◎每经记者 区家彦

　　10月23日，中海物业在港实现分拆上市。这是继彩生活之后，又一家上市的物业管理公司。无论是彩生活还是中海物业，资本市场均给予了30多倍的市盈率，远高于房地产开发板块的上市房企。

　　对于寻求转型的上市房企而言，如果能获得资本市场的支持，不仅能获得更高的估值，还能通过股权融资加快转型步伐。在房地产服务产业链的掘金路上，又有多少房企能成为赢家？

　　10月23日，中海物业在港上市，成为继彩生活之后，又一家上市的物业管理公司。曾经密不可分的物业服务和地产两大板块，在白银时代，开始走出独立拆分的道路。

　　最大房企万科的触角伸入商办、教育、养老和家装等领域，力图挖掘房屋交付后利润的用意十分明确。绿城集团也表示，主营业务利润的新增长点将来自代建、电商、地产金融、园区服务等服务领域。

　　德银发表报告肯定绿城轻资产的做法，认为其在房地产开发管理上走轻资产路线的主张符合发展策略，是用最小资本达到扩展的有效方法，走轻资产路线的主张可增加绿城每股资产净值约1.99元。而在港股市场，无论是彩生活还是中海物业，市盈率都远远超过了房地产开发板块任何企业的市盈率。

　　资本市场的肯定，让房企跃跃欲试，想培育出一个地产行业的“微软”。然而，究竟谁能成就地产行业的微软，谁能开发出类似windows那样兼容全国所有类型住宅小区的系统，是绿城、万科，还是中海、彩生活？截至目前，还没有答案。

　　但从绿城、万科、中海等企业的实际运营看，这些地产服务业务要培育成熟需要时间，要让它们取代房地产开发，成为公司新的主营业务增长点更需要时间。公司不仅需要花费大量时间扶持服务类业务发展，还要预留足够的现金和账面利润，来为新业务创造内外部环境。这些都是很多企业做不到的。正因此，从目前趋势看，地产业“微软”之争很有可能不会像房地产开发那样激烈。

　　人才是房企转型服务商关键

　　在海通证券房地产分析师涂力磊看来，当房价、地价涨幅低于资金成本后，原有土地价值创造链将面临挑战，房地产服务产业链有望成为新的价值创造点，包括物业服务、城市配套、房地产金融、中介服务等。

　　尽管越来越多房企意识到服务的重要性，但转型并非一蹴而就，新业务从拓展到成熟，往往要经历漫长的培育期，如何在融资渠道、利润等方面取得平衡，对于房企无疑是考验。

　　根据东方证券研究员竺劲的分析，大型房企由于资源实力强大，其转型方式多为“树上开花”模式，也就是在原有地产业务上进行业务延伸，多采用分拆和资源变现的方式转型，好处是在地产主营业务依然强盛时，为新业务的培养提供现金流，甚至利用品牌优势搭建资本平台，为新业务打通融资渠道。

　　以物业服务为例，彩生活、中海物业已登陆资本市场，万科、碧桂园、富力等也在寻求物业服务分拆上市。由于目前国内TOP20的物业管理公司基本能盈利，这意味着它们能通过运营实现自身造血，可上市融资及扩张并购。

　　房地产服务多属轻资产行业，这意味着房企不需要太大的资本投入，便能培养新业务。以恒大健康产业为例，恒大地产投资者关系部经理刘振表示，恒大的互联网社区医院的营运成本主要来自两块，第一块是购买设备，第二是20~25个全科医生每月20万左右的成本，加上医院物业主要是租用恒大现有的社区资源，营运成本非常低，这也是恒大健康半年便实现盈利的重要原因。

　　对于一些创业型新业务，部分大型房企更倾向于采用“试错”的模式实现优胜劣汰。以万科的“八爪鱼战略”为例，记者了解到，集团总部会给予内部创业项目一个培养期，培育期会视乎每个业务的复杂情况，期限内如果项目仍未能培养出来，集团很可能停止输血。

　　与实力雄厚的大型房企相比，竺劲认为，小型房企多采用整体转型策略，以房地产资产换取现金，然后转换到新的行业。由于小型房企不具备资源优势，转型更依赖于行业的选择、资金优势和老板眼光，具有更明显的“试错”特征。

　　易居资本合伙人吴绮敏认为，人才才是房企转型服务商的关键。“首先，地产人的基因里没有服务基因，所以一定要用不同的人来做；其次，一定要以市场化方式进行，只有市场化的团队和公司，才有生命力；第三，让这些公司独立营运，相关人员才有激情把公司做好，按现有体制，很难脱颖而出。”

　　转型不再只是个概念

　　10月23日，由中海地产分拆上市的中海物业（02669，HK）在香港联交所正式挂牌，开盘当天股价最高冲至1.45港元。受下半年股市暴跌影响，地产转型概念一度降温，但中海物业受到追捧，显示出与传统地产股相比，具备服务概念的地产股更容易受到投资者的追捧。“未来房地产行业就是做转型股票，传统地产蓝筹未来两年机会都不太大。”在竺劲看来，目前资本市场对地产股转型的态度已经变化，2014年是讲概念，2015年以来，房企需要做的是项目落地和强化单战略方向，一旦选定一个行业，要不断加码，才会有估值提升、受认可。

　　在诸多从房地产实现转型的上市公司中，恒大健康是成功案例之一。自今年初借壳新传媒实现上市后，它的互联网社区医院、美容医院陆续落地，半年报显示，股东应占利润同比增幅达10倍。恒大健康今年以来的累计涨幅达到533%，成为港股市场表现最佳的股票之一。

　　对于寻求转型的上市房企而言，获得资本市场的支持，也可通过股权融资加快转型步伐。竺劲认为，在股市暴跌前，通过资本市场融资实现并购推动转型，是很多上市房企的做法。随着股市趋于稳定，融资推动转型将回到正轨上。

　　可以肯定的是，在房地产服务产业链的掘金路上，只有少数房企能成为赢家。陈聪认为，虽然与存量房市场的相关服务有广阔发展空间，但全世界最大的房地产服务类企业市值规模也远小于A股龙头地产开发企业，这或许显示出服务市场的空间难以媲美传统开发业务，对于很多开发类企业而言，最后的结果也许是转型无路。