利息降了、证件全了，房价稳定了，购房者从徘徊观望到果断出手

　　继2014年之后，今年上半年石家庄楼市再次迎来了新一轮的严查，持续时间之久、严查力度之大被外界解读为“史上最严”整顿期。由此带来的影响持续发酵，巨大而深远。违规违法项目无法正常销售，五证齐全项目受到热捧。不仅如此，系列的“救市”措施让真正有需求的购房者受益，首套房贷和公积金贷款利率降低，手续简化，让房子这个特殊的商品属性越来越强。利息降了、证件全了，房价稳定了，购房者从此不再观望，果断出手。而在商业地产方面，虽然去库存压力持续存在，商业地产供大于求矛盾依然较大，不过可喜的是随着京津冀协同发展和市场持续作用下，商业投资正在趋于理性和多样，上半年商业地产的成交有所增长。

　　市场篇

　　上半年石家庄商品房总签约数同比增长近半

　　据石家庄房屋登记交易中心数据显示，2015年上半年石家庄批准上市项目共29个，同比2014年上半年下降31.0%；批准上市发证49个，同比下降25.8%；批准上市面积195.87万平方米，同比下降32.4%；批准上市套数10876套，同比下降9.5%。

　　2015年上半年石家庄商品房总签约29663套，同比2014年上半年的20839套上涨了42.3%，总签约面积309.90万平方米，同比增长47.4%。

　　其中住宅签约22804套，住宅签约面积为250.94万平方米，同比2014年上半年的15033套上涨了51.7%。

　　非住宅签约6859套，非住宅签约面积为58.96万平方米，同比2014年上半年的5806套上涨了18.1%。

　　从房价走势看，今年上半年石家庄市区房价一直呈上涨趋势。2015年6月份石家庄商品房签约均价为7969元/平方米，同比2014年6月份的签约均价6637元/平方米，同比上涨了20%。

　　来自石市住房局官方数据显示，今年1-6月石家庄市内四区商品房均价为7601元/平方米，同比上涨9.15%。其中，商品住宅均价为7139元/平方米，同比上涨10.64%。

　　80-100平方米成热销户型，刚需和刚改仍为主力

　　根据石家庄市房管局上半年备案数据显示，从备案类型来看，2015年1月到6月，按面积销售商品房备案统计，住宅共备案16403套，占总备案套数的68%；商业服务房屋备案3346套，占总备案套数的14%；办公及其他性质房屋备案4327套，占总备案套数的18%。可以看出住宅成交量在石家庄上半年楼市成交量中占主导地位。

　　从备案面积区间来看，2015年上半年石家庄商品住宅60平方米以下备案1186套，占住宅总备案套数的7%，同比2014年占备案总套数的3%上涨4%；60-80平方米备案3509套，占住宅总备案套数的21%，同比2014年占备案总套数的6%上涨15%；

　　80-100平方米备案5031套，占住宅总备案套数的31%，同比2014年占备案总套数的35%下降4%；100-120平方米备案2599套，占住宅总备案套数的18%，同比2014年占备案总套数的15%上涨3%；

　　120-150平方米备案3141套，占总住宅备案套数的19%，同比2014年占备案总套数的28%下降9%；150平方米以上备案910套，占住宅备案套数的6%，同比2014年占备案总套数的13%下降7%。

　　由此看出，80平方米以下的刚需户型仍然是市场的主打户型，并且有持续上升的态势。而100-120平方米的户型需求也有小幅上升，其余大户型呈现下降趋势。由此说明，石家庄房地产市场的需求结构正在趋于合理化，房子的商品属性更加凸显，投资者逐渐向商业地产转移。

　　从数据可以看出上半年石家庄楼市中，80-100平方米成热销户型，占31%，其次是60-80平方米的小户型，占21%，12-150平方米以上的户型销量也较大。由此可以看出石家庄市场仍以刚需和刚改为主。

　　土地篇

　　上半年出让土地32宗 大量土地或将在下半年出让

　　6月24日，石家庄市区第四批土地五宗地块成功出让，标志着上半年土地市场落下帷幕。2015年上半年土地市场有着明显的分水岭，一季度三个月时间仅正定新区两块土地成功出让，二季度开始，大批土地开始入市，补证大潮扑面而来。

