■叶檀

　　330新政后，房地产市场分化更加剧烈，一线城市量价齐涨，深圳更是一枝独秀。

　　中原地产研究中心统计数据显示，5月全国主要的54城市合计住宅签约套数为26.199万套，环比上月的24.17万套上涨幅度达到8.4%，同比涨幅更是高达20.1%。其中一线城市前5月签约17.11万套，同比涨幅41%，二线城市合计签约70.66万套，同比涨幅13.4%，三线城市签约16.9万套，基本持平，四线城市成交量轻微下调。

　　据美联物业研究中心统计显示，5月份四大一线城市仅北京一二手住宅成交环比现小幅下跌，其他各城市继续上涨。深圳一二手涨幅均居各城市之首，二手住宅月度成交高达13378套。

　　这是深圳人口红利的效应。第六次全国人口普查数据显示，深圳50岁以上的中老年人占比很低，人口年轻化程度明显优于其他城市，儿童与老龄人口少，而劳动力人口多，这也导致深圳的房子需求相对较为旺盛。看中深圳的潜力，投资者也在聚集。

　　据深圳统计局数据显示，2014年深圳市常住人口已达1077.89万人。同期，北京、上海、广州的常住人口分别为2151.6万人、2425.68万人、1308.05万人，分别是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。但深圳的土地面积不足2000平方公里，北京、上海、广州的土地面积分别是深圳的8.2倍、3.2倍、3.7倍。深圳的人口密度已达约5400人/平方公里，是四个一线城市中密度最高的。而深圳适龄购房人群（25-44岁）占比达到50.8%，远高于北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%。作为一个移民城市，深圳的外来人口比例高达70%，远远高出北上广35%-40%的水平。

　　外来人口聚集于深圳，主要是源于深圳的市场活力，30年前是制造业，现在是创新企业。民营制造业的兴盛带动了珠三角人口规模的大幅增长。今年1月26日，世界银行发布《东亚变化中的城市图景：度量十年的空间增长》。报告指出，2000至2010年期间东亚地区有近2亿人迁入城市，相当于世界第六大国的人口数。无论就地域还是人口规模看，中国珠江三角洲地区在2010年就已超过日本东京地区，成为全球最大城市片区。

　　深圳需要提升新的竞争点，创业与创新就是深圳的下一轮引擎。笔者每每询问年轻人愿意去哪里创业，第一选择是深圳，第二是北京。数据显示，截至2014年底，包括企业、个体户在内的市场主体总量超过100万户的城市有6个，其中，深圳和重庆并列第一，均为171.9万户；上海第三，市场主体有168.22万户；广州114.95万户，成都103.1万户；北京居第八，恰好超过100万户。

　　房地产市场长期相对价格高，某种程度是地方竞争力的体现，也是人口红利与资源红利的体现，这与房地产周期不是一个概念。房价有涨跌，但是市场活力决定了深圳在全球市场中的地位。