房企扎堆发债:远洋地产再添百亿 利率创新低

　　房企扎堆发行企业债，停都停不下。

　　8月18日，远洋地产控股有限公司发布公告称，获中国证券监督管理委员会批准，其在中国内地的主要附属公司远洋地产有限公司(下称“远洋地产”)，发行最高金额达人民币100亿元公司债券，并成功发行首期总值50亿元公司债券，所得款项净额将用于偿还现有债务及补足一般营运资金。

　　随着境内外融资环境的变化，公司债成为市场资金避险、企业融资的利器。今年以来，房企境内发债高潮迭起。

　　利率创地产行业新低

　　这是远洋地产首次发行人民币公司债券，创下了地产行业国内公司债发行利率的新低。

　　8月18日成功发行首期总值为人民币50亿元的公司债券:

　　其中，总额20亿元的5年期公司债券，息率为3.78%;15亿元的7年期公司债券，息率为4.15%;另有总额15亿元的10年期公司债券，息率为5%。

　　对此，远洋地产行政总裁李明表示:这是远洋地产首次发行境内公司债券，不仅获得境内信用评级机构中诚信授予的AAA最高评级，同时得到资本市场的认可及支持，为远洋地产开辟了新的境内融资渠道，有助于避开侧重境外融资的汇率风险，使融资成本持续下降。

　　远洋地产在2014年首评分别获得惠誉、穆迪、标普BBB-、Baa3及BBB-的投资级评级。2014年7月及2015年1月，公司累计发行了24亿美元债券。

　　从远洋地产的发债公告上看，远洋地产发行公司债募集资金的主要用途是“偿还现有债务及补足一般营运资金”。

　　事实上，当下公司债的平均融资成本较低，比起传统融资渠道来讲优势巨大。

　　市场人士分析，在2013年房地产市场调控时，房企在银行的贷款利率大约是在基准利率的基础上上浮10%～20%。

　　因此，众多房企选择在这一窗口期发行公司债，用融资成本更低的“新债”还“旧债”成为主流选择，从而降低整体融资成本，优化公司债务结构，包括境内外的占比结构和债务期限结构等。

　　李明表示:此次境内债券发行，将优化公司债务结构，所获资金更进一步巩固未来发展的基础。同时，很高兴得到中国人寿对此次发行公司债券的支持。

　　目前，中国人寿、南丰集团是远洋地产第一、二大股东。

　　本次国内发债，中国人寿的认购金额超过了10年期债券品种的20%。此前，远洋地产在2014、2015年连续发行的美元债，中国人寿直接认购金额就高达7亿美元。

　　踩准房企融资窗口期

　　今年1月16日，证监会修订发布《公司债券发行与交易管理办法》，公司债发行人主体的范围从上市公司和证券公司，扩大到了全部公司制企业，包括未上市公司。

　　原本森严的门禁忽然打开:此番解禁被业内人士视为公司债市场窗口期的开始。

　　伴随解禁而来的是，今年以来，央行持续降准、降息等一系列政策，使得国内融资环境日趋宽松;加之国际环境的变化，美元走强和加息预期，使得汇率风险在提高。

　　这一国内和国际背景下，企业融资渐向境内倾斜，成为行业融资的新趋势。

　　在国内的融资渠道中，因成本更低、周期更长，公司债如今已是各大房企实现境内融资的主要工具。

　　2015年以来，房企在境内发债规模出现井喷式增长。

　　中原地产研究部统计数据显示，2015年年初至今，已有逾60家上市房企(包括在港上市的内地房企)抛出发行境内公司债计划，规模超过2500亿元。而2014年全年仅有15家公司融资成功，总计金额只有235亿元。

　　7月份以来，恒大、龙湖、万科、碧桂园等房企先后抛出巨量融资计划。与此同时，伴随地产公司企业债规模剧增的是，境内债券市场的利率一路走低。

　　数据显示，自6月份以来，债券市场主要债券品种的平均票面利率均呈下滑态势，仅7月6日至8月3日，公司债发行利率就下降近100多个基点。截至6月底，已成功实现债权融资的28家房企，平均融资成本仅为5.49%，其中公司债平均成本在5%以下。

　　房地产是资金密集型行业，任何影响市场资金总量和配置方式的变化都会给这一行业带去影响，比如今年年中，国内A股市场的变化。

　　有市场人士向本报记者分析，特别是进入6月以来，国内A股市场持续跌停，大量资金从A股股市撤离，开始寻找避险工具，从而迅速涌入债券市场，资金量持续放大，一定程度上推动了国内公司债利率的持续下行。这也是远洋地产选择在这一时期发企业债的原因之一。

　　而此次远洋地产发债选择“小公募”(即面向合格投资者的公开发行)，把握时间窗口和缩短审查时限亦是原因之一。

　　远洋地产有关负责人向本报记者表示，选择小公募主要考虑这几个方面，一是从投资群体看，除了小散户之外其他投资人均可购买，所以利率上没有什么差别;二是小公募的审批时间短;三是，从政府的监管角度来说，小公募也方便监管。

　　布局资本市场背后的远洋逻辑

　　对于房企大规模扎堆发行境内公司债，有地产分析师认为，一是当下公司债成本明显降低;二是房企对资金需求增加。

　　以远洋地产为例，从2014年开始，远洋地产加速了一、二线核心城市的土地储备。

　　远洋地产相关负责人向本报记者介绍，去年是远洋地产拿地比较积极的一年。原因在于去年地产行业的形势不好，地价较低，反周期补仓可以拿到相对优质、性价比较高的项目。

　　从区域分布看，远洋地产在京津冀地区总剩余土地储备是783万平方米;项目数25个，以住宅类为主，集中在北京和天津。

　　从面积分布看，一、二、三线城市分别占到20%、69%和11%;从土地价值分布看，一、二、三线城市分别占到53%、45%和2%。重点深耕一、二线城市的倾向明显。

　　根据远洋地产此前公布的营运数据，截至2015年7月31日，远洋地产前7个月合共实现协议销售160.7亿元。而今年的销售目标是420个亿，前七个月完成了全年目标的38%。

　　对此，前述负责人向记者表示:今年1～7月远洋地产纯新盘开盘的项目只有2个，而下半年将有13个新项目开盘，所以公司还是非常有信心能够完成今年全年销售目标。

　　2015年，远洋地产高调进入广州、南京、香港等城市;并开始深耕写字楼、商业零售、养老养生，涉足电子商务和智慧社区、健康医疗、公寓运营、金融创新等业务。

　　远洋地产正试图在未来几年内构建包括“住宅开发、商业物业、客户服务、地产金融”四轮驱动的业务结构。

　　在中国整体经济面临下行压力的大环境下，房地产行业正面临新的洗牌和挑战。对于品牌开发商来说，如何在资本领域占据先机、推动新环境下的房企转型，尤为关键。

　　远洋地产的上述布局无疑需要资金的流动性支持，这是正在谋划业务模式创新和盈利模式转型的远洋地产亟待思考的问题，亦成为远洋地产积极谋划资本市场的内在逻辑。