上半月，凤岗塘厦成交回落，深圳客转向二三线镇区。

　　凤岗、塘厦部分楼盘涨价过猛 深圳客转至清溪、洪梅、沙田等二三线镇区购房

　　文/广州日报记者蒋幸端

　　图/广州日报记者石忠情

　　本周，统计局刚刚公布东莞住宅均价6月、7月连续两个月均价过万元，凤岗成交量排名首位，然而进入8月份，凤岗成交量却快速下滑。根据对东莞房管局官方网站监控数据显示，8月1日~16日，凤岗镇住宅成交排名回落至第15名，另一个成交火热镇区塘厦则回落至第13名。

　　记者发现，由于凤岗、塘厦不少楼盘在两个月内快速涨价2000、3000元/平方米，在8月遭遇销售困局，个别楼盘周销售量甚至仅是6月涨价前的1/10。业内人士分析，刚需深圳客对房价敏感，开发商过快涨价会让深圳客外溢至清溪、沙田等二三线镇区购房，随着这些低价楼盘陆续签约，也将使得8月中下旬全市住宅均价或回落至9500元/平方米左右。

　　现象：

　　深圳客转至二三线镇区买房

　　8月8日，清溪碧桂园项目以约9500元/平方米的成交均价热销，购房者以深圳客为主。清溪镇也一举成为8月1~16日成交量镇区排行第一；而与此同时，原来成交量排名前列的凤岗排名滑落至15名，塘厦也滑落至13名。

　　来自深圳的购房者李先生告诉记者，凤岗房价上升太快，已经超过了他的预算，而清溪等其它镇区均价还在8000多元/平方米，比凤岗少了接近一半，同样是临深片区，他因此选择到清溪买房。

　　据东莞中原地产统计，继8月8日清溪镇碧桂园·翡翠湾开盘热销后，上周末星城·翠珑湾开盘销售500套，松湖朗悦开盘成交超过200套，两者解筹率均超过90%，且星城·翠珑湾的深圳客比例高达80%。另外，洪梅、沙田等镇区的楼盘如中熙·香缇公馆和礼顿·金御海湾也迎来热销。

　　该研究部分析认为，目前深圳房价太高，促使深圳客向价格洼地的东莞外溢置业，同时，深圳的银行信贷依然收紧，也加速深圳客向莞外溢，而深圳中介进行二三级联动转介让东莞不少临深片区楼盘成功热销。

　　一名业内人士告诉记者，目前二三级联动是促进深圳客成交的最有效的方法，凤岗、塘厦房价高，中介就将深圳客转介至房价更低的二三线镇区，增加销售的成功率。

　　观察：

　　凤岗、塘厦部分楼盘成交量骤降

　　受深圳房价上涨影响，今年凤岗、塘厦楼市异常火热，近两个月，由于凤岗和塘厦住宅库存逐渐吃紧，多个项目涨价明显，个别楼盘两个月时间上涨3000多元/平方米；不过，涨价太快，也吓退了不少深圳客。

　　记者在踩盘时了解到，近几个月楼市成交火热，不少楼盘涨价非常明显。如凤岗一楼盘5月时洋房签约均价是9207元/平方米，共成交149套，排名全市洋房成交第十名；6月，成交量增加至269套，排名上升，均价上涨至10071元/平方米；7月初，该楼盘的报价已经达到了13000多元/平方米，成交排名跌出了前十。8月，楼盘现场报价为14000元/平方米左右，成交量骤降。

　　从统计局公布的月度成交数据来看，凤岗和塘厦两镇区住宅均价都由1月的11000元多/平方米快速飙升至7月的13000多元/平方米。

　　不过，涨价过快很快引起深圳购房者的反弹，吓跑了不少深圳客，开发商也迎来出货难的压力，深圳购房者外溢至其它价格更低的二三线镇区购房。据东莞中原研究部监测数据显示，这些涨价过快的项目成交从7月开始逐渐转淡，到8月每周成交量已萎缩到涨价前交易水平的1/10~1/4，开发商涨价过猛造成项目成交大幅骤降。

　　东莞中原地产市场研究部相关人士分析认为，凤岗、塘厦楼盘涨价过快有两个原因，一是区域内住宅库存量告紧，自身楼盘优势逐显。尤其是截至7月底，凤岗和塘厦仅有两三个项目的洋房库存量过百套，其它在售盘库存量普遍较低。二是市场环境较好，深圳客购房需求旺盛且外溢势头强烈，开发商对涨价的信心加强。

　　不过，该人士也表示，尽管深圳客购买力比较强，但向莞外溢的多数是刚需客户，刚需客对价格变化始终较为敏感。

　　业内人士：

　　中下旬房价有望继续回调

　　而随着二三线镇区住宅成交量上涨，东莞住宅均价也随之回落。据东莞房管局官方网站数据统计，上周东莞楼市住宅成交均价持续下滑，均价9560元/平方米，环比下滑4%。

　　瑞峰置业市场研究部介绍，凤岗、塘厦等热门区域成交在经过前段时间的疯狂后，将进入休整蓄客阶段；而此前较为冷门的二三线镇区个盘开始崭露头角，预计8月中下旬的东莞楼市将是二三线镇区的主场，因此东莞房价或将保持在9500元/平方米左右。

　　此外，虽然凤岗、塘厦镇部分楼盘成交受挫，但是其它受深圳客青睐的镇区楼盘成交仍然火热。据合富辉煌东莞市场研究部介绍，按照8月上半个月的成交形势预估，8月全市成交量将会突破80万平方米，预计将达85万~90万平方米，将超过7月的成交量。

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　　8月上半月

　　住宅成交面积

　　同比增加116%

　　广州日报讯 （记者蒋幸端）随着“金九银十”旺季临近，东莞开发商也积极办理预售证，推新盘入市，抢跑旺季楼市，近期成交量也出现回升。统计数据显示，8月1~16日，住宅成交量同比去年上涨了116%。

　　据瑞峰置业市场研究部统计数据显示，在碧桂园·翡翠湾、光大·山湖城、中熙·香缇公馆等新盘或新品持续网签的推动下，上周（8月10日~8月16日）东莞住宅共成交1923套，合计面积21.98万平方米，环比大幅上涨38%；成交均价为9560元/平方米，环比微跌4%。深圳客是支撑部分项目高价畅销的主因，受个盘开盘后续的批量网签影响，预计未来两周东莞住宅成交会在20万平方米上下浮动。

　　合富辉煌东莞市场研究部介绍，1~16日东莞一手住宅签约面积约43.4万平方米，同比大幅增加116%，环比7月1~16日略增10%。从供求来看，8月上半月，累计新增供应面积约27.5万平方米，供求比为0.63：1。

　　随着“金九银十”临近，据瑞峰置业市场研究部统计，上周有9个项目取得预售证。从新盘动作来看，光大·江与城预计月底会入市，纯新项目桥头米兰公馆、清溪水榭兰亭、虎门中惠悦峰都在进行项目预热阶段，8月新盘频频出现。