万科内部人士如此描绘，"万科的业主可以住万科的房子、上万科的学校、用万科的写字楼、逛万科的商场、租万科的公寓"。

　　或许前海人寿只是财务投资，当前万科业绩良好，战略转型已启动，可谓前景无限。然而，由于转型思路尚未厘清，未来风险不可小觑

　　7月25日“万科三好，为你更好”暨东方传奇新品发布会在西安举行，与千名客户共话定制化住宅，这是万科定制化住宅1.0的全球首发仪式。分析认为，万科“三好”——好房子、好配套、好服务标志着万科向“城市配套服务商”转型的战略已启动。但业内资深人士认为，其转型战略与思路还有待进一步清晰。

　　7月初万科刚发布了上半年业绩报告，以1099.6亿元遥遥领先于国内其他房地产企业销售额。随后万科又宣布百亿回购计划。尽管利好消息不断，但万科控股权风险的问题，仍会引发人们担心。

　　7月24日前海人寿继续买入万科A股5.5亿股，共持有万科总股本的10%，事实上目前万科大股东持股比例仅为14.9%，与当前第二股东前海人寿仅差4.9%。分析称，万科后期控股权争夺将成市场焦点。

　　或许前海人寿只是财务投资，当前万科业绩良好，战略转型已启动，可谓前景无限。然而，由于转型思路尚未厘清，未来风险不可小觑。事业合伙人制暗藏风险

　　分析认为，“合伙人持股计划”设立的原因是万科股权结构分散，目前万科管理层持股和董事会席位占座都极少，控制权易于旁落，应提高万科合伙人持股比例以对抗恶意收购。

　　万科的股权分散，几乎是一家没有实际控制人的公司，基于股权分散建立的事业合伙人制是一种扁平化管理，相对于金字塔管理结构，有着多种优势，一方面参加事业合伙人的公司中高层人员的身份变了，激励的动力机制更强；另一方面公司扁平化管理，信息传递效率更高，管理质量更高，可以更好地规避管理中的官僚风气，特别是对于大型企业来说；与此同时，事业合伙人制还意味着各地区各地产项目的独立操作与创新。

　　有分析认为，前海人寿最终控股万科的可能性不大，因为万科管理层

　　资本运作经验丰富，一直防范着被恶意收购。但也有分析认为，去年前海人寿以4亿元竞深圳市首宗养老用地，溢价率484%，但迟迟没有动工，或许前海人寿极有可能是通过举牌获得话语权，谋求合作。

　　事实上，险资频频举牌优质地产公司，已不是新鲜话题，这一方面财务投资获利，同时增加了优质地产公司的后市价值；另一方面或者可能通过资本市场的接触来谋求合作的可能，但恶意收购控股也不是没有可能。

　　当然对于被恶意收购的公司来说，公司控制权的失去，就意味其发展战略与思路面临着重新调整的可能。这一点对于推行合伙制、股权分散的万科来说，不能不值得警醒与防范。“客户+资产”转型思路有待清晰

　　“客户+资产”，有人如此概括万科的转型思路。万科转型大致方向:一是由提供单一住宅产品，转向提供基于生活幸福感的全系列服务(做客户生意，物业、教育、租赁市场等)；二是由单一即售型不动产开发，转向多种资产管理与价值提升(做资金生意，资产证券化、同业和客户融资平台等)。

　　无疑万科是一家重视客户的公司。近日万科在西安推出万科“三好”——好房子、好配套、好服务定制化住宅，无可否认，万科在地产业界的品质口碑，如果说万科定制化住宅还有新意，那么“三好”概念的提出就有些累赘，“三好”本应是万科品牌的应有之意。

　　业内人士认为，万科与其强调“三好”，不如强调定制，强调服务;万科转型成为城市配套服务商的确是一条路径，做客户的生意也不妨为一种思路。

　　对于做客户的生意，万科内部人士如此描绘，“万科的业主可以住万科的房子、上万科的学校、用万科的写字楼、逛万科的商场、租万科的公寓”。事实上，做客户的生意，本质上是为客户服务，更准确的说是全方位满足购房者的潜在需求。

　　这从另一个角度也可以理解为，万科的利润增长点将不仅仅来源于住宅产品，或者将更多的来源于对购房者提供的服务，如物业、教育、租赁以及金融服务等，这就意味着万科不得不面临的转型，那就是成为一家服务型的公司。

　　事实上，万科的客户，大多可以称之为中国的中产阶层，有着强大的潜在需求与品质需求，按照增加客户的粘性或者大数据理论应用，万科完全是可以提出，转型成为一家服务型的公司，打造“万科好房、万科好服务”的品质理念。物流地产能否成为其新增长点事实上万科一直在试探着轻资产转型，5月份销售业绩报告中万科首次披露，公司未来将在住宅和传统商办地产之外，积极拓展消费地产、产业地产以及地产延伸业务，物流地产是产业地产业务重点方向之一，并将引入美国黑石等投资者共同开发相关业务。

　　据了解，万科已经开始涉足工业园区地产，5月新增两块物流地产，目前公司已成立物流地产公司，2015年计划开发超过100万平方米的物流物业。据了解，这100万平方米仓储物流地产面积如果建成运营，可望成为中国物流地产第二强。

　　据中国物流协会数据，目前中国人均仓储面积仅为美国的1/12，这意味着位于世界快递业务量第一的中国市场物流地产缺口巨大。

　　有预测认为，在未来15年内，中国的物流仓储面积将达到24亿平方米，其中现代化物流设施的市场规模将超过2.5万亿美元。过去两年流向物流地产的热钱大约在600亿人民币。

　　目前中国物流地产前几名中，难以找到中国企业的影子，尽管绿地、复星也在布局物流地产。万科此次联手黑石进军物流地产行业，可谓信心满满。但是物流地产前期投入大，回报周期长，或许，万科只是为未来支柱产业布局了一颗长远的棋子，这样不致于在未来的竞争格局中不利。

　　从万科对未来的布局中，可见其转型的端倪，尽管王石曾多次强调，专注于地产开发，但未来产业的变局也迫使所有的企业不得不在立足现在的同时，放眼未来。

　　万科联手黑石在地产物流上布局，黑石充足的资金是其支撑，但这到底是一种怎样的合作模式呢，万科的空间到底有多大？这些都有待进一步观察。