本版图文统筹 王志彦 本报记者 赵翰露 本版制图 钰珹

　　商业地产的兴衰，往往是经济中心城市发展好坏的重要风向。聚焦到上海，无论是外滩的万国建筑群，还是小陆家嘴鳞次栉比的摩天大楼，这些承载着商业功能的建筑，都是人们对上海这座繁华城市的最直观认识。

　　商业地产的租户，构成了整座城市经济运行的基本单元。租金几何、空置率多少、租户的类别和规模……数据背后，隐藏着城市经济的不少“秘密”。

　　租金价格：浦东写字楼涨幅，反超浦西

　　多家机构调查数据显示，当前上海的商业地产价格依然处于高位，并保持上升势头。

　　仲量联行报告显示，商场方面，上海核心商圈的底层租金均价已经从2013年一季度的48.4元/平方米·天，上涨到目前的51.8元/平方米·天。这意味着，在上海核心地带的主流商场底层，租用一间50平方米铺位，每月租金接近8万元。

　　相比之下，非核心商圈的租金要便宜很多。同份报告数据显示，目前上海非核心商圈的底层租金均价约为17.5元/平方米·天，仅为核心商圈价格的三分之一左右。

　　写字楼的情况则耐人寻味。报告显示，上海中央商务区的甲级写字楼租金均价，2014年末已经达到9.4元/平方米·天，这比起2013年初的8.9元/平方米·天，有了明显上升。但是，分区域看，浦东写字楼租金的上涨幅度已超过浦西。事实上，过去五年，浦西写字楼的租金并没有增长，反而有小幅下跌。而浦东写字楼的租金，自2008年全球金融危机之后，开始一路上扬，并在2013年超过了浦西。

　　价格的坚挺乃至上升，源于充分的市场需求，更昭示着经济形势的上扬。数据显示，浦东甲级写字楼的空置率连年低于3.5%，可以说几乎“满仓”；超甲级写字楼更是几乎没有可供租赁的面积。反观浦西，由于近年来多个新项目落地，空置率一度在10%以上。不过，今年以来，不少互联网金融公司、跨国零售公司，纷纷对浦西写字楼表示兴趣，目前浦西甲级写字楼空置率已降至7%。

　　租户“圈地”：金融业最红，制造业被逼退

　　在上海写字楼租户来源变迁的图谱中，有一条线索非常清晰：金融业相比其他经济行业，已经连续扩张超过十年，并大有继续延续这一势头的力量。

　　世邦魏理仕的一份上海甲级写字楼租户调查报告，勾勒出了上海甲级写字楼的租户来源及其变迁。传统上，上海甲级写字楼的租户，主要来自制造业、专业服务业和金融业。2005年，制造业租户占甲级写字楼租户26.4%，专业服务业占23.8%，远超金融业的14.8%。但在2014年，情况发生了极大变化：金融业以30.5%的成绩，把制造业和专业服务业远远甩在了身后。

　　这一数据变化，从侧面印证了上海国际金融中心建设步伐的不断加快，以及国际地位的不断提升。特别是在金融机构聚集的陆家嘴地区，目前小陆家嘴区域内金融业租户已经达到60%，行业集中程度超过中国香港的中环。上文提到的浦东写字楼空置率远低于浦西，并长年维持低位，背后也正是金融行业对写字楼需求不断上升的反映。

　　与此同时，近年来，在金融行业内部，亦出现了戏剧性变化。报告显示，整个金融行业的甲级写字楼租户中，银行、保险等传统类别占比正在逐年下降； 相反P2P、财富管理、金融衍生品等新兴行业企业，从无到有，目前在甲级写字楼的租户数量和租用面积都处于稳定攀升阶段。

　　而随着核心区域甲级写字楼的价格不断走高，一些企业不得不选择退出黄金地段。世邦魏理仕报告显示，汽车业、建筑业等制造行业，以及广告、快消品等对商铺面积需求较大的行业，外迁趋势明显。而金融、审计、律师、咨询等行业，仍在核心区域的甲级写字楼内不断扩张。

　　开店：奢侈品牌收缩，“轻奢”品牌吃香

　　商场方面，和其他一线城市一样，上海商场餐饮业强劲攀升的势头，众所周知。根据仲量联行统计，今年一季度，上海核心区域的商场中，餐饮业延续上扬趋势，数量占到全部租户的32.4%；这也意味着餐饮业已经超过服装业，成为商场的第一大租户来源。

　　另一个维度上，前些年持续扩张的奢侈品牌及高端餐饮，去年以来呈现明显的收缩之势。仲量联行的调查显示，目前，多数一线奢侈品牌已经暂时搁置了扩张计划，只有一些定价稍低的“轻奢”品牌仍在扩张； 而中端市场的快时尚品牌，如H&M、Pull&Bear等，还有拓展新门店的打算。

　　餐饮方面尽管整体上涨，但内部也有区分。调查报告显示，目前大型高级宴会型餐厅表现相对低迷，但小面积的商务休闲餐厅扩张迅速。

　　事实上，以百货商店、购物中心为代表的商业地产模式，这些年来受到了各方面的挑战。这样的情况不仅发生在上海，也发生在其他城市。服装业及其他行业衰落，餐饮业崛起；奢侈品和高端餐饮衰落，大众品牌和休闲餐饮崛起。租户数量涨落的趋势，折射的是商业形态的变迁，电商的迅猛发展，对传统商业的冲击已非一朝一夕。

　　这一趋势同样蕴含着社会消费结构的变化，随着诸多消费者眼界的提升，以及奢侈消费受到的限制，单纯以“昂贵”作为首要卖点的奢侈品和高端餐饮，不再为人们所热衷，取而代之的是个性鲜明，同时也具有较高性价比的新型“轻奢”品牌。

　　在建商场面积：上海全球第一

　　公开资料显示，未来五年内，上海几大重点区域内在建商业地产，总面积将达680万平方米。

　　到2020年，上海的商业地产格局可能将出现较大的格局变化。世博园区的央企总部聚集区已经开工，北外滩的目标是成为金融和航运聚集带，南外滩的定位也是金融，徐汇滨江和前滩则定位于文化和休闲产业，虹桥商务区亦野心勃勃，希望对接长三角的巨量商务需求。

　　数据更能说明问题。世邦魏理仕的统计显示，目前上海在建购物中心面积达到410万平方米，位列全球第一； 未来五年内，上海预计累计交付甲级写字楼约725万平方米，年均新增供应规模将超过150万平方米。

　　不可否认，在上海向“四个中心”奋力迈进之际，商业地产的空前繁荣是合理的，也是必须的。比如，甲级写字楼的需求一直非常稳定，特别在是浦东金融聚集区内，空置率一直保持在较低水平。但是，也要注意到，爆发式的供应增长，大多分布在新兴地区，而从数据来看，新兴商务区无论是租金价格还是空置率，都与中心商务区有不小差距，结构性的供大于求难以避免。

　　这一点，或许不仅只是商业地产业主们的新挑战。