《民法通则》规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年

　　因各种原因导致的迟交楼比比皆是，而在维护自己权益向发展商追讨延期交楼违约金的时候，业主们须注意，有一个“约定还款日”起两年内有效的诉讼期，如果超过了时限很可能就无法保障自己的利益。增城的业主张先生近日就因无法证明在有效的时限内追讨违约金，被法院驳回了索赔请求。业内人士提醒，由于房价高企，即使只是延迟交楼几个月，违约金的数额都不低，业主要注意保护自己的权益，从稳妥的角度出发，应尽量选择在合同约定的交房期届满后两年内主张权利，并保留证据，以免过了诉讼时效，丧失胜诉权，而蒙受损失。文/图：广州日报记者 刘丽琴

　　过期追讨2万多迟交楼违约金被法院驳回

　　张先生2010年10月以50万元左右的价格购买了位于荔城的一套新房单位，合同约定是2011年9月30日交楼，逾期交楼，每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，但直到2011年12月14日，发展商才向增城市城乡建设管理局交付完毕办理竣工验收备案所需文件，并于2011年12月30日办理好楼盘《竣工验收备案表》。因具备了交楼条件，2014年12月30日张先生正式收楼。根据合同约定收楼时间，楼盘迟交楼3个月，2014年7月张先生向法院提起诉讼，要求发展商支付延期交楼违约金2.2万多元，并提供了2014年3月与发展商工作人员就违约金赔偿问题交涉的录音证据。

　　法院一审判决，认为根据合同约定收楼时间，发展商确属于违约，逾期交楼违约金计算时间为2011年10月1日，至收楼时间2011年12月30日止，张先生在9月30日之后，就应该知道根据合同约定所享有的权利受到侵害，根据《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”张先生主张权利的诉讼时效起算点应为2011年12月31日，截止日期为2013年12月30日，张先生直到2014年7月才向法院提出主张权利，并无证据证明存在诉讼时效中断、中止的法定情形，故张先生关于逾期交楼违约金的请求权已过诉讼时效，要求支付违约金的诉讼请求予以驳回。

　　张先生不服一审判决提起上述，今年8月终审判决依然维持原判，不支持张先生追讨违约金的请求。

　　即使不起诉

　　也要邮寄维权信函

　　张先生的案例无疑给要维护自己权益的业主提个醒：维权要趁早。事实上，现实中有小楼盘逾期交付达两年以上，而有楼盘没有逾期交房但存在多年无法办理产权证的问题。我国法律规定一般的民事诉讼诉讼时效为两年。在实践中，开发商一般只赔偿给业主从起诉之日起往前倒推两年内的违约金，两年以外的违约金因为超过诉讼时效不予赔。

　　广东博导聚佳律师事务所卢律师表示，根据《民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”超过诉讼时效，就丧失胜诉权，因此，诉讼时效起算时间显得尤为重要。目前法院一般以起诉日向前倒算两年，以该日期内逾期的天数来计算。在起诉时往前推超过两年的，则超过诉讼时效，除非有证据证明发生诉讼时效中止中断情形。根据《民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”对于非法律专业人士，对该条一般难以把握和运用。即使在现实判例中也可看到，不同的法官对此也有不同的理解。

　　卢律师建议，业主们应尽量选择在合同约定的交房期届满后两年内主张权利，以免受到损失。追讨权益时一定要注意保留相关证据。即使不打算自交楼期限届满日起两年内向法院起诉，也要通过EMS向开发商邮寄 “要求支付延迟交楼违约金函”，并要保留信函、邮件详情单和妥投证明，作为证据。即使发展商拒收，无拆开邮件，也将视为送达。这样可以从投递该函之日起延长诉讼时效两年。而想延续诉讼时效，可以自从上次投递信函之日起两年内再次邮寄上述信函，将再次延长诉讼时效两年。以此类推，次数不限，但最长不超过二十年。如开发商承诺或签订协议同意支付违约金，必须持有其盖章的原件，并在该承诺书或协议约定的支付违约金期限届满前起诉，否则可以按照上述方式延长诉讼时效。

　　需要注意的是，业主不要向物业管理公司追讨违约金，相关文件也不要寄给物管的负责人，因为物业管理公司不是违约金支付的义务人。此外，延迟办证违约金、变更规划设计等索赔等均适用于两年的诉讼时效规定，如需追讨也可按此方法处理。