　　据腾讯房产石家庄站统计，2015年上半年石家庄市区共进行了四次土地出让，26宗土地成功出让，2宗土地流拍。正定新区共进行三次土地出让，6宗土地成功出让。（此外，栾城区进行两次土地出让，14宗土地挂牌，1宗流拍，13宗土地成功拍出，不在本稿计算范围内）。2015年上半年石家庄共计成功出让32宗土地，土地出让总面积为1142958.154平方米，约合1715.43亩，出让总价59.05亿元，均价为344.2万元/亩。

　　在土地成交面积上，2015年上半年相比2014年上半年的1084.93亩，上涨了58%。土地成交总额比2014年上半年的59.693亿元，下降了1%，基本持平。这主要是由于2014年上半年出让的多为商服用地，地块价格较高，使得出让总额较高。

　　根据石家庄市政府公布的《石家庄市2015年度国有建设用地供应计划》，2015年石家庄市国有建设用地供应总量控制在799.93公顷以内，约合11998.95亩，计划供应194宗地块。腾讯房产对这些地块进行了梳理，石家庄市区（长安区、新华区、桥西区、裕华区、高新区）居住用地和商服用地共计92宗，总面积369.5244公顷（5542.866亩），其中通过出让方式供应82宗，总面积324.4938公顷（4867.407亩）；通过划拨方式供应45.0306公顷（675.459亩）。由此可见下半年楼市将延继土地放量，大量土地将在下半年出让。

　　大批住宅用地相继入市 长安区仍为热点区域

　　据腾讯房产石家庄站统计，2015年上半年石家庄出让的32宗地块中，住宅用地9宗，总出让面积974.5亩，出让金额为362995万元；商服用地9宗，总出让面积为224亩，出让金额为36160.85万元；住宅商服混合用地7宗，总出让面积为203.78亩，出让金额为118863.21万元；其余工业科教文体娱乐用地7宗，总出让面积为301亩，出让金额为25460万元。由以上数据可以看出商服用地与住宅用地持平，住宅用地积极入市。

　　从土地出让各区域分布情况上看，长安区是石家庄市区卖地最多的区域，共出让8宗土地，总面积423.519亩，土地出让面积远远领先于第二名新华区，而桥西区与裕华区都仅有一宗土地出让。随着长安区工业企业的外迁，未来长安区仍将是石家庄市区供地的重点区域。

　　购房篇

　　对于多数购房人而言，高层住宅亦是首选

　　随着石家庄对容积率的限制出现重大调整，购房人倾向“低容积率”和“高舒适度”的房产有了更多可能性。根据中国不动产研究中心在上半年的跟踪调查，在石家庄购房人倾向的房产类型中，高层住宅、小高层住宅、多层住宅和花园洋房位居前四位。高层住宅仍是市场供应的主体，绝大多数住宅项目都有高层住宅推出；对于多数购房人而言，高层住宅亦是首选。

　　此外，小高层住宅、多层住宅和花园洋房等容积率相对较低的住宅产品，其关注度仍居高不下。该中心分析认为，一方面，这是购房人对更高居住感受青睐的直观体现；另一方面，政策和市场的变化也为这种需求的释放提供了可能性。根据2015年1月30日石家庄市城乡规划委员会第二十次会议审议并原则通过建筑间距和建筑退道路红线细则，为石家庄房地产市场转向“低容积率”提供了政策支持。根据石家庄市城乡规划委员会的相关规定，目前石家庄市区内居住用地容积率最高控制在2.8；有关部门对部分低容积率的房地产项目给予审批。

　　鉴于政策层面对购房需求给予支持，尽管房价相对较高，但低容积率住宅产品的购置“门槛”已有所下降，这为购房人选择此类房产提供了更多可能性。

　　首选别墅、豪宅等高端住宅产品，以及公寓、写字楼和商铺等投资类房产的受访购房人相对较少。不过，别墅市场在上半年出现一些变化。部分房地产项目通过调整产品、降低套价，加快去化速度，面向普通购房群体的别墅产品显著增加，别墅的购置“门槛”有所下降。

　　购房人倾向的户型呈现出“扁平化”分布特点，小户型和大户型的关注度有限，中等户型的关注度较高。其中，80至100平方米户型最受受访购房人青睐，其后依次是100至120平方米户型、120至140平方米户型和60至80平方米户型。综合市场反馈信息，80至100平方米的两室户型，是首次购房群体的首选；选择120至140平方米户型的，则以改善性购房群体为主。不过，受“一步到位”购房理念和相对较强购买力支持，首次购房群体中选择中等偏大户型的比例有所增加。

