三口之家的换房计划 能否实现
- 发布时间：2015-12-03 06:35:03 来源：杭州日报 责任编辑：罗伯特
交行浙江省分行
资深理财师
王琛
主持记者 李超
案例聚焦：我月收入6000元，先生月收入10000元， 有一个3岁小孩，夫妻双方单位有医保社保，先生公积金每月3000元，我公积金每月1000元，现有存款12万作银行短期理财产品，另有2万元活期存款。家庭支出：房贷现余20万元未还，目前房贷每月2000元，车贷8万元，现余4万元未还，车贷月供1600元。保姆每月2500元。先生每年保费6600元。每月基金定投500元作为孩子教育金储备。生活费每月3000元。考虑两年换套150平方米左右的大房，但手中资金有限，请问怎么理财比较合理？
专家解析：夫妻双方预计2年后换150平方米的大房，假设杭州商品房均价1.8万元，当前房屋价值50平方米计算90万元，换置房屋价值270万元，公积金房贷利率3.25%，投资报酬率8%，旧房还有10年还清，考虑时间价值，但不考虑2年内房价和贷款利率变动因素。
首先计算2年后剩余8年房贷金额现值PV（3.25%/12，8×12，-0.2，0，0）=16.89万元，出售旧房的净现金流入=售旧房额90万元-剩余房贷额16.89万元=73.11万元。应该需要准备的购买新房的资金=换置房屋价值270万元-73.11万元=196.89万元。
然后考虑2年后换房需申请的贷款，活期存款2万元转为紧急预备金，4万元车贷余款已还清，公积金月余额0.4万元+收支结余1.3万元-换房前应储蓄额9150元=7850元和短期理财12万元全部转为资产配置用在2年后换房目标上FV（8%/12，2×12，-0.785，-12，0）=34.43万元，则夫妻双方应向银行申请贷款为196.89-34.43=162.46万元。
最后检验换房目标可否实现，通过比较换房前后的每月应储蓄额，换房前应月储蓄额9150元，换房后应月储蓄15632元，现平均月储蓄=16000+4000-3000-550-2500-500=13450元，在当前投资报酬率和房贷利率假设下，换房计划无法实现。理财建议：开源节流提高月储蓄，延长还款期限参考20年，提高投资报酬率等。
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