“3.0版城市”既适合工作也适合居住 整体规划、一次性大手笔投入的经验值得借鉴

　　扩容后的上海自贸区正在吸引着大量的高素质企业和人才落户。如何留住人才、始终保持上海的城市竞争力？上海给出的答案是：“纠偏”楼市，让“中等收入家庭”能在上海买得起房、安得了家。

　　文/图：广州日报上海特派记者 王荔珏、邹峻

　　前滩

　　上海浦东继陆家嘴开发之后的一个新的开发区域，功能定位重点发展三大核心功能，即：总部商务、文化传媒、运动休闲。

　　面积：北起川杨河，南至中环线(华夏路)，东起济阳路，西至黄浦江，总用地面积283.17公顷，沿黄浦江岸线长度约为2.3公里。

　　规划人口：2.5万人

　　走进自贸区

　　上海楼市最热当属前滩

　　被誉为“陆家嘴第二” 顶尖开发集团云集

　　前滩，被誉为“第二个陆家嘴”，这是一片占地2.83平方公里的未开发的“处女地”，位于黄浦江以东、川杨河以南、济阳路以西、华夏西路以北，被定位为“一个‘3.0版’的城市模板，用3~5年时间打造成上海新的世界级中央商务区”。记者一行此次前往上海探访自贸区楼市，几乎每一位被采访的人士都告诉记者：“现在不仅自贸区最热的板块是前滩，全上海最热的地方也是前滩。”

　　我们这次的上海自贸区楼市大调查采访，就从踏上前滩这片热土开始。

　　现在的前滩就像十多年前的珠江新城

　　前滩的全称叫“上海前滩国际商务区”，是上海中环线以内少数还没有开发的地块之一，开车从上海最标志性的核心区人民广场出发，上南北高架，走卢浦大桥下来到达前滩，不堵车的话不用半小时就到了，这里离虹桥机场和浦东机场也不远。

　　记者的采访车在前滩一路畅行，感觉像是回到了十多年前的广州珠江新城，相似的是马路两旁的围墙内热火朝天建设中的工地，而马路上却行人罕至。不同的是前滩的道路设计更宽，多为双向八车道以上，而且从工地围墙的范围看，每个项目似乎占地规模都挺大，绝不是切成“豆腐块”式的开发。最亮点的，还是围墙上标示的开发商的名字：有世界顶尖级的开发集团，如铁狮门、太古地产、香港置业等，也有广州地产商的身影，例如合景泰富的上海新总部合景环球都会广场，不过，更多的项目是由前滩片区的整体持有者陆家嘴集团统一开发。

　　记者获悉，号称“全上海最贵”的国际学校上海惠灵顿国际学校及其“姊妹”学校惠灵顿双语幼儿中心已落户前滩，前者只招收外籍家庭的孩子，而后者则把目标对准中国孩子，这所英式贵族学校已经预见到，未来的前滩将落户大量的高素质企业和人才，从而带来高素质的教育需求。

　　自贸区最火还是写字楼

　　陆家嘴甲级写字楼空置率已不足1%

　　仲量联行高级董事、中国研究部负责人周志锋认为，自贸区在过去两年给写字楼市场带来的变化是最立竿见影的。自贸区主导的是金融改革，随着众多城市级的银行、金融机构大举进入上海，带来了上海写字楼市场近两年的“空前繁荣”，陆家嘴的甲级写字楼空置率已不足1%。而写字楼市场的繁荣也意味着企业的扩张趋势，进而带来人口增加，带动住宅购房需求增加。另一方面，工业仓储物业的市场发展也很快。

　　办公园区蓬勃兴起

　　目前，一种“办公郊区化”、“园区化”的新模式正在上海形成。自贸区概念为广阔的郊区地块赋予了更多的含金量，而郊区的办公成本比陆家嘴等核心区能节省一半以上，很多外企于是在郊区拿地建办公区，把许多重要的后台部门都迁往郊区，只在核心区保留少部分联络办公场地，像耐克公司就搬去了五角场地。而围绕着郊区办公楼的周边，开始陆续有住宅项目落户，目标消费群就瞄准在附近办公的金领、白领人群。逐渐地，一个融汇住宅、办公以及相关生活配套的园区就慢慢成形，人气渐旺，从而在郊区形成新的商圈。

