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夫妻一方不知情 房屋买卖合同仍有效

  • 发布时间:2015-11-10 16:35:00  来源:中国经济网  作者:李万祥  责任编辑:罗伯特

  中国经济网北京11月10日讯(记者李万祥)房屋已转让他人,并协助办理了过户手续,后妻子以本人不知情为由提起诉讼,要求确认房屋转让协议无效。日前,甘肃省天水市中级人民法院经过二审驳回原告康某某的上诉,维持原判。

  最高法10日提供的典型案例显示,2000年6月,张某某从其所在单位分得一套福利房,分得后即通过口头协商方式将房屋卖于其妻舅康新某,并收取了康新某3万元房款。2002年,该房屋的房产证办在了张某某名下,双方以书面方式明确约定了张某某将该房屋以3万元的价格转让给康新某。2004年,双方再次达成书面协议,约定康新某在原3万元的基础上增加1万元房款,而张某某应尽快协助康新某办理过户手续。随后,双方都依约履行了各自的义务,2004年康新某取得了房屋的所有权。

  2013年,张某某的妻子康某某,亦是买受人康新某的妹妹向法院起诉,要求确认张某某与康新某的房屋转让协议无效,理由是她作为房屋共有人对此并不知情。一审法院认为,依据《物权法》第一百零六条的规定,房屋买受人康新某属于善意第三人,其与张某某签订的房屋买卖合同合法有效,应予保护,据此驳回了康某某的诉讼请求。康某某不服一审判决,提起上诉。

  天水市中级人民法院经审理认为,本案的争议焦点为康新某与张某某签订的房屋买卖合同是否有效。首先,康新某与张某某签订买卖合同时,房屋产权证登记在张某某一人名下,康新某有理由相信张某某对该房屋有权进行处分,其次双方约定的房屋价款也与当时的市场价相当,故依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条的规定,康新某应属于善意第三人。第三,在本案中,康新某居住争议房屋长达十余年之久,上诉人康某某并未对该房屋的使用权或所有权进行过任何确认或主张,其作为张某某的妻子、康新某的妹妹,现主张其不知情明显不符合常理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项规定:夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。一审法院对此判决结果正确,但适用法律错误,因为《物权法》于2007年开始实施,而本案纠纷发生于2004年,故应当适用当时的法律,二审法院对此予以纠正。综上,二审法院判决驳回康某某的上诉,维持原判。

  近年来,在高房价、高利益的大背景下,涉及房屋买卖方面的失信行为也有增加的趋势,例如签订合同后对双方当时协商的房价有异议,或如本案,在合同已经履行完毕后一方共有人以不知情主张合同无效等等。

  法官表示,诚实信用原则是我国民法的基本原则,它要求当事人在市场活动中应讲信用,恪守诺言,诚实不欺,在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益。只有做到在签订、履行合同时做到诚实信用,房地产交易才会安全、稳定,每个人的利益才能得到切实的保障,经济社会才会稳步发展。

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