自9月下旬开始，深圳楼市迎来较大规模的推盘潮，开发商依托楼市传统黄金档意欲加速走量，在定价方面更趋于理性；在“双节”黄金档期间，笔者在南山、宝安等片区踩盘时发现，楼盘的新增供应、营销力度、让利促销等优惠活动明显大于9月上旬，各色优惠手段轮番上场只为吸引置业者的眼球。

　　■ 黄 玉 谢欣如

　　现象1 “一成首付”低调袭来

　　一成首付，对于深圳置业者而言并不陌生，但这些并非是开发商的常规促销手法。回顾近些年各地产项目的营销措施，只有极少数的项目在淡市中选择此法博眼球、冲销量。

　　笔者在布吉片区某新盘踩盘时发现，现场正在举办节日特别活动，但看房者寥寥。据介绍，该盘主推170平方米和190平方米高层大户型，营销人员预计开盘价格在4万以上。多次前来看房的李先生与妻子坦言，“价格比较高，超预算”。

　　对此，营销人员表示，因不少客户表示首付资金有限，所以项目推出“特别优待”，“首付款可分三年付清，只需一开始支付首付款的33%，剩余首期房款由开发商垫付，此后三年客户按比例付清剩余首付款，而开发商不收取利息。”

　　对于这种情况，有开发商代表告诉笔者，这已经表明部分开发商急于出货的焦虑心态，虽然各盘的特点不同，但整体上，回款期各家的压力都比较大。

　　现象2 特价房组团而至

　　万科云城的销售人员对笔者表示，该楼盘目前的均价在5.8万/平方米左右，但楼盘在近期推出了“中秋团圆价”，总计4套特价房。“ 134平方米的房子，总价最低690万，折算下来只要5.15万/平方米。”

　　而位于宝安的华联城市全景则采取走量的方式，希望在“金九银十”快速回款。据该楼盘的销售人员表示，目前的800多套房源准备一次性推出，而且有两栋户型的房子将以优惠价在“双节”期间推出。

　　另外，松茂御龙湾的销售人员表示，“虽然‘双节’期间没有具体的优惠措施，但是‘双节’期间的折扣肯定会比平时要多”。

　　据笔者观察，特价房作为营销噱头虽然新意不足，也是真实存在。业内人士指出，“特价房自然有特价的理由”。无外乎是因为楼层、朝向、户型等方面存在瑕疵，或是为产业链条上的利益集团量身打造的福利房，换而言之，即是特价房落入了特定人口袋之中。普遍来看，开发商打出“特价房”这张牌的基本诉求就是吸引眼球，而从以往的操作成绩上来看，效果还是明显的。

　　现象3 开盘定价更理性

　　上周（9月21日-9月27日），深圳依旧延续供应大潮的趋势，全市有8个楼盘开盘或加推。从近两周开盘的价格来看，开发商的定价明显趋于理性。

　　数据显示，银信中心开盘当天均价3.2万/平方米；港铁天颂开盘当天均价4.3万/平方米；位于福田的宝能公馆均价8.5万/平方米。从各开发商处数据来看，各项目开盘去化率几乎都有七八成，但并没出现售罄现象。

　　步入回款季，开发商的供应力度显著增强，目前市场在售项目的价格基本稳定，新推项目的定价策略走势则出现分化。据美联物业全国研究中心监测数据显示，近期加推的项目中，有多数项目的入市价格与前期基本持平，整体来看，后市价格走势相对7月以前应更为稳定。

　　据深圳中原研究中心分析，随着金九银十后半阶段的接近，预计一手成交将会触底反弹，但是楼价将承受一定的竞争考验。即使表面上看去一手仍然保持着高房价，但是开发商给予各种购房优惠，进行变相降价的可能性在提升。

　　笔者手札

　　90平方米左右产品走俏

　　中秋假期期间，笔者在龙岗布吉、罗湖黄贝岭、盐田沙头角等区域踩盘时发现，目前刚需户型中，90平方米左右面积段三房至四房户型属于市场大热门。

　　在罗湖靖轩豪园，营销人员向笔者推荐70平方米左右面积段的一至二房，但笔者想了解三房的信息时，营销人员坦言告诉笔者，项目在90平方米左右面积段的三房户型认筹数量已经“爆棚”，“10个来看房的客户有9个想买三房，三房就那么几套，现在有意向的认筹客户数量都已经超过10倍了，到开盘时估计很难抢到。”

　　在盐田区的合泰御景翠峰，项目开放样板房，吸引大批市民看房。在90平方米左右面积段的四房样板房处，笔者看到门口的大厅摆着数排等候用的椅子，营销人员告诉笔者，早上看房的市民过多，他们不得不采用分流看房的形式，下午人流明显减少，但笔者参观90平方米左右面积段样板房依然需要等候。而当笔者前往该项目180平方米左右面积段样板房的时候，发现人流明显减少，门口也没有等候用的椅子，看房者无需等候入内看房。

　　在龙岗区合正丹郡，因未开放样板房，90平方米左右面积段三房的模型上同样围观着不少看房者，但其他户型则遭受“冷遇”。