二手房市场火热，根据合富置业的统计数据显示，5月份广州全市二手房签约4259套，同比大增121%，网签量为近两年来的次高峰。然而，在巨大的供应压力下，房价上行压力重重，“去库存”依然是市场的主题。预计最快要到“金九银十”，库存压力才会明显下降，开发商才敢用涨价试探市场。

　　业主让价空间缩小

　　据合富置业的消息，5月份大部分板块的价格仍然较平稳，但也有小部分板块的价格小幅上升，主要集中中心六区及番禺华南板块。如海珠区的赤岗—琶洲板块和江南西—宝岗板块、越秀区、白云区的黄石—广花板块、番禺的华南板块以及利好刺激的鹤洞板块。

　　调查显示，本月业主心态总体有所转强，议价空间有所收窄。据合富标准指数监测显示，4、5月份业主的平均让价空间为7%左右，较一季度的8.6%有所缩小。其中不少业主试探性升价，但升价幅度不大，集中2%-5%之间。

　　买家入市总体较积极，购房意愿转强，但追涨热情大多不高。一方面现存的盘源仍较充裕，买家入市不太急切；另一方面，股市与楼市的互动增加，部分买家的注意力和资金有转移股市的倾向。

　　由监测情况看，刚需首置买家大部分青睐价格与2014年大致相当的“笋盘”，这也是本月大部分板块的价格仍然持稳的重要原因。不过，中心区小部分地段较好的优质物业小幅升价后依然成交，说明市场对这类物业的认可度依然较高。据悉，部分资金为股市获利回吐楼市。

　　改善置业比例稳占三成五

　　5月首次置业买家占比回升至六成的正常水平，显示市场主力依然以需求较为迫切的首置刚需居多。据合富标准指数监测，5月份的改善换房占比较4月份的高位（四成）有所下降，但依然稳占三成五，较2014年的三成仍有所增加。由此说明，在“930政策”、“330新政”等政策利好下，改善买家的信心较过往明显增强。

　　“市场最大的变化是增加了许多‘卖一买一’的买家”，业内人士表示，在“3·30新政”后，个人出售二手房免征营业税的期限由5年缩减为2年，加上首套房贷结清后，再买二套房视同“首套”标准，很多希望改善居住环境的买家都倾向于“卖旧买新”，带动一二手市场成交同时回暖。以产品结构为例，5月份90-120平方米的改善性三房成为新房市场的成交主力。

　　但与深圳楼市“量价齐涨”不同，在广州楼市成交暴涨的背后，房价却依然在底部徘徊。克而瑞的统计显示，5月份广州新房成交均价为14328元/平方米，环比下降1.02%，同比降幅更达到12.93%。从今年1-5月来看，只有南沙的成交均价升幅较为明显，从9985元/平方米上涨至10423元/平方米。

　　二套房首付最低仍七成

　　二套房贷“首付比例降至四成”的房贷新政在广州被叫停后，广州二套房执行政策出台。广东市场利率定价自律机制已给多家银行下发通知，明确广州二套房个人贷款政策暂不变，仍为首付最低七成，利率上浮10%。据了解，广州成为全国二套房贷款政策最严的城市，北上深等一线城市均出现二套房贷首付四成。

　　方圆地产首席分析师邓浩志直言，广州二套房首付执行旧政策，大户型销售去库存仍是挑战，“目前广州的大户型库存里，144平方米以上库存超过了一半，大户型消化面临问题，但是中小户型面临缺货问题，也就是两房和小三房，一直比较缺货，未来广州市中小户型可能会率先涨价。”

　　中原地产项目部总经理黄韬认为，在5月份广州楼市成交出现井喷后，预计在6-8月市场成交会出现回落，在巨大的供应压力下，房价上行压力重重，“去库存”依然是市场的主题。预计最快要到“金九银十”，库存压力才会明显下降，开发商才敢用涨价试探市场。

　　南方日报记者 许蕾