□地产评论员 蔡骏

　　在利好政策的推动下，上海楼市二季度量价齐升，开盘即售罄的热销场面屡见不鲜。其中高端市场表现突出，刚需产品则“低调”很多。即将进入7月，楼市能否在传统淡季中依旧高歌猛进？刚需市场又能否重回主导地位？

　　刚需人气有望回升

　　从近期的供应情况来看，7月上海楼市看点颇多。

　　业内认为，随着中高端需求在本轮火爆的楼市行情中得到了一定释放，未来一段时间里，刚需楼盘或将接棒高端产品，成为上海楼市新热点。

　　事实上，据笔者从多家开发商处获悉，6月底到7月初的这段时间里，已经有绿地、中海、朗诗、万达、万科等一批品牌开发商的小户型产品入市或即将入市，刚需人气有望加强。

　　据相关统计显示，上海楼市7月预计新开楼盘数为21个，含住宅楼盘12个。虽然总体数量有所减少，但其中不乏新城香溢璟庭、泰禾红桥、丽都璟庭等单价在2万元/平方米左右的刚需产品。

　　有业内人士表示，7月预开楼盘数量环比下降明显，主要是因为进入传统淡季后的季节性下降。而值得注意的是，这些楼盘的推盘量都比较小，有一定的“试水”意味。相信随着刚需购房者的积极入市，届时实际开盘数还会有增加的空间。

　　多功能户型或成杀手锏

　　笔者调查发现，近期在售的刚需楼盘中，80-90平方米的户型创新类产品成为市场主力军，其中，“2+1”户型受到买家青睐。

　　“主要看中这种户型的功能性较强，主卧、次卧、书房的分割层次鲜明。而且赠送的面积比较多，同样是90平方米左右，比其他楼盘感觉大了一些。”在宝山某刚需楼盘，一位购房者道出了这种户型广受追捧的原因。

　　该楼盘的置业顾问也坦言：“刚需购房者更注重‘实惠’，一些‘形而上’的东西很难打动他们。而多功能创新户型恰恰能满足购房者一步到位的置业需求，从具体表现来看，这类产品不愁卖。”

　　目前在售的楼盘中，“2+1”房主要利用阳台、入户花园、设备平台等3种空间来打造创新功能区，因此得房率普遍比较高。但业内人士同时提醒购房者，并不是所有“2+1”房都能得到等同于3房的居住感受，如果附赠的面积不合理，则容易成为“鸡肋”。

　　“买涨不买跌”心态再现

　　在价格方面，受高端市场火爆行情的推动，上海商品住宅的成交均价连续出现了上涨。

　　虽然从成交结构来看，上海房价近期的持续上涨，主要得益于中高端楼盘占比的提升。但对于普通购房者，尤其是刚需购房者而言，房价上涨还会在其心理层面造成一定的影响，“买涨不买跌”的心态已经开始出现。

　　“现在不买，房价又将上涨”、“之前已经错过了入市窗口，现在不能再等了”……上周末，笔者走访多个刚需楼盘现场，不少购房者都表达了他们对于房价上涨的预期。

　　有业内人士认为，房价上涨的预期在某种程度上推动了市场，这也是不少刚需盘成交火热的原因之一。

　　上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦便表示，近期楼市中买涨心理强烈，购房者害怕再度“踏空”，因此近期开盘的项目都有不错表现。另一方面，近期刚需供应也有上升迹象，预计7月楼市整体表现有望出现“淡季不淡”的局面。