盈利情况多不乐观 评估值大幅溢价

　　逾40亿元房地产项目扎堆挂牌

　　□本报记者 李香才

　　随着房地产行业由黄金时代进入到白银时代，兼并重组成为房地产企业增强核心竞争力、优化产业结构和资源配置的重要手段，产权机构房地产项目转让也在增多。中国证券报记者从北京产权交易所、上海联合产权交易所、天津产权交易中心等了解到，多个房地产项目正在挂牌转让，合计挂牌价格超过40亿元。整体来看，这些公司目前盈利情况均不理想，但由于有房地产项目或是土地在手，资产评估价值大幅溢价。

　　业绩多不理想

　　在北京产权交易所挂牌的房地产公司项目包括港中旅太湖(苏州)置业有限公司100%股权、武汉鑫瑞隆祥置业有限公司100%股权、太原金郡同达房地产开发有限公司20%股权及19471.87万元债权、太原金郡同达房地产开发有限公司10%股权及9735.94万元债权等，挂牌价格分别为36625.62万元、16861.48万元、19695.19万元和9735.94万元。

　　上海联合产权交易所目前正在挂牌的房地产公司项目有武汉蓝天房地产开发有限公司100%股权及63163.84万元债权、上海地产星弘房地产开发有限公司80%股权及80047.19万元债权，挂牌价格分别为51163万元和15.1亿元。

　　天津产权交易中心目前正在挂牌的项目有天津星华府置业有限公司100%股权、天津星华商置业有限公司100%股权等，挂牌价格分别为10.7亿元和2.623亿元。

　　经过计算，上述8个项目涉及7家房地产公司，合计挂牌价格达到41.8亿元。此外，这三家产权机构还有一些金额较小的项目，其他产权机构也有房地产项目在挂牌转让。

　　梳理这些项目的共同点发现，这些公司目前的盈利情况多不乐观。根据挂牌公告，鑫瑞隆祥2014年实现营业收入41528.06万元，净利润10097.26万元;今年前8月实现营业收入1765.78万元，净利润69.52万元。鑫瑞隆祥是上述7家公司中唯一一家近两年实现盈利的公司，其余6家公司业绩均不乐观。以武汉蓝天为例，该公司2011年亏损1200.34万元，2012年亏损1721.7万元，2013年上半年亏损488.66万元。

　　评估值大幅溢价

　　根据上海联合产权交易所挂牌公告，星弘房地产成立于2014年4月，目前上海地产(集团)有限公司持有该公司100%股权。财务数据方面，星弘房地产2014年净利润为亏损，今年前10月也为亏损，不过亏损额不大。以2015年10月31日为评估基准日，星弘房地产资产总计账面值为10.02亿元，评估值为18.87亿元;净资产账面值为99.65万元，评估值为8.87亿元，净资产评估值大幅溢价。

　　根据挂牌公告，星弘房地产项目基地位于浦东洋泾社区，东临近杨浦大桥，位于内环线以内，靠近浦东主要金融办公和商业圈，西距 陆家嘴 金融核心区约2公里，北面临接浦东新区北部滨江段、距黄浦江0.5公里。洋泾社区主要是较为成熟的居住社区，规划保留了部分科研用地，沿浦东大道规划部分商业办公楼宇。根据上海“十二五”规划，随着陆家嘴金融核心区的逐步成熟，其范围将向东线、南线的滨江区域扩张。其中东线滨江区域即为北部滨江段，其规划定位是集生态办公、亲水休闲、滨水豪宅为一体的综合化区域。

　　根据北京产权交易所挂牌公告，以2015年2月28日为评估基准日，鑫瑞隆祥资产总计账面值为62482.14万元，评估值为73684.66万元;净资产账面值为5288.07万元，评估值为16490.59万元，溢价超过两倍。不过，鑫瑞隆祥所属航天兴隆国际项目存在总建筑面积超规划建设问题，受让方后续需对航天兴隆国际项目二期规划进行重新调整报批。此外，鑫瑞隆祥已通过招投标程序，确定了航天兴隆国际项目二期(一标段)桩基工程、深基坑工程及总承包工程的中标单位。目前，二期项目处于暂停状态，受让方再次启动航天兴隆国际项目二期时，施工单位可能会提出增加二次进场费用、原合同价款涨价等要求，受让方需承担相关的风险、费用。

　　并购整合将继续

　　受宏观经济放缓影响，房地产企业面临去库存压力，行业优胜劣汰机制愈加明显，部分房地产企业不得不采取出让企业或项目股权的方式来保持企业生存发展。

　　中国指数研究院分析认为，随着房地产行业发展进入新常态，越来越多的房企开始寻求多元化发展。多元化的战略调整有利于企业增加资产组合种类，减轻经营风险。针对一些需要进行业务转型的企业来说，通过行业间的兼并重组利于寻求新的业务增长点。而从一体化的角度来看，企业通过战略合作、行业整合可以充分利用行业资源，实现优势互补，进而延长企业价值链并扩大企业价值。

　　总体来看，2015年房地产企业进入全面整合阶段，企业并购呈现以下特点:股权收购和项目收购是房企并购的主要模式。一方面，企业通过参股目标企业或与其他机构合作开发的方式控股目标企业，进而获得较高利润。另一方面，通过对目标项目的收购可以帮助企业获得开发资源，扩大布局范围。企业并购的实质是获得土地资源和战略转型。

　　进入白银时代的房地产行业未来行业集中度将不断提高，楼市的调整导致更多中小房企退出房地产或被收购，房地产行业呈现规模化聚集与并购频发的局面。未来，随着行业整合以及企业转型趋势的不断加深，房地产并购市场将持续升温。

　　中国指数研究院指出，房地产企业在并购过程中面临融资、管理、法律和政策等风险，企业应选择有利的并购时间和标的，减轻并购成本。并购完成后，对资源、财务和管理的高效整合能够实现双方资源互补，最大化公司价值。