　　新板块抢手 老板块滞涨

　　自贸区新板块如张江高科技园区和陆家嘴金融贸易区的房价走势凌厉。张江高科园区因为有产业支撑，购房需求旺盛，加上近年来新房稀缺，二手房存量较少，因此，整体一直供不应求。最近半年时间里，张江二手房的成交均价约上涨了20%，比较适合“刚需”置业的房源，目前成交均价约3.8万~4.2万元/m2。至于金桥出口加工区，也一度出现单价上涨5000元左右的房源，但在近期，自贸区效应有淡化的趋势。

　　上海链家市场研究部总监陆骑麟指出，从自贸区挂牌成立到现在可以看到一个趋势，自贸区概念最初涵盖的几个保税区板块的房价上涨行情主要出现在挂牌成立时以及随后的一年时间，并且越往后推移，效应越来越弱化，以致逐渐消退。从今年的房价表现来看，自贸区概念对自贸区老板块的周边房价基本已无实质性影响，板块房价甚至出现滞涨现象。例如外高桥板块，2013年新房成交均价为36084元/m2，较2012年上涨5640元/m2，涨幅达18.5%，而2014年涨幅也高达11.4%，但今年该板块新房成交均价为36431元/m2，与去年基本持平，甚至出现微幅下滑。

　　上海自贸区

　　扩容后的上海自贸区：

　　“含着金钥匙出生”的豪门宝宝

　　2013年9月29日，上海自贸区挂牌，成为我国境内第一个自由贸易区，上海作为全国的经济金融中心再次成为先行者。

　　上海自贸区位于浦东，当时的面积只有28.78平方公里，包括四个保税区——外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区。

　　然而这次挂牌并没有给大上海带来很多的兴奋点，因为这四个区域在上海人看来实在是属于“山旮旯”的位置。不过，自贸区成立之初，确实也吸引了一批企业前往当地租写字楼、注册新公司，令当地的土地突然升值，一些老旧的乙级写字楼也突然“身娇肉贵”起来，短时间内进驻了大量的新注册企业。但是这股热潮并没能持续多久，因为“实在太偏远了”。

　　到2014年12月，上海自贸区迎来了扩容的真正利好，面积扩展到120.72平方公里，新增包括金桥出口加工区、张江高科技园区和陆家嘴金融贸易区三大区域。

　　这一扩容，上海自贸区瞬间成为“含着金钥匙出生”的“豪门宝宝”，原先已大量聚集在陆家嘴和张江科技园的企业，自动“升舱”成为自贸区企业，享受自贸区的各种优惠政策，至此，上海自贸区才真正发挥出“试验田”的作用。与此同时，原本已寸土寸金的陆家嘴金融中心出现了“饱和外溢”的需求，于是，被誉为“第二个陆家嘴”的前滩板块应运而生。

　　自贸区新老板块：

　　楼市冷暖两重天

　　老板块

　　外高桥片区更像是以仓储物流为主的大型工业区，道路两旁的住宅很多是楼龄较久的老房子，这里的新房成交均价已陷入滞涨。

　　新板块

　　陆家嘴金融中心遍地高楼，写字楼供不应求，甲级写字楼空置率已不足1%，出现了需求“外溢”的现象。

　　上海经验

　　整体规划大手笔

　　卖地告别豆腐块

　　“如果把上海城市格局分为三种版本，老外滩一带可称为‘1.0版’，无论人车，要进入大楼都有所不便；陆家嘴是‘2.0版’，车易进，人难行；而未来的前滩由于是整体规划，一次性大手笔投入，将会是一个既适合工作，也适合居住的‘3.0版’城市。”

　　上海的地产人士分析认为，当年的陆家嘴开发是划地为界，每个地块上由不同的开发商开发，每幢高楼之间如何连接和综合利用都没有通盘考虑，包括地下空间的利用也是后来再补课。而前滩从一开始就摒弃了单纯吆喝卖地的初级手段，而是以城市综合体的形式组团开发。前滩的土地一级开发都掌控在陆家嘴集团手中，陆家嘴集团采用“筑巢引凤”的做法，与世界顶尖级的开发商进行合作，引入先进高端的开发理念，目前，铁狮门、新鸿基、太古、香港置地等一批擅长开发高端城市综合体的开发商正在前滩开展奠定板块雏形的大开发。“有了这一批优质的综合体，前滩未来在引进高端企业和人才时就更有底气和吸引力了。”仲量联行高级董事、中国研究部负责人周志锋表示。

