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住宅电梯渐入"高龄"现养护难题动用维修基金手续繁杂

  • 发布时间:2015-08-07 08:09:00  来源:人民网  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  原标题:住宅电梯渐入"高龄"现养护难题 动用维修基金手续繁杂

  住宅电梯:你乘,谁养?

  住宅电梯,很多小区业主生活中最常使用的设备。最近一段时间,接二连三出现的电梯事故让大家聚焦电梯安全问题。北京市此前有文件规定,一栋建筑物中如果仅有1台电梯的话,那么报废年限为15年。不过,这一标准已被取消。但是,专注电梯维保的业内人士表示,尽管没有强制规定住宅电梯的使用年限,不过使用15年以上的电梯需要倍加小心。

  如此看来,2000年左右入市的那一批商品房,其电梯将陆续进入“高龄”阶段,那么,如何保障住宅电梯的安全性?维保的费用又从何来,如何用?

  

  业内人士认为,从目前来看,北京在2000年前后交付使用的电梯开始大量达到15年,属于“高龄”,电梯故障在未来一段时间或进入爆发期。

  ●业界人士称,每月两次的维修保养很重要;大修或更换电梯需要动公共维修基金,难度很大

  ●如需大修或更换电梯,需所涉及楼栋2/3业主签字同意;市住建委工作人员称,该流程在实操中确难达到

  电梯是人们生活中最常使用的特种设备之一,其广泛使用为我们的生活带来了极大的便利。然而,最近一段时间,接二连三出现的电梯事故也让人们开始聚焦电梯安全问题。8月5日,和平里一住宅电梯从13层速降到6层,再次引起了社会对电梯安全的关注。目前,北京在2000年左右入市的那一大批商品房,其电梯也有不少已经达到了“高龄”,未来一段时间,或许将是北京住宅电梯故障的高发期。如何防患于未然,成为关注的重点。

  两万台电梯运行已超15年

  “北京质监局的报告指出,截至2014年底,全市共有电梯近18万台。其中,运行时间超过15年的老旧电梯有两万台左右。这部分电梯存在着不小的安全隐患。”北京电梯商会会长廖步升介绍,北京市此前有文件规定,一栋建筑物中如果有两台电梯运行的话,那么报废年限为18年,而如果仅有1台电梯的话,那么报废年限应为15年。不过,这一标准并没有得到严格执行,而现在该标准也已经取消。

  “这一标准并不算非常科学,因为容易磨损的配件,比如滚轮、刹车片、钢丝绳、电器元件等,三至五年就需要更换,而电梯主要部件则需要根据使用情况来具体分析。从行业普遍生产和维护水平来看,保守估计,住宅电梯安全使用十年左右是没有什么问题的。”廖步升表示,目前来看,北京在2000年前后交付使用的电梯开始大量达到15年,属于“高龄”,电梯故障在未来一段时间或进入爆发期。

  电梯故障症结主要在维护和监管

  记者在采访中了解到,目前的电梯维护工作有30%左右是由制造商负责,剩下的则是由专门的维护公司在进行维护。维护公司的入行门槛较高,需要技术监督部门对企业进行资质认证,分A、B、C三级颁发评级,每四年进行一次资质认证。

  龙湖物业方面有关负责人介绍,根据国家特种设备检验所要求,所有小区运行中的电梯统一都要由具备电梯维保资质的电梯专业维保公司进行日常的维护及维修工作。而龙湖物业的在管电梯则均要求由电梯原厂维保单位进行维护保养。

  “事实上,目前电梯故障主要问题出在两方面,一方面是因为政府对于生产环节监管不严,而另一部分则是由于维保工作太过敷衍。”据廖步升透露,目前,我国电梯生产单位只要取得了技术监督部门的行政许可,就可以将产品投放市场,而采购方在采购时一般也只会要求厂家具有电梯生产资质,对于技术细节不会特别严格要求。所以造成了电梯生产过程当中缺乏监管或监管不到位的现象。

  此外,还有一个更重要的问题就是维修管理。“物业管理部门要赚钱、维修公司要赚钱,所以用到电梯上就寥寥无几了。”廖步升告诉记者,不少物业平时对电梯疏于维护,一直到不行了才会去大修,这个问题在行业内是比较普遍的。而按照国家相关规定,电梯的维保频次应为每月每台电梯两次。

