015年的各项楼市新政，一个非常明显的特征是，公积金作为其中一个不可或缺的部分被贯穿始终，服务于购房者的功能也被全面盘活。可以说，对于置业者来说，公积金在2015年的应用性更加明确多效，对于楼市的促进作用也更为突出。

　　在央行、住建部、银监会3月份联合发布的个人住房贷款政策中明确规定，使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%。拥有一套住房并已结清贷款的家庭，申请住房公积金购房最低首付30%。9月1日，公积金二套房贷首付再次下调降至20%。10月8日，三部门明确将实施多项举措切实提高住房公积金使用效率，包括全面推行异地贷款业务，并要求拓宽贷款资金筹集渠道，有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，盘活住房公积金贷款资产。而就在上个月，国务院最新发布的相关条例中指出，公积金提取条件将被进一步放宽，其中，购买、建造、大修、装修自住住房，无房职工支付自住住房租金，职工支付自住住房物业费，均可提取住房公积金，也可提取配偶的住房公积金。

　　纵观整体，2015年公积金新政涵盖范围广、涉及内容多，不仅考虑到购房者的贷款需求和借款人还款能力，鼓励提高住房公积金个人住房贷款实际额度，而且在贷款年限、贷款利率、提取用途、业务办理等环节均做出了更为合理有效的调整，令公积金业务受惠人群更加广泛，朝着更加全面、多元化的方向发展。