开发商“钱袋子”有望松绑

　　预售资金监管拟改为销售过半开始

　　被严格监控了5年后，开发商的“钱袋子”要迎来松绑的利好。昨日，北京市住建委发布《关于加强本市商品房预售资金使用管理的通知》(征求意见稿)，面向社会公开征求意见。其中提出，拟将预售资金监管的起点改为项目预售过半之时。

　　变化

　　1 预售过半前资金可自行支取

　　北京的新盘销售，一直允许预售制，即人们口中的“买期房”。

　　预售资金监管制度，实施于2010年12月，指的是房地产开发企业在楼盘预售时，需要将预售资金存入银行专用监管账户，由房地产行政主管部门会同银行对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管。

　　不过，在最新的《征求意见稿》中有了变化：商品房预售项目网上签约面积不足预售许可证面积的二分之一时，房地产开发企业可自行支取专用账户内的资金用于工程建设。换句话说，资金监管将从项目预售完一半开始。

　　对此，北京市住建委相关负责人介绍称，北京市预售资金监管的额度是以完全覆盖建安成本计算，一般普通商品房为3500元/平方米，精装修住宅和高端项目在此基础上叠加。即使在预售完成一半时进行监管，剩余房源的预售资金也完全可以实现最终工程款的覆盖，不会出现“烂尾”。

　　2 现金保函可冲抵监管资金

　　《征求意见稿》还首次提出，开发企业可凭非监管银行开具的现金保函，免除同等额度的监管资金。其中，现金保函的担保期限需覆盖预售资金监管的全过程，即从项目预售许可证获批开始至项目房屋初始登记完成。

　　保函，是一种书面信用担保凭证，若申请人未能按双方协议履行责任，则由担保人代其履行一定金额、一定期限范围内的某种支付责任或经济赔偿责任。我的理解，现金保函应该是银行向政府担保开发商有足够的资金流，可以覆盖预售资金。一旦出现风险，银行作为担保方要进行相应的赔付。不过，业内人士认为，真正能够开得出现金保函的开发企业，恐怕也只有实力雄厚的大型房企。

　　追问

　　1 松绑后会不会“烂尾”？

　　北京当初启动预售资金监管，主要是为了防止新盘“烂尾”，损害购房人的权益。那么，资金监管放松了之后，“烂尾”的风险是否会提高？对此，专家分析，“烂尾”的可能性极低。

　　对于普通住宅来说，由于销售速度快、开发周期短，当商品销售到一半时，工程往往也进行了大半，后续监管资金足以避免“烂尾”情况的发生。同时，《征求意见稿》也提出，当发现预售项目有发生质量事故、未按期交付或存在不能按期交付风险、存在严重违法违规行为影响工程建设等情形时，可暂停开发企业的资金支取。

　　2 对开发商有什么影响？

　　现金流是开发企业的“救命稻草”，特别是在地价成本日益高企的环境下，支付巨额土地款后的项目开发初期，往往也是房企钱最紧的时候。对预售资金支取权限的放松，无疑帮了开发商一个不小的忙。

　　“特别是开发周期较长的豪宅项目来说，前期资金投入大，借贷融资的成本高，若可以提前支取预售款，无疑能大幅缓解开发商的资金压力，甚至可以提高企业对冲市场变化的能力。”北京中原地产市场总监张大伟表示。