  大修或更换,动用公共维修基金有难题

  在采访过程中,记者也了解到,如果住宅电梯需要大修或更换,需动用公共维修基金,但在公共维修资金的申请上步骤比较繁杂。

  据了解,对于公共维修资金的使用,除了需要电梯的管理使用方申请之外,还需要一个关键步骤:所涉及楼栋2/3的业主签字同意。昨天,北京市住建委工作人员在接受记者咨询时表示:确实有2/3业主签字同意才能够启动维修资金这一规定,虽然也有紧急情况下可不用业主同意,直接动用维修资金,但是这种情况的认定比较苛刻,基本上需要电梯完全无法使用的情况下才能够通过。“其实我们也知道,2/3的业主签字同意这一点在实际操作过程中是比较难以达到的,但除紧急情况外这一流程是无法跳过的。而紧急情况又确实十分少见。”该工作人员如是说。

  ■ 热点问答

  开发商选电梯 物业负责养护

  Q1:物业、开发商、业委会在住宅电梯的维护和维修中分别负有什么责任?

  解答:住宅电梯从安装到后期养护、维修过程中,涉及开发商、物业和业委会等多方面的组织或者企业。

  中消协律师团团长邱宝昌介绍,根据法律法规的相关规定和界定,开发商在建设开发之初,就承担着选择符合国家质量和安全标准的合格电梯的责任。同时,在安装的过程中,开发商需要与供应商合作,保障住宅电梯能够在包装安全的情况下安全运行。

  在业主入住后,电梯养护和维修的责任就落到了物业身上。“物业有保障电梯安全运营和日常维保的职责。根据特种设备安全监察条例第三十一条规定,电梯的日常维护保养必须由依照本条例取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行。不具备此资格的物业公司需要委托专业电梯维保公司对电梯进行日常养护。”邱宝昌说。

  而业主在日常使用中,如果发现电梯出现质量问题或者安全隐患,可以向物业公司和质监部门投诉。

  值得注意的是,在后期电梯需要大笔资金维修和更换时,则需要业委会来集体决定。

  “但目前不少社区业委会形同虚设,想要动用公共维修基金难度很大。这就需要从产业链条的源头去追溯,以便解决问题。”邱宝昌建议,对于开发商是否应当承担电梯的后期维修、物业公司公开招投标方面的制度仍需继续改进,从源头上促进业委会权利的顺利行使。

  15年为“高龄” 维保最重要

  Q2:住宅电梯是否有强制规定的使用年限?

  解答:“目前没有强制规定住宅电梯的使用年限,不过使用15年以上的电梯需要特别小心。尤其是使用人数多、次数频繁的共用电梯,磨损程度高,使用年限就会打折扣。想要保障住宅电梯的安全性,维保是最重要的环节之一。实际上,一些维护到位的电梯可以使用15年以上。”北京九州电梯设备安装公司总经理郏嘉表示。

  而根据网络上的一项调查显示,造成电梯安全隐患的因素中,电梯制造质量问题占16%,安装问题占24%,而保养和使用问题高达60%。

  一位资深业内人士介绍,目前北京住宅电梯的养护费用在5000元/部/年,而一些物业公司为了节省开支,往往选择没有资格和质量保证的维保公司,这些公司报价低至3000多元,影响了电梯的维保质量。

  

  业主在日常使用时若发现电梯门开关不顺畅、按钮失灵及运行中有异响等状况,最好及时向物业部门反映情况,要求维修保养。

  

  业主可以通过年检证书获知小区的电梯是否符合质监部门的审查。

  15天一次检查 可向物业查询

  Q2:如何辨别你家的电梯是否到了维修保养期限,是否做了维护?

  解答:郏嘉介绍,根据相关政策法规规定,电梯应当至少每15日进行一次清洁、润滑、调整和检查。同时,电梯需要每年年检,并由质监部门颁发年检合格证书,张贴在电梯内。

  “对于业主来说,可以通过年检证书获知小区的电梯是否符合质监部门的审查。同时,电梯维保公司在每次对电梯进行养护后,会由社区物业公司确认签字,业主可以在社区物业处查询电梯的日常保养情况。”郏嘉介绍。

  除此之外,业主在日常使用时可以多加注意电梯门开关是否顺畅、运行舒适感、按钮是否缺失或者失灵,以及运行中的异响来判断电梯的运营状况。一旦发现上述状况,最好及时向物业部门反映情况,要求维修保养。

  专业人士介绍,住宅小区内的电梯多会出现停梯和溜梯的故障。前者属于一般故障,危险系数低。而溜梯如果发生在缺乏维护保养的老旧电梯里,在一些情况下就会引发高危险系数的事故。

  大修需动用公共维修基金

  Q4:电梯维修资金从何而来?

