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年底甩货?只会露点,唔会露面!

  • 发布时间:2015-11-20 15:18:43  来源:羊城晚报  作者:张秀钦  责任编辑:罗伯特

  

  《羊城晚报·楼市周刊》

  独家策划

  统筹/冯茵插图/采采

  文/羊城晚报记者 张秀钦

  中央高层频繁喊话楼市去库存,让商品房库存再次成为关注焦点。国家统计局数据显示,截至今年10月末,全国商品房待售面积为6.86亿平方米,环比9月末增加2122万平方米;同比增加约1亿平方米,增幅为17.8%。

  全国性的商品房库存压力,并没有传导到一线城市,经过今年5-9月的销售高潮后,一线城市的库存去化压力大为缓解。特别在住宅方面,四大一线城市中,库存较高的广州和北京都只是偏高,远未到积压严重的地步。因此,业内人士表示,一线城市楼盘年底没有清仓大甩卖的压力,消费者不要对“执笋货”(粤语,拣便宜货)抱过高的期望。

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  年底,

  哪些区可能

  “执笋货”

  ?

  详见B6、B7

  “无压力”的一线城市

  今年以来,业内人士谈及楼市风险时,更多把矛头指向二三线城市,需要“静静”的是主要在二三线城市发展的商家;对于一线城市,即使其房价高企,业内人士依然给出“健康”的判断。房企在土地市场上的举动也与此呼应,一方面放缓全国拿地的势头;另一方面加大在一线城市拿地的力度,北京、上海、广州高价地频现。

  业内人士和房企对一线城市的信心并非空穴来风,最明显的是,在一手住宅库存上,一线城市几乎看不到压力。

  业内普遍认为,房地产市场8-10个月的库存消化周期属于比较正常;10-12个月属于偏高;超过12个月,说明库存积压较严重,有降价压力;反之,去化时间低于8个月,房价便有上涨动力。

  统计数据显示,在四大一线城市中,上海和深圳楼市最不存在库存压力,少于7个月的去化时间,幸福的地产商考虑的不是去库存的问题,而是如何保证新货供应充足,不会导致无货可卖的问题。

  相对而言,北京、广州地产商的幸福感会略低,两个城市的库存去化时间都超过10个月,属于偏高,不过也远远没到积压严重、商家为了去库存必须降价的地步。

  一线城市住宅库存压力小,在今年销售很好的第二季度已经显现。易居研究院的报告显示,8月份,一线城市一手住宅库存量约为3460万平方米,环比降低1.9%,同比降低0.7%;一手住宅存销比为9.9个月,比7月份的11.2个月大幅下降。

  成交好化解库存压力

  2014年,由于销售不畅、商品房消化率低,全国商品房库存量不断上扬。2014年7月11日,在住建部城乡建设工作会议上,新任部长陈政高就完善房地产政策提出了三点落实意见,排在首位的就是“千方百计去库存”。从那时起,“去库存”取代“调房价”,成为楼市的新主题。

  去库存,也是2014年广州楼市的主题。2014年1月14日,广州一手住宅库存量约为749万平方米;到2014年12月17日,库存量增至约1002万平方米。以广州当时的销售速度,即使没有新增供应,单靠库存量已足够广州楼市卖14个月,库存积压严重,南沙、花都、番禺、原萝岗等区域楼市的去库存压力都很大。

  为了去库存,过去一年多时间中国采取了很多措施,比如退出包括限购在内的行政干预、降低税费、提高杠杆,再比如打通商品房和保障房通道、公积金异地流转、停止土地供应、发展新房租赁等。虽然目前全国商品房去库存压力犹存,但这些措施在一些重点城市还是发挥了很好的效果。广州就是最明显的例子,从14个月到10.9个月,去库存压力明显减轻。

  今年前八个月,广州一手住宅库存去化时间处于下降通道,这一方面是由于供应减少,阳光家缘数据显示,今年前八个月,广州一手住宅新增供应面积同比减少近一成四;另一方面是由于成交活跃,今年前八个月广州一手住宅成交面积同比增加约三成。一减一增,库存量自然大幅降低。此外,库存去化时间以销售量来衡量,即使库存量不变,销售量增加,库存去化时间也会降低。

  在库存去化时间减少的情况下,开发商开始未雨绸缪,在土地市场上加大投入,为以后的开发“补库存”。搜房网监控广州国土房管局网站数据显示,今年10月份,广州土地总成交金额约达55亿元,同比涨幅高达505%。

  去库存压力局部存在

  整体去库存压力不大的广州楼市,也不能掩盖局部区域市场去库存压力较大的事实。

  据统计,目前花都、荔湾、越秀的库存消化时间都超过12个月。阳光家缘数据显示,今年前八个月,越秀区只卖出1007套一手住宅,平均每个月才卖百余套,位列全市倒数第一。荔湾区的销售情况也好不了多少,卖出去的房子总共不到2000套,月均200多套。而在一些楼市重镇,这只是一个楼盘的销售业绩。花都区一手住宅的销售还算不错,平均一个月卖出千余套房子,但销售量比不上供应量,此前积压的库存依然存在。

  除了整体区域外,有些板块的去库存压力较大。例如黄埔区的科学城板块,拥有大量商务公寓,这些主打居住功能的商务公寓,因为不限购,对住宅销售构成极大的压力。此外,有些房企的去库存压力也较大。中原地产9月初发布的数据显示,138家上市房企总存货金额高达2.47万亿元,同比上涨12%,库存超过千亿元的企业有4家。在市场分化的情况下,有些房企的库存量在其后三个月出现较大幅度的下滑,有些房企则继续上升。

  业内认为,那些去库存压力较大的区域、板块、房企的楼盘,年底或许会有更多优惠。

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