　　6000至7000元/平方米是多数人的心底价

　　2015年上半年，石家庄购房人的购买力没有出现明显变化。根据中国不动产研究中心在上半年的跟踪调查，6000至7000元/平方米是多数石家庄购房人能够承受的房产单价。其后依次是7000至8000元/平方米、8000至9000元/平方米、5000至6000元/平方米、9000至10000元/平方米、10000至15000元/平方米和15000元/平方米以上。

　　尽管2015年上半年，中国人民银行先后三次下调金融机构人民币存贷款基准利率，并先后两次下调金融机构存款准备金率，对平抑房贷利率，加快房贷审批、放款给予政策支持，购房压力有所减轻，但鉴于自身收入水平，购房人的支付能力与2014年相比变化不大。根据石家庄市统计局提供的数据，2014年石家庄城镇非私营单位就业人员年平均工资为47467元，与2013年相比增加4979元；城镇私营单位就业人员年平均工资为32705元，与2013年相比增加3803元。

　　在支付方式的选择上，住房公积金贷款仍是石家庄购房人的首选，其后依次是商业银行贷款、分期付款和一次性付款。我们注意到，截止2015年6月30日，石家庄住房公积金5年内（含5年）贷款年利率为3%，30年内（6至30年）年利率为3.5%，远低于同期的商业银行贷款利率水平。此外，根据河北出台的《关于进一步加强和改进服务提高住房公积金使用效率的通知》，石家庄住房公积金贷款上限已从40万上升至60万，这为购房人在相对较高的房价情况下，通过住房公积金贷款完成支付提供了可能。

　　选择分期付款的受访购房人比例有所上升，这与部分房地产项目推出低首付和分期首付有一定的关系。这部分购房人往往将“分期付款”和住房公积金贷款或商业银行贷款加以组合，通过延长首付周期降低购房“门槛”。

　　裕华区是多数石家庄购房人的首选

　　根据中国不动产研究中心在2015年上半年的跟踪调查，裕华区是多数石家庄购房人的首选，选择裕华区的受访购房人占26%，相对发达的经济水平和完善的生活配套，是购房人赋予裕华区的主要“标签”。

　　长安区以21%位居第二位。随着既有污染企业的搬迁进入实施阶段，长安区的宜居宜商前景被看好，再加上“一河两岸”的城市发展战略已全面铺开，作为北跨桥头堡的长安区也赢得了发展的先机。不过，与2014年相比，在购房人倾向区域的选择上，裕华区超越长安区跃居首位，但与往年相似，两者之间的差距并不大。

　　除裕华区和长安区分列前两位外，桥西区、高新技术产业开发区和新华区也受到石家庄购房人的关注。不过，与裕华区和长安区相比，上述三个行政区的关注度有限。我们认为，桥西区和新华区作为既有的老城区，在经济水平和生活配套方面与裕华区存在一定差距，在发展前景方面不及长安区；高新技术产业开发区作为石家庄高新技术产业相对集中的区域，集中了大量的产业工人，存在一定的购买力，但该区的生活配套有限，“断头路”较多。上述因素都影响了购房人在区域选择上的判断。

　　我们注意到，2015年上半年，上述五个行政区都出现了来自周边县市的购房群体，其中桥西区出现了来自鹿泉区和井陉县的购房人，新华区则出现沿石清路南下的平山县购房人，长安区西北部受到了来自正定县的购房人关注，而裕华区东南部和高新技术产业开发区则受到了来自栾城区和藁城区的购房人关注。这些购房群体对市内四区和高新技术产业开发区的购房群体形成了补充作用。我们预计，石家庄房地产市场的“虹吸效应”还将增强。

　　正定县、正定新区的关注度保持平稳，4%的受访购房人选择在正定县和正定新区购置房产。受“一河两岸”发展战略和“城市北跨”的影响，主城区与正定县、正定新区的互动将更加频繁，再加上正定县和正定新区的基础设施建设逐步深入，购房人对这一区域的认识正在重塑。2015年上半年，已有房地产企业进驻正定新区，我们预计，其中的部分房地产项目将在下半年有所动作，届时，购房人对正定县和正定新区的关注度有望出现上升。

　　（本期专题相关数据来自于石家庄市住房保障与房产管理局、石家庄市房地产市场研究中心、中国不动产研究中心河北分中心、腾讯房产石家庄站）