　　上海

　　观察

　　不到1月叫停近30幅地块出让

　　上海为居高不下的房价削弱了城市竞争力而“纠偏”

　　上海的“金九钻十”

　　今年10月，上海新建商品住宅成交面积达151万平方米，创2013年4月以来的月成交量新高。据上海中原地产研究咨询部统计，10月成交均价在2.5万~6万元/m2的新建商品住宅共成交64万平方米，较去年同期大增64%。

　　今年上半年，北上广深一线城市高总价楼盘成交金额均大幅增长，其中上海总价1000万元以上楼盘共成交2967套，销售额同比增长150%，居一线城市之首。可以说，今年以来上海楼市的热，更多的是热在“豪宅市场”这一块。

　　上海房地产市场目前存在两大结构性问题：办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。

　　叫停出让实为给豪宅热“浇凉水”

　　为解决这一结构性问题，上海开始了雷厉风行的楼市政策“纠偏”——从10月12日至11月初，总共有近30幅地块被叫停出让。连串的“突袭”动作，可谓是将火热的上海房地产市场瞬间浇了个“透心凉”。对此，上海市委书记韩正是这样说的：“上海如今的房价始终居高不下，如果不坚持调控，将会影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。”

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成将这一“拍卖叫停”事件看作是上海市政府对于楼市调控的明确表态，“就是告诉你们，八九十平方米的小户型可以多建一些，动辄200平方米以上的豪宅不批了”。

　　上海“刚需”门槛已上升到七八百万元

　　方小姐三个月前举家从广州搬到了上海。方小姐离开广州前是某大房企的营销高管，这次去上海，她成为一家著名国际学校的市场总监。现在她在浦东租了一套公寓，工作地点就在自贸区的前滩。

　　自贸区为上海带来了大量的企业进驻，也带来了大量像方小姐这样的高素质人才。以金融及相关行业为例，截至2015年8月末，自贸区内共设有21家法人银行（含4家中资和17家外资）、95家分行（含44家中资和51家外资）、11家专营机构和295家支行级网点；此外还有六大类26家非银机构和4家资产管理公司进驻。

　　上海每年新增数百万的人口导入量，吸引人才和留住人才是保持城市竞争力的重中之重。戴德梁行董事、中国策略研究主管Shaun Brodie认为，叫停卖地，主要是让“刚需”市场更平稳，利于持续吸引人才到上海发展，让“中等收入家庭”能在上海买得起房、安得了家，是保持城市竞争力的关键。

　　在上海，七八百万元的房子只能算是“刚需”盘，普通上海市民又是怎样看待目前的上海楼市？供职于上海某知名房企的营销负责人在接受记者采访时就诉苦说：“上海的房价真不便宜，近期住宅以总价800万~1500万元的出货量最大，即使是100平方米的动迁房，总价也要400万元。”据其透露，他今年4月在浦东星河湾附近买了一套二十多年楼龄、80多平方米的老“公房”，总价也要300万元，但到了10月入住时，发现价格已有15%的上浮。

　　“让中等收入家庭安家”成上海楼市主旋律

　　“让中等收入家庭安家”已成为上海住宅发展的主旋律。这也是自贸区对住宅市场产生的推动效应消退后，上海楼市的一大变化。

　　早在今年6月，作为一线城市楼市风向标的上海，在豪宅市场就出现一个新动向：千万元级别的两房和三房“轻奢级”小豪宅热销。这类产品的“共性”是：保证功能性但缩小尺度，以控制总价，通过品质改善而非面积改善来满足入门级豪宅客户的需求。典型的案例包括万科翡翠滨江115平方米两房、大宁金茂府95平方米三房以及上海星河湾108平方米和118平方米的两房单位等，它们的总价都控制在900万~1100万元。

　　预计明年上半年上海楼市仍保持上升

　　对于上海楼市前景，市场人士普遍表示乐观。戴德梁行认为，只要利率还维持低位，上海住宅市场就不会降温，预计明年上半年依然会保持上升。写字楼方面，今年开始供应量增长很快，原本预计空置率会上升到10%~15%，然而随着大量新型行业、互联网公司和国内企业来上海发展，目前上海甲级写字楼的整体空置率只有7%，比预期好。