从2004年成立伊始拖欠60多万元水电费，到10年后业主自治账目沉淀资金高达200多万元，从业主最初不断抱怨的混乱不堪，到如今业主见面的温馨淡定……10多年来，广州市丰景大厦业主委员会以政府引导为契机，以业主自治为核心，坚持公开透明，从维权走向共同管理，成为业主自治的“典范”。

　　1999年交付使用的丰景大厦，2004年成立业主委员会的时候，被誉为“三乱”“三凶”的大厦。

　　“三乱”一是收费乱，二是管理乱，三是账户乱。查阅业主委员会成立之前的相关材料，开发商主导的前期物业公司欺骗了很多业主，没有实现一户一表，收取整栋大厦2.8万元的水电费，上缴代收单位的只有1.4万元。不仅克扣了水电费，还大肆侵吞了维修基金。

　　“三凶”是水电被停、电梯故障频发、业主与物业公司之间矛盾一触即发，形势非常“凶险”。

　　由于缺乏业主的监督，物业公司收取的大量物业费，并未上缴给水电代收单位。到2004年业委会成立的时候，物业公司还拖欠80万元的水电费，如果不能及时兑付，接踵而来的必然是无休止的停水停电。

　　在业主与物业公司矛盾一触即发的背景下，当地街道办、居委会和城区多次出面协调，希望业主给予物业公司一定时间，进行整改。但在业主不断发现物业公司一系列问题过程后，业主达成一致：不给物业公司更多时间和机会，按时召开业主大会决定物业公司去留。

　　2004年10月，业主大会召开后，随即决定由业主自治的方式，取代物业公司的管理。

　　业主大会召开后，明确每户500元水电周转金及时收取。物业管理费为1元/平方米，比物业公司收取1.5元/平方米还少0.5元。在短短1个多月时间里，已经超过60%的住户交纳了水电周转金。

　　与此同时，业主大会的各项工作也在紧锣密鼓地进行：通过工商局找到了法人机构代码，通过法人机构代码实现了业主委员会的登记注册，将所有对公账户、会计、出纳等进行设定。业主委员会的每一项开支、每一个环节的工作，均在众目睽睽下公示。

　　“不管上校少校，回家一律无效！”“丰景大厦是我家，人人自觉爱护家。”这是丰景大厦业主在自治过程中达成的共识。

　　大厦的物业服务工作完全是以业主的利益为最终目标的。以电梯的维护为例，电梯取消年检费之前，广州电梯检测的方式是派出人员进行检测，但实际上很少检测。广东省华南和谐社区发展中心负责人、著名社区问题专家周活宁说：“10多年前还没有规范检测制度的时候，是采取每个检测人员100元红包的方式，物业交钱过关。”为解决电梯老旧设备更换的问题，大厦业委会为电梯轴承更换对整个市场进行了详细了解，发现市场上有30多元的轴承，也有高达数百元的轴承，业委会优中选优，自己选聘专业检修公司前来查验，同时将需要更新的设备、聘请技术人员的工时费进行动态披露。2014年，业委会更换了高达2万多元的零件，确保了电梯正常运行，却没有被任何业主质疑。

　　在业主自治进入正轨之后，业主委员会不断强化所有业务必须公开透明，用开源节流的思维来盘活大厦“隐性资产”，为所有业主和整栋大厦谋福利。

　　周活宁给《经济参考报》记者算了一笔账：

　　电信公司进入大厦要给业主委员会或“话事人”“奖励费”，丰景大厦这样的地方最先入驻是2万元，我们要求直接转入业委会账上；随后，中国移动、中国电信、易佳宽带、广东有线、长城宽带均纷纷进驻，按照小区流量费的5%至10%给予业主委员会，每个月就是500元左右的收入。

　　中国联通的基站租用大厦的空间，每月收入2600元。

　　大厦两部电梯内的广告收入每年有1万多元。

　　大厦推拿室租金每月2600元。

　　地下停车费每台车每月100元，公共通道每台车400元。

　　丰景大厦物业面积为2.5万平方米，物业管理费每年30万元。按照12个人管理的标准，7个保安人均2000元，年终多一个月工资，1个保洁元2500元，办公经费1000元/月，仅靠收取业主物业费不足以维持，但我们完全可以从上述的公共收益中进行补贴。

　　经过严格计算和清清楚楚的开支列表，丰景大厦没有出现任何一单“违规操作”“制度外循环”的“灰色账”“黑色账”。2004年迄今10多年时间下来，丰景大厦账上存留的资金高达200多万元。水泵房、电梯、配电房、一户一表等诸多使用年限超过10年就面临很多问题的设备，在丰景大厦使用依然正常。

　　（本版稿件除署名外，均由记者叶锋、何丰伦、周强、梁冬、陈毓珊采写）