近日陈宝存又放“豪言”:北京房价在三年内，四环区域将涨至20万/平米，五环15万/平米，六环6万/平米。他的理由也很简单，北京市住房供应趋于紧张，此外，全面放开二胎后，也可以推动房价进一步上涨。

　　从今年的楼市情况看，一线城市房价的确逐步趋稳。然而，笔者作为房产财商教育者，必须提醒投资者:回暖只是针对发展商而言，对于投资者而言，投资市场的介入和回暖远未到来。尤其是坚持供需是房价上涨的原因，就显得有些片面了。这一观点的论证，是将自住性购房和投资性购房混为一谈，在错误的观念与前提下得出的看似合理，但却偏离事实的结论。

　　从世界其他发达国家的房产财富的变迁历史来看，自住房根本不属于收入性财富范畴，仅仅是作为保障性资产而已;而且自住房的资产规模增长并不意味着财富的累积，也不意味着生活品质的提升和幸福感的增强。即便是未来房价真的上涨了，由于房产是用来自住，那房价涨多少，也只是账面上的数字，并非真正的财富。举例而言，一位北京朋友的唯一自住房从200万增长到400万，但他依然住在房子里，依然依靠固定的工薪收入养活一家人，由于物价上涨更快，使这位朋友感觉生活更加拮据了。即使他卖出该房产，要买其它价格更高、居住环境更好的自住房的话，显然他还需要贷款，造成负债率升高、可支配收入减少、生活品质和幸福感也随着贷款支付被消费掉了。

　　其次，从房产投资财商教育的角度分析，欧美发达国家的富裕阶层和高净值家庭通常把自住房的资产规模控制在资产总比的30%之内;自住房占比越高，说明投资和理财能力越弱，家庭仅能依靠单一收入，退休后只能依靠养老金生活，实际生活品质趋于下降。而且，从现金流角度分析，自住房不能带来稳定租金收入，也不能获得银行及其他金融机构的有效抵押(中国及很多国家为了保障国民的基本生活保障，不能做自住房的强制拍卖和赎回);换句话说，自住房的资产仅是账面财富，而非可以进行有效支配的资产。因此才会有前阵子北大教授钱理群先生为了养老，不得不将房子卖掉而后去住养老院，这恐怕也不是购房者愿意看到的老年生活吧。

　　去年一项中国家庭金融调查的数据显示，我国家庭自有住房拥有率在城镇地区有所提高，从84.8%上升到87%;在农村地区住房拥有率基本保持不变，在96%附近波动。自有住房的比例提升并不是好事情，而从海外自住房占比变化的分析来看，这绝对不是什么好现象。举例而言，欧洲的经济最强国德国，自住房的拥有率只有38%，英国的这一数字是42%，澳洲的自住房拥有率随着经济的稳定发展、国民收入的持续增加，由80年代的67%下降到目前的55%，全美国境内居民的自住房拥有率是67%，而经济越发达地区，这个拥有率是对应降低的，而经济最发达的加州地区的自有房比例已经下降到38%。为什么经济越发达、制度越稳定、福利和养老制度越健全的国家自住房的比例反而是逐级下降呢?

　　答案是: 我们国人购房的本质实际是对自身未来养老规划、医疗保障、财富传承的提前储备，或者是对未来的不确定风险的不得不选择的重要途径。而随着社会的进步，商业养老保险的逐步兴起，离岸资产配置为广大投资者所接受，保险赔付和保险范围的全面覆盖等措施的逐步实施，让我们的普通 老百姓不必要把这个“宝”孤注一掷的押在房子上的时候，大家还会拼命为了买房而买房吗?当房地产市场趋于理性时，考虑通货膨胀率，那么房价的上涨，还能带来预期的收益吗?

　　从投资者的结构和投资方向的转变情况看，之前的大规模的资本去追求高增长、高风险的投资产品——豪宅，转向了资本合理分流，追求回报周期稳定，回报率稳定的投资产品——如信托、离岸房地产等产品。事实上，我国高净值人士理财需求正在向内涵更丰富的财富管理需求进行转变，是因为他们从商海搏杀中已经看到了房地产暴利时代即将改变，唯有让自己随着时代的发展而变换投资思路，才可以继续在投资市场中“搏杀”;如果一味仅被发展商控制的、以推销为目的舆论牵着鼻子走，不懂得透过房价涨跌表象看透当下楼市本质，那未来很有可能只是在投资市场“博傻”，用自己的财富做了他人的嫁衣吧。

　　最后，把总结落在北京四环房价在三年内如果真的实现了20万人民币/平米，就只能说明人民币大幅贬值了;以目前四环内4万/平米(二手房)作为增长基数来看，三年翻5倍，是否比文革时候的大跃进还更加飞跃呢?目前广义M2已经从过去10年的平均值18%大幅回落到13%范围了，未来的货币政策是稳健而非超发;货币环境面临的更多是通缩危机，而非通胀，连续CPI、PPI值低于2%就是例证了。鼓吹房价上涨的理论本来就无基础;市场环境、货币政策也无法支持未来货币的滥发;而居民收入是否持续获得提高和节余才是我们最应该关心和讨论的; 没有了国民可支配收入的增长、切实的购买能力的提升，这个房价高低还有什么意义呢???

　　本文作者Victor Liu-刘磊(微信:Victorliulei)，经作者授权发布。