  解答:“物业费中就包含有电梯维护费用,电梯一般维护费用都会直接从物业费中支出。”龙湖物业有关负责人向记者表示。而在涉及电梯大修、或者更换这种需要使用公共维修资金的情况时,则需要取得2/3以上业主同意并签字,才能够向住建委申请。不过,在紧急情况下,也可以由专业检测机构出具检测报告后走公共维修基金的绿色通道,以保证电梯维修速度。

  郏嘉做了更详细的说明:“一般来讲,电梯的使用单位和生产单位会达成协议,一些小部件的维护资金,比如500元以下的零件,是由电梯生产方来负责;而500元以上的则是由物业,也就是电梯的使用单位来出,这一部分资金来源一般都是从物业费中支出。”据他介绍,在一些大修或者更换新电梯的情况中,有时也会动用公共维修基金,不过因为公共维修资金掌握在住建委手中,其使用必须征得整个小区2/3业主的签字同意,导致在实际操作中相当困难。

  不过,如果只有一幢楼的电梯需要更换,而其他楼都没问题,要动用公共维修基金,也需物业部门向建委提出资金申请,此外还必须征得该楼栋2/3业主户数的同意。这在实际操作中也很难达成。

  北京电梯商会会长廖步升表示:“资金问题其实是政府部门之间存在行政壁垒。住建委管维修资金,技监部门管监督和检修。但是技监部门却没有专项的资金对检测出问题的电梯进行维护,反而需要由住建委来拨款。这无形中就为资金的使用增加了不必要的障碍。”

  郏嘉也表示,由于行政原因,现在行业内除了电梯的维保、生产、安装归技监局管。其他销售、招标等工作都在住建委部门。因为两个部门的管理要求不一样,电梯企业也特别难受。此外,专项的公共维修基金即使征得了2/3的业主签字同意,也难以得到及时的批复使用。“今年提交了公共维修资金的使用申请,明年才得到批复这种事情在业内是比较常见的。”

  ■ 专家视角

  尽量选用电梯原厂来维护

  龙湖物业有关负责人:

  在小区交付给业主前,物业公司应成立专项检查组,组织电梯专项承接查验工作,以保证电梯交付质量。在后期维护阶段,尽量选用电梯原厂为维护单位,虽然费用相对较高但维保专业程度和效果有保证。物业公司应为每个地区公司配专职的电梯工程师,每个项目配置电梯管理员,共同来监管日常电梯维保质量。要设置专职人员对于电梯运行状态每日进行巡检,发现问题及时处理解决。

  物业要确保养护资金到位

  北京九州电梯设备安装公司总经理郏嘉:

  建议政府简化流程。从开始安装电梯到拿下合格证,一个工作人员要跑政府部门6趟,无形中增加了企业的很多支出。同时,物业在收取物业费有电梯部分的钱,应该确保电梯养护的资金运用。

  此外,因涉及公共安全,政府应该扶植一些做得好的企业。北京200多家的维保企业,但是有实力的很少。有很多没有资质的企业挂靠在有资质企业的名下,使得电梯维保行业十分混乱,造成了电梯维保整体水平不高。

  开发商、物业要“保质保量”

  北京电梯商会会长廖步升:

  事实上,对电梯的监管要从源头抓起。很多问题的源头是资源不足,而不是质量。比如,一栋建筑物,应该装四台电梯,开发商为了节约成本只配两台;应该配400公斤载重,只配200公斤,这些问题都没有得到有效的监管。其次,使用管理单位的管理也是不到位的。一般住宅楼都要配专职电梯司机的,培训上岗,但是现在物业公司为了省钱均没有配置。建议相关部门提高对电梯生产的监督,提高对电梯维护的监管力度和处罚,抑制各环节“偷工减料”的现象。

  ★小贴士

  ●业内人士提醒,在住宅电梯一旦发生故障,乘坐者被困电梯,最安全的做法是被困人员拨打救援电话后,在轿厢内等待专业救援。遇到电梯速度不正常时,应两腿微微弯曲,上身向前倾斜,膝盖呈弯曲姿势。整个背部和头部紧贴电梯内墙,呈一条直线,以应对可能受到的冲击。如果电梯里有把手,要紧握把手。

  ●进出电梯轿厢时,要确认电梯轿厢稳定停在正确的位置,再快进快出,切勿在电梯两扇门之间停留过久。

  采写/新京报记者 陈禹铭 方王洋

  摄影/新京报实习生 卢淑婵

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