2015年的农历“霜降”节气显得有些特别。央行宣布“双降”，小小的谐音被调侃成“注定”。仿佛觉得双降还不够给力，两日之后，广州宣布公积金贴息政策正式实施，终于将之前“年内实施”的承诺一锤定音，可谓言出必行。两个“重磅炸弹”级的利好政策，顿时将十月末的秋日暖阳渲染得更加金色十足。“银十”靓过“金九”基本成为事实，而紧接着的岁末置业，让更多人有所期待。

　　商贷有望继续成主流

　　事实上，广州楼市表现早在10月初已有升温的趋势。据阳光家缘网站公布数据统计，截至10月23日，广州二手住宅市场10月的网签量已达到3354套，剔除10月1日-7日国庆假期的影响，自10月8日以来，广州二手住宅市场网签量已达3280套，超过9月8日-23日2753套的水平。业内预计，10月广州二手楼市交投升温的态势已相当明确，按照这一趋势发展下去，再加上央行降息以及公积金新政等利好的叠加效应，有望进一步激活买家在接近年底这段时间的入市积极性，带旺年底二手楼市交投活跃度进一步升温。

　　在广州首套房贷贷款利率再次出现明显折扣的情况下，按揭购房更加受购房者追捧，而一次性付款购房比例也从去年下半年的高位一路走低。据合富置业成交数据统计，一次性付款购房比例在去年三季度曾高达47%，到今年三季度已回落到27%，截至10月23日，10月广州二手住宅市场成交个案当中，一次性付款购房比例亦仅占30%而已。

　　在按揭购房重新成为主流的情况下，商贷购房日益受到购房者青睐。据统计，今年三季度非一次性付款购房个案当中，纯商贷占比高达58%，而在去年三季度纯商贷比例仅50%，而截至10月23日，10月商贷购房占非一次性付款购房个案的比例已达59%。

　　合富置业市场经理梁燕明分析，自去年四季度以来，央行已6次降息，现时5年以上商贷贷款基准利率是20多年以来的最低点。由于今年内已经五度降息，单纯因为10月24日这次降息而出手买房的情况未必会突然增多，不过，持续降息有可能进一步强化楼价上涨预期，而有急切购房需求的购房者因迫近年底而缩短了考虑时间，这次降息之后有望让急于在年底前购房的置业人士进一步加快出手的速度。

　　公积金贷款关注度有望提高

　　公积金贷款在去年下半年曾一度相当受购房者青睐，成交数据统计，去年三季度非一次性付款购房个案当中，纯公积金贷款和组合贷款的占比曾高达50%，与商贷各占非一次性付款购房市场的半壁江山。不过，今年三季度纯公积金贷款和组合贷款的比例回落到42%，纯公积金贷款的比例更只占19%，所需实际贷款额超过公积金贷款最高额度的购房个案，购房者只能选择组合贷款。

　　备受关注的公积金贷款新政正式实施，其中，提高住房公积金个人住房贷款最高额度和公积金贴息贷款政策，对市场的带动作用相对较为明显，有望能重新激活市场对公积金贷款的关注度。10月24日降息后，五年以上公积金贷款利率仅3.25%，而五年以上商贷基准利率为4.9%，即使打九折之后仍达4.41%，公积金贷款与商贷相比还是存在较明显的息差优势。结合提高最高额度和公积金贴息贷款等政策利好之后，公积金贷款的优势将会更加明显。

　　在公积金贷款新政正式实施前，二手楼市对公积金贷款的关注度并不高，一部分原因在于公积金贷款最高额度有限，并不能完全满足购房者贷款额的需求。据统计，截至10月23日，10月广州二手住宅市场套均总价达247.4万元/套，即使是首次置业的购房个案，套均总价仍高达185.6万元/套。公积金贷款新政落地前的公积金贷款最高额度，明显低于购房者实际所需贷款额，因此，不少涉公积金贷款个案都只能选择组合贷款的方式来完成交易。截至10月23日，10月二手住宅市场的非一次性付款购房个案当中，涉及公积金贷款的纯公积金贷款和组合贷款占比仅42%，远低于商贷所占的59%，而纯公积金贷款个案的占比更只有23%，还有19%的个案由于实际所需贷款额超过公积金贷款最高额度而不得不选择组合贷款。

　　预测：购房者出手加快 后市或量升价稳

　　梁燕明还透露，9月广州二手楼市因受国庆假期影响而令交投活跃度短暂回落，不过，自9月上旬以来有意出手的潜在买家数量仍录得增长，到10月中旬之后潜在买家的购房需求陆续释放，导致市场交投在国庆假期之后持续升温。现时有意出手购房的买家，大多是希望能赶在年底前入住的，因此，迫切的需求令买家不得不加快出手的速度。如在天河东太古汇周边的区域，虽有较多总价较高的高档住宅小区物业，但买家从看房到成交的时间间距，已从几个月前的三四个月缩短到现时平均需时仅一个月。而为子女教育而购房的需求，买家作出决定的时间更短，如天河公园附近有名校利好的区域，近期出现了不少为子女教育而购房的个案，买家从看房到决定买房，大多只需时一个星期。需求更为迫切的刚需买家，在遇到价格较笋的物业时，出手更快，曾有一套滨江中的房改房物业，售价约90万元，买家从看房到出手购房，只花了两天时间。

　　梁燕明表示，现时不少买家都是对比了一二手房价格才回流二手房市场选房的，因此对楼价行情相当熟悉，对后市楼价走势也偏向看好居多，购房意愿相当高，现时在降息以及公积金贷款新政等利好出台后，将进一步巩固买家对后市看涨的预期，促使买家在看中心仪物业后进一步加快出手的速度。不过，鉴于目前二手楼市中不少区域的可选房源量仍较为充足，买家追涨的意愿并不高，因此，四季度广州二手住宅成交继续上升的可能性相当高，整体市场或将表现出量升价稳的发展态势，个别热门区域的楼价仍有可能出现小幅微升的现象。